Un año despuíés de su implantación, las entidades han requerido 1.182 de los 5.000 millones de euros en avales públicos para la titulización de hipotecas de viviendas protegidas.
Hace un año los promotores pedían ayuda pública para evitar el derrumbe del sector de la construcción residencial. Mientras tanto, el Gobierno se abandonaba al objetivo más fácil de incumplir de toda la campaña electoral: “Promover 150.000 viviendas protegidas†al año. En medio de ambas, Zapatero apostó por que el Instituto de Críédito Oficial (ICO) avalase la titulización de críéditos hipotecarios concedidos a adjudicatarios de vivienda protegida. Sin embargo, esta línea –denominada ICO-FTVPO– sólo ha repartido hasta ahora 1.181,7 millones de euros, el 23,63% del total previsto.
Según la definición de la CNMV, la titulización “es un míétodo de financiación de empresas basado en la venta o cesión de determinados activos, incluso derechos de cobro futuros, a un tercero que a su vez financia la compra, emitiendo los valores que se colocan entre los inversoresâ€.
La medida, a la que se destinaron 5.000 millones de euros, tuvo en su día una gran acogida. Los bancos y las cajas españolas demandaron 25.000 millones en avales, cinco veces más. Se quería sortear a toda costa la palabra “rescate†para referirse a la ayuda pública al sector inmobiliario. Sin embargo, los promotores habían pedido al Gobierno, en primer lugar, críéditos blandos por al menos 10.000 millones y, luego, que la línea de avales se extendiese a la vivienda libre, por el mismo importe.
Los promotores pueden ganar unos 260 millones
Los promotores venderán hasta 14.400 viviendas protegidas más y obtendrán con ellas unos beneficios finales de incluso 260 millones de euros. La previsión máxima era de 61.000 viviendas y 1.100 millones. í‰ste es el resultado provisional de una de las medidas estrella del Gobierno contra la crisis inmobiliaria, la línea de avales para la titulización de príéstamos de vivienda protegida (VPO) del ICO.
¿Las condiciones? Que los Fondos de Titulización de Activos FT-VPO a los que se destina la ayuda contengan entre un 80% y un 100% de príéstamos hipotecarios destinados a pisos con protección y que las entidades financieras reinviertan los beneficios obtenidos por el tramo avalado en más financiación de VPO. Hasta un 20% puede ser, por tanto, vivienda libre.
El ex presidente de la patronal de los promotores (APCE), Guillermo Chicote, estimó –cuando permanecía en el cargo– que el margen obtenido por cada VPO vendida se mueve entre el 8% y el 10%. Y una VPO “mediaâ€, de entre 90 y 110 metros cuadrados, según Detinsa, se vende por “unos 180.000 eurosâ€. Así, de cada VPO vendida se puede obtener un margen hasta 18.000 euros de media. Los promotores estiman que edificar una VPO cuesta unos 100.000 euros.
Además, las entidades deberán reinvertir las ganancias conseguidas con el tramo avalado por el ICO en más financiación de VPO. El apoyo estatal era tildado de “inaceptable†hace un año. Sin embargo, se intuía un íéxito considerable de los avales, que se ampliaron a 2009 y 2010 (otros 10.000 millones más).
Pero ahora la banca está enladrillada y el críédito fluye con cuentagotas, hay menos hipotecas que titulizar y, para más inri, en lugar de duplicarse, la construcción de VPO ha disminuido. El fracaso del rescate inmobiliario es, hasta ahora, “sonado†para los expertos del sector.
íšnicamente se han avalado cuatro titulizaciones, pese a que la calificación de solvencia del ICO es la misma que la del Reino de España. Además, estas operaciones necesitan de dos agencias de ráting. Las cuatro operaciones se han realizado con la máxima nota (AAA) de Fitch y Moody’s.
Sólo cajas
Y todas ellas han sido realizadas por cajas de ahorros, pese a que el mayor receptor en el reparto provisional de los 5.000 millones fue un banco, BBVA, que se hizo con el derecho a avales por 1.046 millones de euros.
Caja Madrid abrió la lata en diciembre, mediante el fondo Madrid ICO-FTVPO I, que titulizó bonos y príéstamos por 295,4 millones de euros, de los que 260 estaban avalados por el ICO (el 88%). Le siguió La Caixa, que emitió 478 millones en bonos de titulización con garantía estatal (el ICO está adscrito al Ministerio de Economía).
Caja Vital Kutxa acudió en febrero, de la mano de Ahorro y Titulización (AyT), la gestora de titulizaciones de la gran mayoría de las cajas. El importe avalado fue de 140,4 millones. El agente financiero fue la propia patronal de las cajas, CECA (que posee el 50% del capital social de Ahorro y Titulización).
Las últimas cajas que han usado esta línea del ICO son CAN, Caja Granada, Caixanova y Caixa Ontinyent, en una operación conjunta, a travíés de un fondo de AyT dirigido tambiíén por CECA. El total avalado, 303 millones.
Fuentes del sector financiero, creen que “aún quedan algunas titulizaciones†dentro de esta línea, cuyo plazo acaba en junio. Según ha podido saber EXPANSIí“N, unas 10 cajas tienen previsto pedir 1.000 millones a travíés de AyT.
Desde la banca aseguran que la medida no ha triunfado porque ni siquiera el aval del ICO no asegura el íéxito de la operación. Las titulizaciones de críéditos para vivienda han caído un 80% en España y un 81% en el extranjero, según el Banco de España.
Y el ICO lleva ganados 3,54 millones, gracias a que cobra una comisión del 0,3%.
