Los embargos y devoluciones de pisos inundan de gangas el mercado
ESTEFANIA FONSECA
Invertia.com
La crisis tambiíén muestra su doble cara en el sector inmobiliario. Las dificultades de miles de personas para hacer frente al pago de sus hipotecas está provocando la salida al mercado de numerosos inmuebles a precio de ganga como consecuencia de los procesos de embargos y de anulaciones de pisos reservados a las promotoras. La rebaja media en este tipo de saldos inmobiliarios ronda el 30% y los expertos no descartan que pueda ser mayor en el caso de los pisos sobre los que pesan ejecuciones judiciales. Algunas grandes inmobiliarias como Metrovacesa, que hasta el momento se habían negado a recortar los precios de sus pisos para evitar una espiral bajista de precios, han pasado por el aro y ya ofertan este tipo inmuebles con fuertes rebajas.
A la espera de que los precios de las viviendas toquen suelo, el mercado inmobiliario ofrece más oportunidades de las que se pueden apreciar a simple vista. Buen ejemplo de ello son los precios a los que se ofertan los pisos embargados. En el portal inmobiliario Idealista.com, existen 12 inmuebles que se encuentran en proceso de embargo o proceden del mismo. Los precios de estas casas tienen un descuento medio del 34%. “Estamos hablando de un rebaja considerable en los precios de estos inmuebles, sobre todo teniendo en cuenta los valores existentes actualmente en el mercadoâ€, señalan desde dicha página web.
Dentro de esta oferta se encuentran tanto pisos de particulares que tienen “prisa†por vender antes de que el banco lo saque a subasta, como viviendas cuyo embargo ya ha sido ejecutado y que, por tanto son propiedad del banco. Indistintamente, los descuentos para este tipo de inmuebles oscilan entre el 4% y el 50% y se encuentran en diferentes localidades como Las Palmas, Madrid o Sevilla.
Hasta 36.000 euros logró ahorrarse Azucena con la compra de su vivienda situada en el barrio madrileño de Campamento. El piso adquirido por Azucena, de unos 75 metros cuadrados, se encontraba en proceso de embargo. En este caso particular, el banco tenía especial interíés por “desprenderse†de dicho inmueble, ya que, no se podía ejecutar el procedimiento hasta encontrar un comprador firme por verse involucrados menores de por medio. Una circunstancia “excepcional†que permitió a la nueva dueña partir con ventaja en las negociaciones de la compra.
Los embargos hipotecarios han pasado de ser una situación puntual a convertirse en un problema persistente. “La situación es complicadaâ€, destaca David Moya, director Look & Find. “Las entidades intentan que el cliente, antes de nada, se recupere a travíés de alguna forma de renegociación del príéstamo. Cuando el cliente ya no puede hacer frente a los príéstamos se opta por el embargoâ€, recalca.
EMBARGOS DE 53.000 PISOS EN 2008
Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en el segundo trimestre de 2008 los embargos hipotecarios alcanzaron los 12.930 inmuebles, lo que supone un 118% más respecto al mismo trimestre del año anterior. Además, las previsiones del órgano judicial apuntan a un incremento de estos procedimientos hasta alcanzar niveles “preocupantesâ€. Así, los embargos crecerán un 105% más en 2008 hasta los 53.272 inmuebles. En el 2009 se calcula que supere los 76.000 inmuebles.
Antes de que los problemas financieros lleguen a tales extremos, mucho optan por modificar las condiciones de sus hipotecas. En este sentido, 4.000 clientes de Caixa Catalunya escogieron esta opción. Un 43% de los implicados prefirió refinanciar su príéstamo, mientras que un 29% se decantó por alargar el plazo o cambiar el sistema de cuotas de amortización.
ALTERNATIVAS PARA COLOCAR LOS ACTIVOS
Para dar salida a todos los nuevos activos que engrosan la lista de propiedades de los bancos, muchas entidades recurren a redes inmobiliarias como Look & Find. Esta firma gestiona inmuebles libres en los que el proceso de embargo ya ha concluido, por lo que estos pisos son propiedad del banco.
