La experiencia de las entidades muestra que cada vivienda adjudicada permanece en balance una media de 25 meses. Cuando son activos agrícolas, el plazo puede subir a 12 años.
La banca redobla los esfuerzos para vender la cartera de inmuebles adquiridos como consecuencia de los impagos de empresas y particulares. Sólo en 2008, las principales entidades financieras realizaron compras de activos por 7.800 millones.
El sector tiene prisa por sacar de sus balances unos activos que conllevan importantes costes de mantenimiento y que penalizan sus recursos propios en un momento de vigilancia del capital. Pero el proceso de venta podría dilatarse en el tiempo, aún más en el actual contexto de crisis económica y de dificultades de acceso al críédito.
Bancos y cajas tardan, de media, más de dos años (25 meses) en dar salida a cada inmueble residencial que se adjudican. En algunas entidades, el periodo de permanencia del inmueble en balance se eleva a cinco años desde el momento de su adquisición. Otras logran reducirlo a seis meses.
Cuando se trata de propiedades industriales y agrícolas, con peores perspectivas de venta, los plazos aumentan. Cada inmueble industrial que se adjudica la banca se mantiene una media de tres años en su balance (38 meses); los agrícolas, casi cinco años (56 meses), aunque en entidades puntuales, la permanencia media se dispara hasta los 12 años. Estas cifras se desprenden de la experiencia histórica de casi una veintena de entidades, las que ofrecen información pública al respecto.
Para contribuir a la reducción de estos plazos y al igual que en crisis precedentes, la banca ha puesto en marcha activas políticas de financiación, que, en plena contracción del críédito, facilitan príéstamos en condiciones preferentes y exclusivas a los inversores que adquieran sus inmuebles.
Falta de sintonía
Esta situación está acentuando su falta de sintonía con las inmobiliarias, directamente afectadas por la irrupción de la banca en su negocio. Las promotoras critican que las ofertas de viviendas de bancos y cajas, además de con fuertes descuentos de precio, están acompañadas de financiación al cliente y en condiciones flexibles.
“Tenemos la impresión de que la banca es más benevolente cuando examina los componentes de riesgo de los críéditos solicitados para la compra de sus viviendasâ€, señalan en el sector promotor.
Pero el entorno financiero niega la mayor y asegura que no existe una doble política de príéstamos orientada a acelerar la venta de sus inmuebles. Según indican en una entidad, las condiciones de financiación que ofertan los portales inmobiliarios de bancos y cajas (por ejemplo, hipotecas de hasta 40 años por el 100% del precio de compra y sin comisiones de apertura) responden, en parte, a un “ejercicio de márketingâ€.
Además, señalan que esta financiación está vinculada a una serie de requisitos, y a ella tambiíén puede acogerse cualquier cliente que solicite un críédito para la compra de una vivienda que no sea propiedad de la entidad.
Esfuerzo
“La banca va a hacer el mayor esfuerzo para colocar sus pisos antes que nada. Se van a buscar fórmulas y a ser proactivo, pero no le vas a dar una hipoteca a alguien que no sea solvente, aunque pretenda comprar una vivienda del bancoâ€, comentan fuentes financieras.
“Sería cambiar un problema por otro. Ese cliente se convertirá en moroso con el tiempo, lo tendrás que provisionar y al final, volver a quedarte con el pisoâ€, afirman en el sector. “El trato y la verificación de la capacidad de pago del cliente es exactamente el mismo en todos los casosâ€, coinciden en una caja.
La existencia de políticas de financiación diferenciadas tendría, además, consecuencias regulatorias. Cuando una entidad concede un críédito para la compra de un inmueble propio con plazos y condiciones diferenciadas, el reconocimiento de la ganancia que pueda obtener con la operación no es automático, sino diferido en el tiempo.
Por todo ello, hay una conclusión. Si la banca no puede ni quiere flexibilizar los criterios de concesión de críéditos y el número de clientes solventes ha caído (el mensaje que el sector lanza desde hace meses), las entidades tendrán serias dificultades para desprenderse de su cartera inmobiliaria, con las consecuencias negativas que esto implica. “Se va a tardar en vender y todo el mundo lo tiene asumidoâ€, concluyen en un banco.
