Por Luis Davelouis
Hace algunos días Luis decidió mudarse y regresar a Miraflores. Vivir en un pasaje a media cuadra de la Plaza de Armas y a cuatro de su trabajo tiene sus ventajas, pero tambiíén sus puntos en contra. Decidido, puso un aviso: “Busco departamento en Miraflores. ¡Urgente!â€.
Las ofertas de alquiler eran escasas y estaban por encima de su presupuesto. “Lucho, tengo un “depa†lindo para ti, a US$1.000 mensualesâ€, le dijo su amigo Saúl. Y entonces reflexionó: “Por algo menos que eso al mes me puedo comprar un departamentoâ€.
¿EN SERIO?
Es cierto, la crisis (aún) internacional ha debilitado el sector inmobiliario en todo el mundo, y el Perú no es la excepción. ¿Quiere pruebas más allá de la palabra de algún acadíémico o especialista? Dese una vuelta por el malecón de Miraflores. Hasta hace poco menos de seis meses la oferta de departamentos para venta o alquiler era muy escasa o inexistente. Hoy, la oferta ha reaparecido a lo largo de todo el malecón, casi en cada cuadra.
Lógicamente, los montos de los alquileres están directamente en proporción a los precios de los inmuebles, y estos y aquellos, en relación directa con la demanda y, como comentaba un alto funcionario de uno de los más importantes bancos locales, las expectativas están a la baja y muchas personas están esperando que los precios caigan para reciíén lanzarse a comprar.
¿Pero bajarán realmente? Bueno, de acuerdo con las cifras del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), los precios de los materiales de construcción están bajando como consecuencia de la caída de los minerales en los mercados internacionales.
Por otro lado, la demanda —en efecto— se ha contraído ligeramente por las mencionadas expectativas, pero tambiíén porque ahora las condiciones de otorgamiento de príéstamos son más duras y las tasas de los críéditos hipotecarios son relativamente más altas: rondan el 13% a plazos de 20 años y, pese a que han empezado a bajar nuevamente, aún están muy por encima de los niveles de antes de la crisis.
Todo ello ha generado que los precios caigan, aunque no así necesariamente los alquileres. Por eso, ahora sucede que por comprar un departamento de más de 100m2 en San Borja se paga una cuota mensual de S/.1.150, sobre la misma calle pero unos metros más allá, se alquila un departamento de 80m2 en US$380 mensuales (unos S/.1.200), sin amoblar y adelantando dos meses como garantía. La gran diferencia es que cuando termine de pagar el primero, será suyo.
¿CUíNDO BAJARíN?
Para que usted estíé informado y pueda tomar decisiones, le ofrecemos algunas conclusiones generales que aplican a todos los inmuebles.
Los bancos hacen hincapiíé en que el críédito hipotecario seguirá fluyendo sin mayores contratiempos, sobresaltos ni necesariamente tasas más altas. Sin embargo, este, por ser de largo plazo, depende de las condiciones en los mercados internacionales en los que hoy por hoy, la liquidez no abunda. Es esperable, por lo tanto, que las condiciones y las tasas se mantengan más duras y más altas por algunos meses. Ello, sumado a la cautela de una demanda que espera que los precios caigan, aliviará definitivamente la presión sobre los precios.
Menores costos por materias tambiíén permitirán que las empresas constructoras reduzcan sus precios compensando en alguna medida el alza de las tasas. Pero de acuerdo a los pronósticos más alentadores, la caída de los precios no superará el 15% e, incluso, si la caída no se produce antes del comienzo del últimos trimestre de este año, es poco probable que vaya a ocurrir: No lo olvide, atento lector, la demanda por viviendas en el Perú aún sobrepasa largamente a la oferta. Claro que eso sucede más en los estratos más bajos de la pirámide socioeconómica.
¿Y ENTONCES?
Es cuestión de ser prácticos y de atreverse. Pregúntese si realmente está contento pagando un alquiler cuyo monto bien podría ser superior o muy parecido a la cuota mensual que pagaría por comprar un departamento.
Recuerde tambiíén que la compra de un inmueble es una inversión que se aprecia con el tiempo, pues la población crece y el espacio geográfico no, lo que significa que se hace cada vez más escaso y el valor de las cosas se incrementa en proporción inversa a su disponibilidad.
Financieramente es mucho más conveniente comprometerse con un pago mensual que termina siendo una suerte de ahorro pues, como decíamos, cuando termina de pagar se queda con el inmueble. Si lo alquila tiene que devolverlo al final del contrato. Es decir, es como vivir en un hotel. Aproveche además que algunos bancos están ofreciendo críéditos hasta por el 90% del valor de la vivienda y no necesita juntar US$50.000 para reciíén acercarse al banco a pedir un críédito hipotecario.
No pierda de vista que un inmueble es la materialización de su esfuerzo, que cuando haya terminado de pagar su críédito, habrá logrado un patrimonio por todos esos años de trabajo y sacrifico. Además, tambiíén puede considerarse una herencia, un activo que le puede servir como ancla financiera o garantía para otros emprendimientos pues, como sucede con los bancos, se tiene tanto respaldo como se lo permita su patrimonio.
Tampoco olvide la diferencia que existe entre lo que los especialistas llaman “suelo commoditie†y “suelo premiumâ€. El primero es un departamento más barato, pero el segundo tiene un potencial de apreciación que debe considerar. ¿Cómo? Lógico, los departamentos o viviendas ubicadas sobre terrenos con vista al mar, a un parque, en una esquina, con acceso rápido y en vecindarios tranquilos son más escasos que aquellos ubicados al borde de una transitada avenida. Por eso, recuerde quíé ocurre con lo que es escaso.
ORDEN, EL FACTOR IMPORTANTE
Tomar la decisión de endeudarse para comprar una vivienda es difícil, tanto por la cantidad de trámites que supone solicitar un críédito como por la enorme responsabilidad que se asume por un período de tiempo muy largo.
Por eso, aunque parezca mentira, ser ordenado es una de las características más importantes que debe poseer quien está por endeudarse por 20 años pagando todos los meses más del 30% de su ingreso.
Pero incluso, si usted no suele planificar su futuro, no ahorra y muy rara la vez el sueldo le alcanza hasta fin de mes, puede postular a uno. Existen productos en varios bancos que lo fuerzan a ordenarse, pues antes de prestarle dinero usted está obligado a ahorrar al menos durante seis meses el monto de lo que será su cuota mensual.
Piense en la compra como una inversión de la cual, si está bien pensada, no se arrepentirá.
