La caída de los precios inmobiliarios está erosionando la garantía de los príéstamos suscritos en el auge económico. Sólo en 2006 y 2007 se formalizaron hipotecas por 625.000 millones.
La caída del precio de los inmuebles está aumentando el riesgo de garantía de la cartera hipotecaria de la banca, con independencia de la capacidad de pago de cada cliente. La erosión afecta, sobre todo, a los príéstamos suscritos en los años de máximo auge del mercado inmobiliario.
Según cifras de la Asociación Hipotecaria Española, sólo en 2006 y 2007, empresas y particulares formalizaron príéstamos por 625.416 millones de euros, aprovechando el respaldo que durante años ofreció la acelerada revalorización de los inmuebles.
Si sólo se consideran las hipotecas suscritas en 2006 (los primeros ecos de la crisis subprime ya acentuaron en 2007 las restricciones crediticias), la cifra cae a 328.319 millones. El 48,5% de este importe son hipotecas sobre viviendas y el resto son príéstamos con un derecho real sobre solares, fincas rústicas u otros inmuebles.
Distintos factores influyen en la mayor incertidumbre de estos críéditos. Puesto que se suscribieron en el pico del ciclo inmobiliario, el valor de la garantía podría ser hoy inferior al que íésta tenía cuando se firmó el príéstamo. Además, el importe medio de las hipotecas es superior al concedido en años anteriores. En 2007, por ejemplo, el saldo medio de la hipoteca para vivienda alcanzó los 149.000 euros, frente a los 110.000 de 2004.
La valoración de los inmuebles que respaldan la cartera hipotecaria de la banca es determinante, pues una caída de las tasaciones podría elevar el riesgo de críédito y por tanto, aumentar las exigencias de recursos de las entidades. De hecho, la regulación sobre solvencia obliga a bancos y cajas a revisar con una periodicidad mínima de 1 y 3 años, respectivamente, la valoración de los inmuebles ligados a las hipotecas.
En escenarios excepcionales, la normativa es más exigente. “Siempre que las condiciones del mercado u otras circunstancias indiquen que los precios [de los inmuebles] pueden estar experimentando variaciones significativas (...) que pudieran afectar a la reducción del riesgo de críédito conseguida mediante las garantías sobre inmuebles, se deberán efectuar valoraciones adicionales del conjunto de inmuebles vinculados a los príéstamos afectadosâ€, dice el Banco de España sobre recursos propios mínimos.
Distintos actores del sector financiero coinciden, sin embargo, en que esta excepcionalidad aún no se da. Los inmuebles que actúan de garantía no han sufrido un fuerte deterioro y en consecuencia, “sólo se están realizando nuevas valoraciones de forma puntualâ€, dicen en el sector.
Algunos datos avalan este argumento. Las cifras del Ministerio de Vivienda apuntan que el precio de la vivienda libre sólo se contrajo un 3,2% interanual en 2008. Según la sociedad de tasación Tinsa, el valor de la vivienda libre todavía era en enero de 2009 un 3,6% superior al de enero de 2006.
Pero hay indicios que dibujan un panorama más incierto. Los propios bancos están realizando tasaciones extraordinarias de los activos de sus fondos inmobiliarios para adecuarlos “a la realidad del mercadoâ€. En las memorias anuales algunas entidades reconocen que “el mercado hipotecario sufren una caída en el valor de los inmueblesâ€.
Con todo, hay un factor que protege la cartera hipotecaria de esta depreciación: el porcentaje financiado del precio de compra del inmueble o loan to value (LTV). En tíérminos generales, el porcentaje de financiación asciende al 70%. Por tanto, las tasaciones deberían caer más del 30% antes de que el valor del inmueble se sitúe por debajo del importe del críédito.
Pendientes de 2009
“La cobertura de protección de príéstamos hipotecarios ha mejorado. El importe medio del príéstamo sobre el valor de tasación de la producción hipotecaria de 2008 [en clientes particulares] ha sido de un 59% frente al 62% en 2007â€, indica una entidad en la información remitida a la CNMV.
“El número de príéstamos cuyo LTV es superior al 80% ha disminuido hasta menos del 5% frente al 22% de 2003â€, explica la documentación. “A 31 de diciembre, la media del importe pendiente de cobro de los príéstamos es el 55% del valor razonable de las garantías hipotecariasâ€, explica otro banco en su informe anual.
Los expertos coinciden en la existencia de esta cobertura. “Pero el problema puede estar en lo que va a pasar en 2009â€, explican en una auditora. “Habrá que volver a valorar la cartera hipotecaria. Es como la mora. Todo el mundo sabe que va a aumentar en 2009. Pero las provisiones las calculas con la morosidad que tienes hoyâ€, indican.
