Por... Thomas C. Frohlich, Sam Stebbins, Michael B. Sauter y Evan Comen
Precios de casas en Estados Unidos se han recuperado sustancialmente desde la crisis de la vivienda. La mejora, sin embargo, ha sido desigual, y en muchas ciudades de Estados Unidos los mercados de vivienda seguirán luchando. En otros, los valores de propiedad y tasas de ejecuciones hipotecarias en realidad han empeorado. En tales casos, muchos propietarios descubren que tienen más remedio que abandonar su propiedad. Se estima que el 1,8% de todas las propiedades residenciales en los Estados Unidos se han marcado como vacante por carteros, según los últimos datos publicados por bienes raíces firma de seguimiento de datos de RealtyTrac.
Para identificar las 15 ciudades con las mayores tasas de vacantes, se revisó los datos de los carteros obtenidos por RealtyTrac en unos 26.000 códigos postales. Al combinar los datos de código postal, pudimos revisar características de la vivienda por más de 5.000 ciudades de Estados Unidos. Indian Rocks Beach, Florida lidera la nación con 25.9% de las viviendas marcadas como vacantes. East Saint Louis, Illinois completa el 15 con una tasa de vacantes del 10,8%.
Según Daren Blomquist, vicepresidente de RealtyTrac, una alta tasa de vacantes por lo general significa que el inventario de viviendas es mucho mayor que la demanda de viviendas - el signo revelador de un mercado de la vivienda insalubre. Con la excepción de Indian Rock Beach, Florida, y Brigantine, Nueva Jersey, valor de las viviendas son muy bajos en estas ciudades. En 10 de las 15 ciudades, el valor promedio de una casa es menos de $ 100.000, en contraste con el valor nacional promedio de una casa de $ 176,700.
Valor de la vivienda tambiíén han caído en estas áreas. Con la notable excepción de Gary, Indiana y Greenville, Mississippi, 11 de las ciudades restantes informaron de dos dígitos de valor promedio de una casa disminuye a partir de 2009. En seis de las 15 ciudades, el descenso desde el año 2009 fue superior al 35%.
La probabilidad de que un hogar se abandonará sube considerablemente cuando ese hogar está en ejecución hipotecaria. A nivel nacional, una de cada 1.147 propiedades residenciales está en ejecución hipotecaria. En nueve de las 15 ciudades, una en menos de 1.000 propiedades está en alguna fase del proceso de ejecución hipotecaria. En seis años, una en menos de 500 propiedades está en ejecución hipotecaria.
La salud de estos mercados de la vivienda está vinculado en última instancia a la salud económica de la zona, que tambiíén se refleja a menudo por los cambios demográficos. "Estos tienden a ser las ciudades donde la gente está perdiendo puestos de trabajo y tambiíén ciudades que se han ido perdiendo población", dijo Blomquist.
Población de dos dígitos Ocho de las 15 ciudades con las mayores tasas de vacantes tambiíén han experimentado declina desde 2009. En cuatro años, la población se redujo en más de un 20% durante ese período.
Es tal vez no es de extrañar que la mayoría de las ciudades de Estados Unidos con las más altas tasas de vacantes se encuentran en Rust Belt del país. Muchos de lo que una vez fueron prósperas ciudades que surgieron en los albores de la Revolución Industrial son ahora efectivamente pueblos fantasmas. El más grande y más famosa de estas ciudades es Detroit, Michigan.
El hogar de alrededor de 1,8 millones de personas en el apogeo de su fuerza económica en la díécada de 1950, sólo alrededor de 700.000 llamada la ciudad a casa hoy. Una multitud de factores contribuyeron a la decadencia de la ciudad. A finales de 1960, por ejemplo, muchos de los residentes blancos de la ciudad se trasladó a los suburbios, lo que contribuye a la disminución de la población de la ciudad. Para empeorar las cosas, la ciudad del motor era muy dependiente de la fabricación de automóviles. La industria del automóvil de Detroit luego comenzó a sufrir de la competencia extranjera y las plantas de fabricación de apertura durante todo el resto del país. En última instancia, la gran recesión a partir de 2007 lastimar aún más la industria, y con una base imponible que ya había sido erosionando desde hace díécadas, la ciudad fue condenada económicamente. Cuando Detroit declaró en bancarrota en 2013, se fue la mayor quiebra municipal en la historia de Estados Unidos.
