SECTOR INMOBILIARIO ESPAí‘OL
Suelo en los precios inmobiliarios en el 2011
Viernes, 19 de Diciembre del 2008
El Servicio de Estudios del BBVA prevíé que el precio de la vivienda baje entre un 5 y un 8% en los dos próximos años, y que alcance un suelo en el 2011, con una caída total desde máximos del 25%.
Publicamos las conclusiones más relevantes del informe sobre el sector inmobiliario realizado por el BBVA.
"El sector inmobiliario español se encuentra en una fase de redimensionamiento importante, quizás la más profunda en su historia, ante la que cabe preguntarse: ¿cuánto va a durar este ajuste? En la íépoca de expansión del sector, la inversión en vivienda creció intensamente, no sólo por su demanda como bien de consumo para los hogares, sino tambiíén como activo de inversión. La oferta se ajustó a esta mayor demanda de forma muy elástica, por lo que el parque de vivienda disponible ha aumentado rápidamente, quizás por encima de lo que sus determinantes fundamentales habrían justificado. Suponiendo que oferta y demanda estaban en equilibrio en 1997, se estima que en la actualidad existen en el mercado entre 0,8 y 1,4 millones de viviendas nuevas sin vender.
En la actualidad, la demanda se desacelera rápidamente, no solamente en respuesta al ajuste cíclico del sector inmobiliario, sino que el ajuste se agudiza debido al shock financiero internacional. La oferta, con más inercia en su comportamiento, se agota más lentamente. Para determinar cuándo empezará a reducirse este exceso de oferta se han construido previsiones de demanda y oferta de vivienda, a partir de las que se ha proyectado la evolución del exceso de oferta. Las previsiones apuntan a que el desajuste entre demanda y oferta continuará ampliándose hasta finales de 2009. Esto es debido principalmente a las construcciones de vivienda iniciadas durante 2006 y 2007, cuando todavía no se esperaba un freno del sector de este tamaño. Por tanto, la desacumulación del exceso empezará a tener lugar durante el primer trimestre de 2010, recuperándose a finales de 2012 niveles de viviendas nuevas en venta similares a los del año 2005. Ahora bien, esta estimación está sujeta a una gran incertidumbre dada la dificultad de predecir la evolución del sector en el contexto actual.
Con estos supuestos por el lado de la actividad, el grado de incertidumbre en la evolución de los precios sigue siendo elevado. Los precios de la vivienda continúan en la senda de desaceleración iniciada a partir de la segunda mitad de 2004. La moderación acumulada hasta hoy ha sido de un 17% desde su máximo y todavía no parecen tocar fondo.
Bajo el escenario macroeconómico-financiero existente, se prevíé que el año 2008 se cierre con una tasa de crecimiento ligeramente negativa en tíérminos nominales. La caída se hará más profunda a partir del próximo año, con tasas de crecimiento en promedio alrededor del -5% en 2009 y -8% en 2010 en tíérminos nominales, suponiendo una caída acumulada en torno al 15%. Estas previsiones se ven afectadas significativamente por el exceso de oferta existente en el mercado, que hace que el proceso de ajuste sea más profundo. Los datos de precios que se han ido publicando no indican una caída muy importante hasta el momento, por lo que el ajuste necesario se tendrá que producir en los próximos trimestres. Por último, el que las expectativas sobre precios se hayan vuelto más negativas podría estar retrasando las decisiones de compra de vivienda, lo que obligaría al mercado a
una mayor reducción de precios para dar salida a la sobreoferta.
1. La duración de la crisis
1.1. La duración del ajuste del sector residencial español: ¿para cuándo la recuperación?
El sector inmobiliario español se encuentra en una fase de redimensionamiento importante, quizás la más profunda de su historia y la pregunta que más se escucha es: ¿cuánto va a durar este ajuste? Cualquier respuesta a dicha pregunta es susceptible de una gran incertidumbre. Durante los últimos meses de 2008 se ha registrado una combinación de factores negativos inesperados, que han llevado a revisar ampliamente las previsiones de la economía española en general y con ella las perspectivas de ajuste del sector inmobiliario.
Como se ha estado comentando en ediciones anteriores de esta revista, el exceso que se observa en el sector inmobiliario español es más importante en tíérminos de cantidades que en precios. La expansión inmobiliaria que se ha registrado en España durante los últimos años se ha caracterizado por subidas de precios de vivienda de casi un 20%. Junto a estas revaluaciones, la inversión en vivienda ha crecido intensamente, no sólo por su demanda como bien de consumo fundamental para los hogares, sino tambiíén como activo de inversión.
Por su lado, la oferta se ha ajustado a esta mayor demanda de forma muy elástica. El parque de vivienda disponible ha aumentado rápidamente, quizás por encima de lo que los determinantes fundamentales de la oferta, como por ejemplo el crecimiento de la población, habrían justificado.
Ahora que se está produciendo el ajuste del sector, una de las variables claves para tratar de aproximar la duración de esta etapa es el grado de desajuste acumulado entre la oferta y la demanda en el periodo expansivo. Sin embargo, su estimación no es sencilla. A continuación se va a tratar de estimar la sobreoferta en el mercado de la vivienda, siempre con un margen importante de incertidumbre. A partir de esta estimación y dadas las previsiones de evolución de la oferta y demanda de viviendas se va a evaluar si este desajuste continúa aumentando o no en el corto plazo, y el tiempo que tardará en recuperar un valor que permita dar por finalizada la etapa de ajuste.
