Los accionistas de Realia se despertaron el jueves con una inmobiliaria cotizando por encima del euro por acción (1,05 euros) y terminan la jornada siendo accionistas de una compañía cuyos títulos se intercambian ahora por 0,79 euros. El grupo participado por FCC y Bankia ha perdido un 25,1% de su valor en la sesión del jueves despuíés de que Hispania comunicara a la CNMV que prepara una opa por el 100% ofreciendo 0,49 euros por acción.
Hispania, sociedad cotizada especializada en la adquisición y gestión de activos inmobiliarios, cuyos principales accionistas son hedge funds y sociedades de inversión estadounidenses, entre ellas un fondo de George Soros, informó a las 11.30 horas del jueves que está estudiando la posibilidad de formular una oferta pública de adquisición voluntaria sobre la totalidad del capital de Realia.
La CNMV suspendió la cotización de la inmobiliaria presidida por Ignacio Bayón a primera hora de la mañana despuíés de que el diario Expansión adelantara parte de las intenciones de Hispania (sin aportar datos sobre precio de la oferta). A las 13 horas el regulador del mercado levantó la suspensión y Realia se desplomó en Bolsa. Hispania ha caído un 0,15% cerrando a 9,9 euros por acción.
La oferta de Hispania está condicionada a su aceptación por, al menos, el 55% del capital social actual de Realia; y a la dispensa por la Junta General de Accionistas de Hispania de determinadas restricciones y limitaciones a la inversión contenidas en el contrato de gestión suscrito entre Hispania y la gestora (Azora).
La empresa indicó en su comunicado a la CNMV que no ha alcanzado ningún acuerdo todavía con Realia y que el precio de la oferta “no está definidoâ€. A pesar de ello Hispania apuntó que ahora “se está considerando un precio en el entorno de 0,49 euros por acciónâ€.
Fuentes cercanas a la socimi explicaron a este diario que el precio tiene en cuenta el fuerte apalancamiento de Realia, su estructura societaria y los activos que controla.
El fuerte del activo de Realia son sus edificios de oficinas mientras que el negocio residencial y de centros comerciales está mucho menos valorado. Las fuentes consultadas cercanas a Hispania destacan de esta manera que su oferta contempla la adquisición de la compañía sin excluir sus activos menos atractivos (una opción que el grupo Villar Mir habría contemplado ante una posible oferta por Realia, interesándose tan solo en el negocio de oficinas de la inmobiliaria).
Las mismas fuentes aseguraron que la CNMV había obligado a Hispania a informar sobre el precio estimado e insistieron en que se trata de “una opa voluntaria, no es un precio tan descabellado, hace un año rondaba esos nivelesâ€, señalaron.
Acreedores, clave
En su comunicado al supervisor del mercado Hispania destacó que está en conversaciones con los acreedores del contrato de financiación sindicada a largo plazo de fecha 30 de septiembre de 2009. Dichos acreedores, con 800 millones de deuda de Realia adquirida, son Fortress, King Street, y Goldman Sachs.
La sociedad explicó que si la operación resultara exitosa promovería “un aumento de capital en Realia, con derecho de suscripción preferente en favor de sus accionistas, por el importe correspondiente al capital pendiente de la financiación en ese momento, que estaría asegurada por los acreedores en la parte no suscrita durante el periodo de suscripción preferente mediante la compensación de sus críéditosâ€.
De esta forma, si la opa de Hispania fuese aceptada, las tres entidades acreedoras podrían convertirse tambiíén en accionistas de la nueva Realia.
Fondos, hedge fund, paraíso
Azora, fundada en 2003 y que en la actualidad gestiona 3.000 millones de euros en activos inmobiliarios, de infraestructura y renovables, constituyó Hispania a principios de este año, sociedad que comenzó a cotizar el pasado 14 de marzo. En mayo Azora creó una filial para acogerse al ríégimen de Socimi, Hispania Real Socimi. Desde entonces ha llevado a cabo adquisiciones de inmuebles por valor de 372 millones de euros, principalmente edificios de oficinas (17, en los que ha invertido 223,8 millones); hoteles (entre otros el Guadalmina de Marbella y dos establecimientos de la cadena NH) y 399 viviendas (200 en Barcelona y 199 en Madrid).
De acuerdo a las cuentas de los nueve primeros meses del año, Hispania, presidida por Rafael Miranda, exconsejero delegado de Endesa, cuenta con fondos propios por 538,2 millones.
El primer accionista de Hispania, con un 18,3% Paulson & Co, sociedad de inversión, de hedge fund, controlada por John Paulson, que alcanzó el estrellato en Wall Street apostando en 2007 por el desplome hipotecario en Estados Unidos. El segundo mayor accionista de la sociedad inmobiliaria española es el fondo Quantum Strategic Partners, de Soros Fund Managment. Dicho fondo posee el 16,7% de Hispania y en sus comunicados a la Comisión Nacional del Mercado de Valores admite residir en paraíso fiscal