Para identificar las 15 ciudades con las mayores tasas de vacantes, se revisó el porcentaje de propiedades residenciales marcado como vacante por carteros en 26,505 códigos postales prestados por RealtyTrac. Los datos fueron obtenidos por RealtyTrac al final del tercer trimestre de este año. Nosotros agregamos estos datos de código postal a nivel de la ciudad mediante la combinación de características de la vivienda para los códigos postales ubicadas en 5.578 ciudades de Estados Unidos. Ciudades con menos de 3.000 viviendas fueron excluidos de nuestro análisis. Es raro que los carteros a casas de vacaciones bandera como vacante. Sin embargo, fueron tambiíén no se consideran las ciudades donde las casas desocupadas eran segundas residencias probables y no verdaderamente abandonados. Tasas de ejecuciones hipotecarias, el porcentaje de propiedades vacantes con críéditos abiertos, en una ejecución hipotecaria y bancaria propiedad tambiíén fueron proporcionados por RealtyTrac. Los datos sociales y económicos, incluidas las estimaciones de población, las tasas de pobreza, ingreso medio de los hogares, y los valores promedio de las viviendas son promedios de cinco años a travíés de 2013 de la Oficina del Censo de los Estados Unidos American Community Survey (ACS). Se calcularon de población y de valor en casa los cambios a partir de los promedios de cinco años hasta el 2009. Se trata de la última y más precisa de datos para las ciudades examinadas.
Estos son las 15 ciudades fantasmas americanas:
15. East Saint Louis, Illinois
> Tasa de vacantes: 10.8%
> Propiedades vacantes: 1.958
> Total de propiedades residenciales: 18.188
> Valor promedio de una casa: N / A
Un poco más de uno de cada 10 de los 18.188 hogares en East Saint Louis están desocupadas, una de las tasas de desocupación más altas del país. Situado justo al otro lado del río Mississippi de St. Louis, St. Louis era una ciudad en auge durante la Revolución Industrial. Sin embargo, al igual que muchos otros pueblos Rust Belt en todo el Medio Oeste, a mediados del siglo 20 trajo consigo empinado declive económico. Díéficits presupuestarios recientes han dado lugar a los despidos de algunos funcionarios de gobierno de la ciudad, entre ellos el director de seguridad pública recientemente contratado y el superintendente de la calle del Departamento de Obras Públicas. Hoy en día, alrededor de uno de cada 168 hogares East St. Louis está en ejecución hipotecaria.
14. Harvey, Illinois
> Tasa de vacantes: 11.9%
> Propiedades vacantes: 1.110
> Total de propiedades residenciales: 9.325
> Valor promedio de una casa: $ 85.100
El contralor de Harvey, Illinois expresó su preocupación en julio pasado que el gobierno de la ciudad sería incapaz de pagar sus facturas del mes siguiente. El suburbio de Chicago se encontraba en medio de una crisis financiera instigado por enlaces fraudulentos y desarrolladores fugitivos que finalmente resultó en una economía de indigentes y una demanda contra el alcalde de la ciudad - provocada por el ayuntamiento. Harvey se está quedando sin algo más que dinero. Desde 2009, la población de Harvey ha disminuido en un 11,6%. De todas las propiedades residenciales en la ciudad, el 11,9% están vacantes y el 1,5% se encuentra en ejecución de una hipoteca - una de las más altas tasas de ejecuciones hipotecarias en el país.
13. Ecorse, Michigan
> Tasa de vacantes: 12.5%
> Propiedades vacantes: 533
> Total de propiedades residenciales: 4.275
> Valor promedio de una casa: $ 50.200
Ecorse es una de las siete ciudades de Michigan entre las 15 ciudades de Estados Unidos con las más altas tasas de vacantes. En el 12,5%, tiene una de las tasas de desocupación más altas del país. Al igual que en muchas otras ciudades del estado, valor de la vivienda son bastante bajos. La casa típica en Ecorse vale apenas acaba de $ 50.200, uno de los valores más bajos en todo el país. Tambiíén como una serie de otras ciudades de Michigan y de la región, Ecorse ha sufrido un declive económico a largo plazo, debido en gran parte a su fuerte dependencia de la industria manufacturera, que ha se redujo de manera constante en los Estados Unidos durante las últimas díécadas.
12. Blairsville, Georgia
> Tasa de vacantes: 12.5%
> Propiedades vacantes: 1.401
> Total de propiedades residenciales: 11.214
> Valor promedio de una casa: $ 102,900
Con un típico Blairsville casa ocupada por el propietario vale $ 102.900, la ciudad tiene uno de los valores de las casas más alta estima de cualquier ciudad fantasma. Sin embargo, ese valor es de más de $ 73.000 por debajo del valor promedio de una casa estadounidense. La ciudad está situada en la parte norte del estado, cerca del Bosque Nacional Chattahoochee. Su población se ha reducido rápidamente recientemente, la disminución en más de un 22% entre 2009 y 2013.
