El sector vuelve a crecer despuíés de que los fondos disparen la inversión hasta niveles sólo superados en el 'boom'
La compra particular despierta y arroja los primeros datos positivos en cuatro años
Siete años despuíés del inicio de la crisis, la recuperación de la economía española no es ajena al renacer del sector que arrastró al país con el estallido de su burbuja: el inmobiliario. La construcción no sólo ha dejado de ser un lastre para el PIB y desde abril de 2014 está aportando de nuevo tasas positivas a la riqueza nacional, sino que, además, el ladrillo ha logrado detener la sangría del paro y entre abril y diciembre generó cerca de 90.000 nuevos empleos, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
En el año que acaba de quedar atrás, la inversión institucional en activos inmobiliarios en España se aproximó a 14.000 millones de euros, según los datos facilitados a este diario por Aguirre Newman. Ese volumen de transacciones sólo ha sido superado en 2006 y 2007, cuando en España fluía el críédito y los precios de los activos eran un 40% superiores, un detalle que permite hacerse una idea de la ingente cantidad de operaciones que se están cerrando con la venta de oficinas, hoteles, locales y centros comerciales, suelo, edificios para rehabilitar y carteras de críédito inmobiliario.
Sin embargo, en un país con una tasa de paro superior al 23%, el resurgir del sector no está siendo homogíéneo. Al igual que ha ocurrido con la sociedad española, el mercado inmobiliario se ha polarizado marcando distancia entre el gran inversor y el ahorrador particular que quiere adquirir una vivienda.
Para este último grupo, la recuperación está siendo mucho más lenta, si bien está arrojando por fin los primeros datos positivos. Todo apunta a que cuando se actualice la estadística, 2014 cerrará como el primer ejercicio en cuatro años en el que se registró un aumento en la venta de viviendas. Según el INE, hasta noviembre se habían vendido 25.000 casas (un 14% más que un año antes) y si los datos de diciembre no dan una mala sorpresa, el ejercicio que acaba de terminar marcará el inicio de la recuperación en la compraventa de viviendas.
«En este momento hay dos mercados. El de los grandes fondos internacionales y el de la compraventa de viviendas.En este último no hemos visto la locura por comprar que hay entre los inversores institucionales, pero ya se empiezan a registrar números positivos», explica el director de inversiones de Aguirre Newman, Alejandro Campoy.
Muy despacio, la promoción tambiíén se está reactivando en grandes núcleos urbanos, como Madrid, y por primera vez desde 2007 la producción y el consumo de cemento crecieron en 2014 (un 5,4 y 0,4% respectivamente), según los fabricantes de cemento Oficemen.
Esta incipiente demanda de inmuebles permite ya a los tasadores afirmar que el precio medio de la vivienda ha tocado fondo, despuíés de que en el último semestre de 2014 experimentara un repunte del 5,4%.
Con más cautela, los datos de CBRE reflejan una división entre los directivos inmobiliarios que opinan que ya no habrá más caídas de precio (46%) y los que consideran que sí las habrá (54%), si bien en este último grupo hay consenso en que «el margen para el ajuste de precios será ligero».
Atrás queda una píérdida acumulada en el valor de los inmuebles del 44,8%, una caída en la concesión de hipotecas superior al 81% y más de 1,7 millones de empleos vinculados al ladrillo destruidos desde 2007. El sector quiere mirar al futuro y aunque con prudencia, son muchas las voces que afirman que la estabilización ha llegado al que fue el motor de la economía española en el arranque de este milenio.
«Ya hay datos que nos muestran que el sector ha entrado en un punto de inflexión. La mejoría que antes quedaba en palabras o en el mero interíés de los inversores, ahora se refleja en las estadísticas», afirma el socio de Real Estate de KPMG, Javier López Torres.
Los llamados fondos buitre, que fueron los primeros en aterrizar enEspaña en busca de gangas, han dejado de liderar las operaciones para dar paso a las Socimis y otros fondos con un horizonte de inversión a más largo plazo.
Esos inversores y el pleno funcionamiento del banco malo o Sareb hicieron posible que en 2014 se cerraran operaciones por valor de 7.500 millones de euros en uso terciario (oficinas, hoteles, locales, centros comerciales, etc), mientras el suelo y la rehabilitación movieron 1.800 millones y las carteras de deuda hipotecaria y plataformas inmobiliarias sumaron 5.500 millones (dato este último que supera los 15.000 millones si se atiende al valor nominal de los activos). Todo ello suma, más de 13.800 millones de euros de inversión real, el triple que el año anterior.
Superar esas cifras en 2015 no será fácil, pero tampoco parece imposible a pesar de que el calendario electoral va a estar muy presente en las operaciones. «Con el apetito que hay entre los inversores, sería posible repetir el volumen de inversión de 2014 e incluso superarlo. El primer semestre puede ser muy bueno y con mucha visibilidad, mientras que se espera más incertidumbre en el segundo», augura el responsable de Corporate Finance de N+1 en España, Miguel Hernández.
Tambiíén parece posible batir 2014 en el mercado residencial en el que invierten los ciudadanos y no sólo porque parte de números muy bajos, tambiíén porque la banca quiere volver a rentabilizar su negocio con la concesión de hipotecas ahora que ha pasado los exámenes del BCE.
Aunque las condiciones laborales no juegan a favor, ya hay datos alentadores que muestran que el grifo del críédito se empieza a abrir despacio. El críédito para el consumo e hipotecas experimentó un ligero repunte en noviembre (superior a 5.500 millones) por primera vez desde 2007, según el Banco de España.
El sector financiero todavía no ha concluido la limpieza de su balance del ladrillo y el saldo vivo de hipotecas sigue a la baja (pues el nuevo críédito para vivienda es aún inferior al que vence por la herencia de los años del boom), mientras los príéstamos dudosos tambiíén siguen a la baja.
En este contexto, la banca va a acelerar la venta de los activos que le quedan en cartera, lo que animará el mercado residencial. «La banca explorará la venta activos residenciales y los fondos están dispuestos a comprar vivienda e incluso podrían comprar suelo porque ven ya la recuperación», según Hernández.
Otro dato alentador es que los bancos vuelven a mostrar interíés por dar hipotecas y entidades como Popular, Kutxabank, ING Direct o Liberbank ya han bajado los diferenciales para ganar mercado.
No obstante, pese al interíés por reactivar el negocio hipotecario, los expertos creen que el críédito no volverá a fluir con las condiciones laxas del pasado. Un hecho que no preocupa, pues hay consenso en la necesidad de que el mercado se autorregule para evitar más burbujas.
Algo que López Torres resume al decir que estamos ante «la oportunidad de construir los cimientos sólidos de un nuevo modelo en el sector inmobiliario, basado en la creación de valor y en la demanda real, que garantice su desarrollo y crecimiento sostenible en los próximos años».