“Tenemos una serie de contratos con las entidades financieras y son como un cliente más que pone a la venta sus vivienda, de acuerdo a los precios del mercadoâ€, indica Moya. El director de Look & Find recalca que los bancos son conscientes de la bajada en los precios de las viviendas, y del actual ajuste por el que atraviesa el sector. “Las entidades tampoco intenta deshacerse de los pisos, aunque si están dispuestos negociar el precio como cualquier otro clienteâ€, indica. Las estimaciones de Look & Find hablan de un descenso del precio de la vivienda de en torno al 15% en 2008, caída que puede ser mayor dependiendo de las zonas geográficas.
Un proceso de relaciones con la banca que tuvo sus inicios a principios del pasado año y que se vislumbra como una nueva línea de negocio para los próximos años. “La colaboración con los bancos antes era muy escasaâ€, recuerda Moya. “Hemos pasado de una colaboración puntual a creer que estos acuerdos se mantendrán e incluso incrementen de manera importante en el largo plazo, por la propia lentitud del proceso de embargo.â€
Una estrategia que tambiíén se reconoce desde Tecnocasa. “Hemos registrado un importante aumento de este tipo de convenios con los bancos, donde nosotros actuamos como intermediarios para la venta del pisoâ€, señalan desde esta firma. Sin embargo, en Tecnocasa se gestionan inmuebles que procedentes de daciones de pago, no de embargos. “El colectivo de los inmigrantes es uno de lo que se están acogiendo a esta figuraâ€, aseveran. Además, las estimaciones de la compañía calculan una depreciación del 40% en los precios de las viviendas de segunda mano desde mediados de 2007.
En un intento por evitar los costes derivados del proceso jurídico y frenar las tasas de morosidad algunos bancos recurren a la denominada dación de pago. Fuentes de una entidad española reconocen que antes de decantarse por el embargo se opta por esta figura. Así, el banco recibe el piso como pago de la hipoteca. Este instrumento permite ahorrar tiempo (por el transcurso de todo el proceso de embargo que suele durar dos años), dinero (no sólo de los gastos judiciales, tambiíén del descuento que se le aplicará al inmueble si optan por sacarlo a subasta) y esfuerzo.
“Una vez que el banco pacta quedarse con el piso, esta operación ya no se tramita dentro de la propia sucursal sino que va a la unidad inmobiliariaâ€, subrayan desde la dirección de una oficina bancaria. Una tendencia que se ve reflejada con las presentaciones de resultados de determinados bancos. El último ejemplo fue Banesto. La entidad que dirige Ana Patricia Botín se quedó el pasado ejercicio con inmuebles de sus clientes valorados en 1.100 millones de euros en un intento por aminorar el peso de los impagos.
Tambiíén, Caixa Catalunya a puesto en su escaparate 3.000 viviendas con descuentos de hasta el 30% sobre el precio inicial. Inmuebles que provienen de su filial inmobiliaria Procam, así como pisos que embargados a sus clientes.
ANULACIONES DE COMPRAVENTA
Otras de las argucias del mercado que brindan oportunidades de compra, son los descuentos que realizan las inmobiliarias sobre aquellos pisos cuyo contrato de compraventa ha sido cancelado. En este sentido, compañías como Metrovacesa sólo han realizado rebajas de los precios de sus inmuebles bajo este tipo de circunstancias.
El pasado mes de noviembre Metrovacesa ofertó en el Meeting Point de Barcelona descuentos de hasta un 25% en seis promociones. El descuento fue para 23 viviendas situadas en Barcelona y sus alrededores, como Sant Cugat o Montorníés.
La misma campaña se hizo para la exposición Urbe Desarrollo celebrada el mismo mes en Valencia., donde se ofertaron saldos de hasta el 30%, en varias promociones situadas en Castellón, Alicante, Valencia, Murcia y Almería.
