El Gobierno sigue lanzando balones de oxígeno a los dos sectores asfixiados por la crisis: la banca y el inmobiliario. El último es una modificación radical de las condiciones para las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria -versión española de los REITs norteamericanos o las SIICs francesas-, la piedra filosofal para que las entidades financieras puedan librarse del aluvión de activos inmobiliarios que están absorbiendo. Ahora, la inversión en estos vehículos estará libre de impuestos y, además, se elimina el tope del 5% de participación de un solo accionista, lo que abre el producto a las empresas del ladrillo y a los grandes patrimonios.
Así lo anunció ayer el director general de Tributos, Jesús Gascón, en un congreso organizado por Deloitte. En la primera redacción del proyecto de ley que las regula, estas sociedades (Socimi) estaban exentas de tributación siempre que el 90% de sus ingresos proviniera del alquiler y que el 90% del beneficio se distribuyera en dividendo; los inversores sí tributaban por ese dividendo al tipo normal, del 18%. Con la nueva redacción, será la sociedad la que pague ese 18% como impuesto de sociedades y los inversores estarán exentos (además, baja el porcentaje de alquiler al 85%).
"Es una gran noticia para la banca, que va a poder vender este producto como una inversión libre de impuestos, que en España es el mejor reclamo comercial que existe. Como además son productos sin riesgo similares a un bono, con una rentabilidad muy estable procedente del alquiler y con liquidez absoluta porque cotizan en bolsa, los van a colocar como churros", según un profesional del sector. El nulo riesgo deriva de que las Socimi no deben hacer ajustes de valoración de sus inmuebles -al contrario que los fondos inmobiliarios- porque no pueden venderlos durante tres años.
Como siempre, no es oro todo lo que reluce. Si bien es cierto que el dividendo estará exento, como la sociedad tiene que pagar ese 18% de impuestos, repartirá un 18% menos de dividendo. El efecto neto es el mismo para el inversor: va a perder ese porcentaje de todas formas. Pero como no lo va a pagar íél sino la sociedad, se crea la ilusión de que no se pagan impuestos. Cosa que las redes comerciales a buen seguro que se encargarán de recalcar adecuadamente al vender el producto. Como dice el refrán, ojos que no ven, corazón que no siente.
Ahora bien, sí hay una ventaja muy importante frente a las sociedades inmobiliarias actuales, que tributan al 30%: si la sociedad gana 100, sólo puede distribuir un dividendo de 70 tras pagar impuestos, del que el inversor debe pagar el 18% (aunque sólo si cobra más de 1.500 euros, importe que está exento). Con las Socimi, al pagar el 18% la sociedad, puede repartir 82 y el inversor no paga ningún impuesto sobre ese importe. Además, las posibles plusvalías cuando se vendan las acciones de estas sociedades tambiíén estarán exentas.
Otra fuente del sector explicaba hace una semana cómo va a utilizar las Socimi la banca: "Los bancos van a coger todos los pisos con los que se están quedando y los van a poner en alquiler para cederlos a estos vehículos y venderlos a su clientela". El profesional citado añade que, "en realidad, es como una titulización; una nueva forma de titulizar en la que, en vez de activos financieros -los críéditos-, lo que se tituliza son los activos inmobiliarios que se han quedado las entidades tras el fallido de los críéditos". Si colocan más del 50% de la Socimi entre sus clientes, pueden dejar de consolidarla por integración global en su balance.
Ayuda tambiíén para las inmobiliarias
Esta nueva ayudita se refiere a la banca, pero las inmobiliarias tambiíén reciben otra muy importante: el levantamiento del tope del 5% para un accionista, que pasa a ser de golpe del 75% (Gascón explica que la CNMV exige que estos vehículos tengan un 25% de free float cotizando en bolsa). Si con la primera redacción el producto quedaba confinado a las redes bancarias, ahora se abre el abanico a la banca privada -se crea una alternativa a las sicavs para inversiones inmobiliarias- y, sobre todo, a las empresas inmobiliarias, muchas de las cuales tienen sociedades de este tipo en Francia.
La ventaja que tiene este vehículo para las inmobiliarias no es fiscal, puesto que el nuevo proyecto mantiene que las personas jurídicas presentes en el capital de la Socimi sí tributan por los dividendos; entre el 18% que paga el REIT y la tributación del dividendo, al final pagaría el mismo 30% que ahora. La ventaja es la misma que para los bancos: poder sacar de balance los activos, con lo que se evita apuntarse píérdidas por depreciación de activos si el precio de la vivienda sigue cayendo. Recuerden que las Socimi no tienen que ajustar la valoración de los inmuebles por la caída del mercado.
Los REITs versión cañí
De hecho, Gascón justifica el cambio en la normativa por la fría respuesta de las inmobiliarias al proyecto inicial: "Con la situación actual de las inmobiliarias en bolsa, es extraordinariamente difícil encontrar accionistas para este tipo de sociedades, de ahí que no mantengamos el tope del 5%". Sin embargo, la realidad es bien distinta según los expertos consultados, puesto que estas sociedades se van a colocar en las redes bancarias: "Es igual que las sicavs, que cotizan en bolsa pero las venden los bancos privados y manejan su cotización", explican en una entidad.
Según Gascón, "los modelos alemán, británico o italiano de los REITs no han funcionado, por eso hemos tenido que echarle imaginación para darle la vuelta al vehículo sin incumplir las directivas europeas; hemos creado los REITs de segunda generación, nadie en Europa lo hace de esta forma".
