La cuenta atrás ha comenzado. La segunda semana de junio es la fecha marcada en el calendario para presentar las ofertas definitivas por Testa, inmobiliaria que Sacyr ha puesto en venta ante las dificultades de realizar una ampliación de capital en bolsa. Aunque el discurso oficial de la constructora sigue siendo que la opción de llevar a cabo una OPV continúa sobre la mesa, la realidad es tozuda y dibuja un escenario donde las cifras que aspira conseguir el grupo presidido por Manuel Manrique son imposibles de alcanzar en el parquíé.
En cambio, la venta directa a grupos o inversores inmobiliarios ha despertado el apetito de varios gigantes del sector, que han decidido seguir adelante con sus ofertas. En concreto, Merlin Properties, Blackstone y Colonial conforman la terna final que deberá presentar sus ofertas definitivas la próxima semana, según ha podido confirmar El Confidencial con fuentes conocedoras, dentro del proceso que lleva el banco de inversión Lazard.
Por el camino se han quedado Hispania, que salvo sorpresa de última hora no ha conseguido marcar los registros necesarios para seguir adelante, y Eurosic, grupo francíés que ha realizado acercamientos a Colonial y Blackstone para tratar de diseñar algún tipo de oferta conjunta y, aunque todavía no ha tirado la toalla, parece que cuenta con menos posibilidades que sus rivales.
Estos, a su vez, están trabajando con hojas de ruta diferentes, ya que mientras Blackstone prevíé realizar una oferta por el 100% de la compañía, lo que supone hablar de un cheque del entorno de los 2.000 millones de euros, sus rivales están trabajando con la idea de una compra inicial del 30%, valorado en 500 millones, y un testamento de condiciones dirigidas tanto a garantizarse una salida en el futuro, si las circunstancias así lo recomendasen, como a terminar haciíéndose con toda la compañía mediante una fusión por canje de acciones.
No obstante, todos estos números están supeditados al ajuste fino que están ahora mismo haciendo los tres interesados y que pasa por analizar la cara más fea de Testa. Aunque la filial de Sacyr es una de las mejores patrimonialistas de España, propietaria de edificios emblemáticos como la Torre PwC, así como de otros importantes inmuebles en las principales ciudades de España, tambiíén arrastra una pesada mochila heredada de los difíciles últimos años vividos por su matriz.
En el ajuste fino de las ofertas se tienen que descontar críéditos cruzados con Sacyr por 900 millones y otros 500 millones más en pasivos
Entre otros, un críédito cruzado con la constructora superior a los 900 millones de euros, que Sacyr confiaba cancelar en el momento de la salida a bolsa, y varios pasivos garantizados por Testa por importe de otros 500 millones de euros. Estos datos explican que, según las fuentes consultadas, en las rondas iniciales que realizó Sacyr para tantear el terreno antes de sacar a bolsa un 30% de su filial, ya viera que iba a conseguir poco más de 300 millones de euros, cifra muy alejada de los 500 millones que pide, y se decidiera a abrir un proceso de venta directa.
Y eso que el valor de los activos de Testa roza los 3.200 millones de euros, cifra que convierte a la compañía en una de las patrimonialistas más importantes de España, con el grueso de su cartera construido alrededor de oficinas en renta, pero que tambiíén cuenta con hoteles, viviendas, comercial, industrial, residencial y aparcamientos.
El 'efecto Podemos'
En el último momento del proceso, tambiíén ha surgido un elemento que puede terminar jugando en contra de los intereses de Sacyr: los resultados electorales de Podemos. La posición de poder en la que se encuentra la formación para hacerse con las alcaldías de Madrid y Barcelona, a travíés de las plataformas lideradas por Manuela Carmena y Ada Colau, ha reactivado los mensajes de cautela entre los grandes inversores internacionales, muchos de los cuales han dado órdenes de parar inversiones durante un tiempo, mientras que otros han dictado a sus oficinas españolas ser comedidas.
Esto hace que Blackstone, cuyo poder financiero lo convierte en un rival difícil de batir si decide competir a chequera, puede terminar haciendo sus números a la baja ante el nuevo escenario político. El otro favorito es Merlin Properties, que ha estado detrás de la operación desde el primer momento y que acaba de cerrar una ampliación de capital por importe de 613,7 millones de euros. Colonial, por su parte, ha condicionado todo el tiempo su participación en el proceso a que Sacyr renunciara definitivamente a colocar el 30% de Testa en bolsa.
El objetivo de Sacyr con la venta de su inmobiliaria es reacomodar su situación financiera, desde hace casi una díécada condicionada por su posición accionarial en Repsol. De hecho, si finalmente termina vendiendo el 100% de su filial en efectivo, el objetivo de la constructora es destinar el dinero a amortizar el críédito de 2.264 millones vinculado al 9% que sigue teniendo en la petrolera, lo que supondrá su práctica cancelación.
Ruth Ugalde
