La dirección de Martinsa ha ampliado los plazos de generación de caja y la cartera de activos en venta recomendados en el plan de viabilidad elaborado por Deloitte para ajustar las cuentas de la propuesta de convenio de acreedores presentada a Caja Madrid y La Caixa. Los ajustes agregan 2.266 millones a la previsión de ingresos de la firma y apuntalan su plan de devolución íntegra de las deudas.
Bruno Píérez - Madrid - 02/02/2009
La dirección de Martinsa Fadesa introdujo una serie de ajustes en el plan de viabilidad elaborado para la firma por Deloitte que le permitieron incrementar en 2.266 millones la generación de caja prevista durante el periodo de vigencia del mismo (2008-2016), según se recoge en el documento, denominado Proyecto Fama, diseñado por la consultora.
Este plus de ingresos permitió a la inmobiliaria redondear su propuesta de convenio de acreedores con unas entradas netas de caja de 5.070 millones hasta 2016, lo que constituyó su principal argumento para comprometer la devolución total de sus deudas pendientes en los próximos ocho años. Este plan de devoluciones fue respaldado formalmente por Caja Madrid y La Caixa y, según fuentes financieras, cuenta con el respaldo del resto de entidades financieras acreedoras de la compañía propiedad de Fernando Martín.
Según fuentes de la inmobiliaria, las correcciones se explican 'porque el informe no tuvo en cuenta ni las negociaciones de la empresa con la banca, ni la última tasación de activos solicitada por la compañía, que finalizó en diciembre'.
La propia consultora admite esta circunstancia en su informe, al especificar que los últimos cambios introducidos por Martinsa en su plan de viabilidad 'no han sido analizados ni revisados por nosotros', aunque tambiíén especifica que con posterioridad a octubre sí revisó el plan incorporando nueva información.
Martinsa subraya, asimismo, que el plus de ingresos se explica, principalmente, por la ampliación en dos años del periodo de vigencia del plan de viabilidad. í‰ste estima una generación de caja de 3.089 millones entre 2008 y 2014; y de cerca de 2.000 en los dos último ejercicios.
Más activos en venta
¿En quíé consisten estos cambios? En primer lugar, en la ampliación de la vigencia del plan de viabilidad. La proyección inicial realizada por Deloitte alcanzaba hasta 2014, aplicando los cinco años que establece la Ley Concursal, pero Martinsa la amplió dos años más en la confianza de que el Gobierno otorgará la calificación de procedimiento 'de interíés económico general' a su proceso concursal, algo que aún está por determinar. Fuentes de la inmobiliaria han confirmado que esta extensión se planteó con el respaldo de las entidades financieras.
El segundo gran ajuste es la incorporación al epígrafe de activos en venta (en el informe, conceptuados como de tipo 1) de una bolsa de suelos, que, en principio, estaban destinados a completar el capítulo de ingresos en los ejercicios en los que no se generara la caja necesaria para cumplir con el calendario de pagos del plan de viabilidad (tipos 2 y 3). Deloitte aconseja 'mantener en cartera' y 'no plantear la opción de venta' de íéstos, al ser interesantes para el desarrollo de promociones en el futuro o por su capacidad para generar valor.
Antes de lanzar su propuesta de convenio de acreedores, Martinsa tambiíén revisó al alza el valor de mercado de cuatro fincas (tres situadas en Madrid y una en Murcia) y a la baja los gastos de estructura, que contemplan, entre otras cosas, los costes de personal.
Según el plan de negocio que la firma someterá a la aprobación de sus acreedores, la ampliación en dos años de la vigencia del plan de viabilidad y la venta de nuevos activos generarán 1.900 millones, mientras el resto se obtendrá de la reducción de gastos operativos y la revalorización de suelos.
A precio de saldo
El plan de viabilidad de Martinsa fija que no podrá hacer descuentos superiores al 10% en la venta de sus activos. Sin embargo, si no cumple el plan de ingresos previsto estará obligada a vender, incluso a precios de saldo, hasta cubrir los objetivos fijados en el plan.
Una nueva sociedad para gestionar 23.000 VPO
Fernando Martín ya está pensando en el futuro. Decidido a hacer gravitar su negocio sobre la gestión de su cartera de suelo y la promoción de viviendas públicas, el empresario vallisoletano pretende sentar las bases de la nueva Martinsa Fadesa sobre una nueva sociedad de viviendas en alquiler 'que obtenga financiación independiente' y que gestionaría la cartera de 23.000 viviendas protegidas que la entidad tiene adjudicadas.
Así se recoge en el plan de viabilidad diseñado por Deloitte, bajo el nombre clave de Proyecto Fama. Martinsa Fadesa tiene la intención de salvar de las obligadas desinversiones que tendrá que realizar para hacer frente a la deuda de 7.000 millones que forzó su concurso de acreedores las 23.015 viviendas sobre las que tiene licencia de obra o adjudicación en concurso. Según se recoge en el plan, la inmobiliaria se quedaría 'con ellas, alquilándolas durante un periodo de entre siete y diez años, y, posteriormente, vendiíéndolas al mismo inquilino o como vivienda libre'.
El objetivo sería tratar de desarrollar estas promociones en la medida de lo posible, aprovechando la financiación pública, y, una vez garantizada la supervivencia de la firma, gestionarlas con criterios empresariales. 'En un futuro esta operación se pretende hacer a travíés de la creación de una Sociedad de Vivienda en Alquiler'.