El enigma de las viviendas no vendidas
El sector residencial español, desde mediados de 2006 está en una fase de ajuste que parece no tocar fondo. Por un lado, todos los indicadores principales de demanda están cayendo abruptamente. Las transacciones de vivienda, por ejemplo, han caído un 30% interanual en el tercer trimestre de 2008, con un descenso más fuerte en vivienda usada que en vivienda nueva. Los datos de inversión tambiíén muestran fuertes contracciones: los últimos datos publicados por el INE, registraron una caída interanual del 13% durante el mismo periodo.
Por otro lado, la oferta aún decelerándose, no puede ajustarse simultáneamente a la demanda. En una fase restrictiva del sector, es normal que el ritmo de ajuste de la oferta sea inferior al de la demanda. Es decir, que la elasticidad de la oferta de vivienda a shocks positivos es mayor que su elasticidad a shocks negativos debido principalmente a su naturaleza de bien duradero.
Por otro lado, la demanda puede caer de forma más abrupta en respuesta a shocks negativos, acentuando el desequilibrio estructural del mercado. Esto es lo que se está observando en la actualidad: una demanda que se desacelera rápidamente, no solamente en respuesta al ajuste cíclico del sector inmobiliario, sino que se agudiza debido al shock financiero internacional; y una oferta, con más inercia en su comportamiento, cuyo dinamismo se agotará más lentamente y que, en consecuencia, empuja los precios a la baja deteriorando las expectativas en el sector.
¿Cuándo volverá el re-equilibrio entre demanda y oferta?
Además de conocer el nivel del exceso de vivienda existente en el mercado es interesante saber cuándo empezará a reducirse este exceso de oferta. Para determinar esta evolución se han construido previsiones de demanda y oferta de vivienda a partir de las cuales se ha proyectado la evolución del exceso de oferta explicado antes.
Por el lado de la demanda, se han utilizado las previsiones de la evolución de la inversión en vivienda del cuadro macroeconómico de España. Estas previsiones implican una caída de la demanda de vivienda muy fuerte, debido al mal momento económico que va a atravesar España durante los próximos dos años2 . Por el lado de la oferta, se han obtenido previsiones de viviendas nuevas terminadas a partir de nuestras previsiones de visados.
Estadísticamente se observa que las viviendas iniciadas son algo más del 90% de los visados y que las viviendas terminadas son aproximadamente el 97% de la evolución de las viviendas iniciadas con un retraso, en promedio, de entre 5 y 7 trimestres antes. A partir de estas relaciones se puede proyectar la evolución del exceso de oferta de vivienda existente en el mercado inmobiliario.
Hay que advertir que en la coyuntura actual es muy posible que muchas construcciones en curso queden pendientes de terminar durante un tiempo, por lo que la relación vivienda iniciada y terminada pueda resultar algo más reducida del 97% de promedio histórico. Por tanto, el ejercicio realizado se puede considerar como una cota superior.
Como se puede observar, el desajuste entre demanda y oferta continuará ampliándose hasta finales de 2009. Esto es debido principalmente a las construcciones de vivienda iniciadas durante 2006 y 2007, cuando todavía no se esperaba un freno del sector de este tamaño.
Relativo a la desacumulación, el gráfico muestra como se espera que esta empiece a tener lugar durante el primer trimestre de 2010. A finales de 2012 el exceso de vivienda se habrá reducido significativamente, en un 40% para volver a los niveles de 2005. Ello es el resultado de unas previsiones de visados y de inicio de viviendas que se situarán alrededor de 200.000 viviendas, por lo menos en el corto y medio plazo.
Estos resultados han de tomarse con cautela debido por un lado a la falta de datos estadísticos puntuales y actualizados sobre la demanda y oferta de vivienda; y por otro lado, a causa de la elevada incertidumbre que caracteriza la evolución de las variables subyacentes a esta estimación, especialmente en el entorno económico actual.
1.2. ¿Quíé evolución se espera para los precios?
Con estos supuestos por el lado de la actividad, el grado de incertidumbre en la evolución de los precios sigue siendo elevado. Los precios de la vivienda continúan en la senda de desaceleración iniciada a partir de la segunda mitad de 2004. La moderación acumulada hasta hoy ha sido de un 17% desde su máximo y todavía no parece tocar fondo. Este recorrido bajista ha sido más pronunciado en los precios de vivienda usada, que en septiembre de este año han llegado a crecer un 0%; respecto a los precios de vivienda nueva, que siguen registrando tasas de crecimiento positivas (1,7% durante el mismo trimestre).
Bajo el escenario macroeconómico-financiero existente, se prevíé que el año 2008 se cierre probablemente con una tasa de crecimiento negativa de alrededor de -0,5% en tíérminos nominales, lo que implicaría una caída en torno al 4% en tíérminos reales. La caída se hará más profunda a partir del próximo año, con tasas de crecimiento negativas en promedio alrededor del -5% en 2009 y -10% en 2010 en tíérminos nominales, suponiendo una caída acumulada en torno al 15%. Estas previsiones se ven afectadas significativamente por el exceso de oferta existente en el mercado, que hace que el proceso de ajuste sea más profundo. Por otro lado, la evolución de los costes de construcción y de los tipos de interíés reales, aunque será un soporte, tendrá un impacto limitado sobre esta caída. Con respecto al ciclo inmobiliario anterior, es importante observar cómo el ajuste del ciclo actual muestra un ritmo más gradual que el de los años 1992-1993, cuando la tasa de precios reales de vivienda pasó de un crecimiento promedio del 7% en 1991 a un -8% en 1992.