11. Inkster, Michigan
> Tasa de vacantes: 13.8%
> Propiedades vacantes: 1.270
> Total de propiedades residenciales: 9.227
> Valor promedio de una casa: $ 55.400
En los últimos años, la población de Inkster ha disminuido constantemente desde 27.360 en 2009 a su nivel actual de 25,215 residentes, con un descenso del 7,8%. A pesar de recibir un príéstamo de emergencia del estado, los legisladores de Michigan disolvió la deuda montado Distrito Escolar Inkster en 2013 en medio de una crisis presupuestaria. Hoy en día, casi el 14% de los 9.227 hogares en la ciudad se abandonó. Inkster se encuentra aproximadamente a 20 millas fuera de Detroit, la ciudad fantasma más grande de Estados Unidos. Tambiíén es una de las siete ciudades en esta lista ubicada en Michigan.
10. Hamtramck, Michigan
> Tasa de vacantes: 14.4%
> Propiedades vacantes: 2.104
> Total de propiedades residenciales: 14.645
> Valor promedio de una casa: $ 46.600
Hamtramck es uno de más de medio docena de ciudades de Michigan, donde al menos el 10% de las propiedades residenciales están vacantes. Situado cerca del centro de la ciudad de Detroit, Hamtramck probablemente ha tenido problemas con algunos de los peores efectos de las altas tasas de desempleo, la pobreza, y de vacantes que han plagado la ciudad del motor, incluyendo precios de la vivienda muy deprimidos. Una típica casa ocupada por el propietario en la zona es un valor estimado de $ 46,600, uno de los valores promedio de las viviendas más bajos de cualquier ciudad del país.
9. Greenville, Mississippi
> Tasa de vacantes: 14.4%
> Propiedades vacantes: 803
> Total de propiedades residenciales: 5.565
> Valor promedio de una casa: $ 77.000
Greenville se encuentra en el delta del Mississippi, una llanura de inundación a lo largo del río Mississippi en la parte noroeste del estado. Una vez que un centro agrícola y manufacturera próspera, el delta del Mississippi ha perdido puestos de trabajo a la competencia extranjera. Tambiíén, por primera vez en la historia, la población del área tambiíén ha disminuido. Sólo en Greenville, la población se ha reducido un 6,4% desde el año 2009. Al igual que muchas ciudades americanas rurales, los residentes de Greenville están moviendo a las grandes ciudades. Parece que están dejando por elección - menos del 0,02% de los hogares en Greenville están en ejecución hipotecaria.
8. River Rouge, Michigan
> Tasa de vacantes: 15.5%
> Propiedades vacantes: 524
> Total de propiedades residenciales: 3.375
> Valor promedio de una casa: $ 38.600
En sólo tres de las miles de ciudades examinadas es una típica casa vale menos que una en River Rouge, Michigan. Valor promedio de una casa de la ciudad está a sólo $ 38.600. Los valores de las propiedades de baja son probablemente ligados a la alta tasa de vacantes, que en 15,5% senderos apenas un puñado de ciudades de Estados Unidos. Se estima que uno de cada 675 propiedades en la ciudad está en alguna fase del proceso de ejecución hipotecaria, frente a la tasa nacional de uno de cada 1.147 propiedades. Además, como en la mayoría de los mercados de vivienda con dificultades, la población de River Rouge está disminuyendo. La población se ha reducido en un 9,5% desde 2009.
7. Flint, Michigan
> Tasa de vacantes: 16.2%
> Propiedades vacantes: 9.699
> Total de propiedades residenciales: 59,767
> Valor promedio de una casa: $ 41.700
Famoso representado en 1989 el documental de Michael Moore "Roger & Me", que examinó los efectos locales de General Motors despidos de fábrica, algunas ciudades de Estados Unidos tienen una mayor proporción de viviendas desocupadas que Flint, Michigan. Casi uno de cada seis hogares en Flint se abandona efectivamente. Una vez el hogar de 114,374 personas en 2009, la población de la ciudad ha disminuido a su nivel actual de 101 649, más o menos una disminución del 11%. El estancamiento económico puede no ser la única razón por la gente está dejando Flint. En la actualidad existe una demanda colectiva contra la ciudad para cambiar a un suministro de agua venenosa y tratada de forma inadecuada en una medida de reducción de costos.
6. Brigantine, Nueva Jersey
> Tasa de vacantes: 16.2%
> Propiedades vacantes: 1.793
> Total de propiedades residenciales: 11.071
> Valor promedio de una casa: $ 383,400
Una ciudad de la isla de la costa de Nueva Jersey, Brigantine fue golpeado con especial dureza por Supertormenta Sandy, la más grande de huracanes del Atlántico de la historia. Elegido como uno de los mejores lugares de Nueva Jersey a vivir cerca de New Jersey Monthly en 2008, gran parte de Brigantine sentaron en mal estado durante algún tiempo despuíés de la tormenta. Hoy en día, el 16,2% de todas las casas en Brigantine están vacantes. Desde 2009, más de una cuarta parte de los residentes han abandonado la ciudad costera dilapidada.
