Por John Carney y Charles Hugh Smith
El mundo entero está esperando que el sector inmobiliario se recupere y vuelva a niveles de la era de la burbuja.
Pero eso no sucederá.
¿Por quíé no? Por algunas razones fundamentales.
1. Las burbujas no se vuelven a inflar en activos en las que aparecieron anteriormente.
Es una perogrullada. La valoración de los bulbos de los tulipanes no subieron a niveles estratosfíéricos despuíés de que la especulación sobre los Tulipanes desapareció, ni la burbuja de las puntocom volvió a inflarse. Dado que las burbujas no se basan en valoraciones fundamentales, se basan en estados psicológicos, íéstos no se pueden restablecer en el corto plazo.
Las manías especulativas siempre se mueve a una nueva clase de activos.
Despuíés de la burbuja puntocom, la burbuja especulativa se trasladó a la vivienda. Ahora que la burbuja inmobiliaria ha desaparecido, la ola especulativa se ha trasladado a los mercados de obligaciones. Cuando la burbuja de los bonos explote, que se estima que lo hará en los dos próximos años con caídas del 50% o más, los próximos activos que podrían vivir esa burbuja serán los metales preciosos/oro.
2. La inflación coloca los niveles de recuperación más altos.
Para ilustrar esto con un ejemplo tomaremos la caída de las acciones de Cisco System por el estallido de la burbuja puntocom. Cisco llegó a cotizar a 81$ en el 2000, para luego caer a 17$ tras el estallido. De acuerdo con BLS Inflation Calculator, los 81$ de Cisco en 2000 serían 100$ actualmente.
Lo mismo sucederá con el sector inmobiliario. La inflación es un escenario muy probable para el futuro, dada la ingente cantidad de dinero que se ha suministrado al sistema.
El Dow Jones en 1966 alcanzó el nivel de los 1.000 puntos, en 1982, tras un periodo lateral, volvió a los 1.000 puntos. En 16 años el Dow Jones se mantuvo plano, pero ajustado a inflación, el DJI destruyó 2/3 de su valor.
Es razonable creer que lo mismo sucederá en el mercado inmobiliario. Para los próximos 14 años, la casa que se vendió por 400.000 euros en 2006 podría alcanzar ese nivel en valor nominal, pero ajustada a inflación, el valor estaría más cercano a los 100.000 euros en los que se situaba en 1997.
3. Un escenario deflacionista tambiíén haría estragos en las valoraciones
Se podría pensar que si la inflación es dura en un escenario de burbuja para las valoraciones de los activos, uno deflacionista sería bueno. Pero no es así. La deflación elimina valor como la inflación.
En un escenario deflacionista, la deuda crece con referencia a la caída de los salarios e ingresos. Como resultados aquellos activo que dependen de la deuda (como los hipotecarios), bajan en valor. En un escenario deflacionista, los activos inmobiliarios son una trampa de capital, que pierde valor frente a la ganancia en valor de la liquidez. A medida que los ingresos caen en picado, como los alquileres, la caída del flujo de ingresos de los bienes raíces menoscaban su valor.
La deflación con frecuencia acompaña a la depresión, y no hay mayor trampa de capital que una casa vacía o una construcción con una ganancia cero. Comparado con eso, las ganancias por el interíés de la liquidez parece atractivo. Esto crea otra caída en las valoraciones inmobiliarias.
4. Una de las razones fundamentales de la burbuja inmobiliaria fue unos tipos históricamente bajos
El rendimiento de los bonos (y por tanto, de los tipos de interíés) tienden a moverse en ciclos de unos 20 años (rango 17-27 años).
El actual descenso de los rendimientos lleva 27 años de duración, por tanto, podemos predecir con seguridad que los rendimientos y los tipo de interíés estarán al alza para la próxima generación.
Eso será una noticia negativa para el sector inmobiliario.
5. La demografía.
La densidad de población (número de personas por estructura) ha estado disminuyendo desde hace díécadas. Todo el futuro crecimiento de la población puede tener fácil cabida en el actual parque de viviendas.
Estas razones muestran que aunque el fin de la caída del sector inmobiliario se puede producir en los próximo 12-18 meses, el crecimiento esperado para el largo plazo será muy díébil, y no se volverán a los niveles de la burbuja en un gran periodo de tiempo.