5. Highland Park, Michigan
> Tasa de vacantes: 17.8%
> Propiedades vacantes: 2.716
> Total de propiedades residenciales: 15.278
> Valor promedio de una casa: $ 42.200
Highland Park es una de las muchas ciudades elevada tasa de vacantes en Michigan. Al igual que un número de otras ciudades con relativamente grandes acciones de casas abandonadas, los valores de propiedad en Highland Park han caído drásticamente en los últimos tiempos. El precio promedio de una casa cayó en más del 35% en la ciudad 2.009 hasta 2.013, uno de los más grandes de este tipo de descensos. La típica casa está valorada en apenas $ 42.200, uno de los valores más bajos del país.
4. Detroit, Michigan
> Tasa de vacantes: 18.9%
> Propiedades vacantes: 53,873
> Total de propiedades residenciales: 284,601
> Valor promedio de una casa: $ 50.400
Mientras que grandes partes del país se han recuperado de la crisis de la vivienda, el progreso ha sido desigual. Detroit, donde decenas de miles de hipotecas y viviendas fiscales adjudicados se subastan cada año, es una de las ciudades sigue esperando un golpe de suerte económica. Se espera que cerca de 28.500 propiedades para vender en la última subasta celebrada este otoño en el condado de Wayne, que es parte de Detroit. La casa típica de la zona tiene un valor de apenas $ 50.400, uno de los valores promedio de las viviendas más bajas a nivel nacional. Viviendas vacantes actualmente representan casi el 19% de las propiedades residenciales, una de las tasas de desocupación más altas en los EE.UU. La demanda de viviendas es tan baja que el desguace de los materiales de construcción a menudo es más lucrativo que tomarse el tiempo para arreglar y vender una casa en la zona.
3. Gary, Indiana
> Tasa de vacantes: 20.3%
> Propiedades vacantes: 6.527
> Total de propiedades residenciales: 32,074
> Valor promedio de una casa: $ 65.400
Gary, Indiana es uno de sólo tres ciudades de Estados Unidos, donde se estima que la proporción de viviendas vacías a superar el 20%. Mercado de la vivienda de la ciudad se quedó fuera de la recuperación de la vivienda. Al igual que en varias otras ciudades con especialmente altas tasas de vacantes, el valor promedio de una casa de Gary de $ 65.400 es una de las más bajas del país. Como explicó Blomquist, las altas tasas de vacantes se encuentran generalmente en las zonas donde la demanda de vivienda es bajo - la gente simplemente no quiere vivir allí. Y como en la mayoría de las ciudades en esta lista, la población de Gary ha disminuido en los últimos años. La población actual estimada en la ciudad ha disminuido en un 17,1% desde 2009.
2. Shenandoah, Pensilvania
> Tasa de vacantes: 21.1%
> Propiedades vacantes: 689
> Total de propiedades residenciales: 3.267
> Valor promedio de una casa: N / A
Más del 21% de las 3.267 viviendas en Shenandoah se han desocupado - la tasa de vacantes segunda más alta del país. Shenandoah está a sólo 15 minutos en coche de Centralia, Pensilvania. En la díécada de 1960, el gobierno ofreció casi todos los residentes de Centralia BuyOut ofertas debido a un fuego subterráneo, de 400 acres dentro de una mina de carbón en la ciudad. Shenandoah se basa principalmente en la industria minera. Mientras que la disminución de la población no ha sido tan dramático como en el vecino Centralia, el declive de la industria podría estar vinculada a la relativamente alta tasa de vacantes.
1. Indian Rocks Beach, Florida
> Tasa de vacantes: 25.9%
> Propiedades vacantes: 1.362
> Total de propiedades residenciales: 5.260
> Valor promedio de una casa: $ 392,400
Indian Rocks Beach encabeza a la nación con una tasa de vacantes del 25,9%. La casa típica en la ciudad tiene un valor de $ 392.400, uno de los valores promedio de las viviendas más altas de la nación y excepcionalmente alto en comparación con otras ciudades con las mayores tasas de vacantes. Indian Rocks Beach comparte algunas características con un número de ciudades populares de vacaciones, donde las tasas de vacantes son aún relativamente alta. Mientras que algunas de las casas marcan como vacantes en la mayoría de ciudades de las vacaciones puede ser segundas residencias, en Indian Rocks Beach mayoría han sido verdaderamente probable abandonados. Tasa de ejecución hipotecaria de la ciudad, por ejemplo, es un síntoma de la deserción. Uno de cada 263 hogares en Indian Rocks Beach se encuentra en el proceso de ejecución hipotecaria, frente a la tasa de ejecución hipotecaria nacional de uno de cada 1.147. Además, al igual que muchos otros mercados de vivienda luchando pero a diferencia de ciudades de las vacaciones de la nación, la población Indian Rocks de playa se ha reducido en casi un 20% desde 2009.
