La banca se mira en el espejo de la crisis de 1994 para encontrar una salida al actual atolladero inmobiliario. Como hace quince años, las entidades están enfrascadas en la gestión y venta de los inmuebles adquiridos como consecuencia de los impagos.
El sector confía en repetir la experiencia de entonces, cuando, superada la recesión, logró deshacerse de los inmuebles con plusvalías.
Sin embargo, el actual escenario tiene tintes característicos. En tíérminos absolutos, el volumen de la cartera inmobiliaria de la banca supera con creces el alcanzado en 1994. Los seis principales bancos y cajas por tamaño (Santander, BBVA, La Caixa, Caja Madrid, Popular y Bancaja) declararon a cierre del primer trimestre inmuebles por 9.078 millones.
A finales de 1994, la cartera adquirida por impagos ascendía a 1.840 millones (306.000 millones de pesetas). Este alza se explica por el mayor valor de la vivienda y el suelo; el crecimiento de las entidades (Santander y BBVA no se habían integrado en 1994 con BCH y Argentaria); y la explosión del críédito (que eleva los importes absolutos de impagos). Según datos del Banco de España, los príéstamos a promotoras y hogares para la compra de vivienda ascendían en 2008 a 940.000 millones, frente a los 75.600 millones de euros de hace quince años.
Peso relativo
En tíérminos relativos, sin embargo, el parque inmobiliario de la banca todavía no alcanza las proporciones de hace tres lustros. En aquella íépoca, los inmuebles adjudicados de estas seis entidades representaban, en tíérminos conjuntos, el 0,69% de sus activos totales, que rondaban los 265.200 millones de euros (44,1 billones de pesetas). En la actualidad, este porcentaje se sitúa en torno al 0,40%. Por entidades, el peso en balance de los inmuebles tambiíén es hoy inferior al de hace quince años, en tíérminos generales.
Pero los expertos prevíén que los porcentajes de todo el sector sigan subiendo hasta igualar o incluso superar los de la anterior crisis. “Faltan varias oleadas de adjudicaciones de activos de las inmobiliarias y la de los particulares. í‰stos no tienden a la dación en pago sino que luchan por su vivienda hasta el finalâ€, explica Mikel Echavarren, consejero delegado de la firma de asesoramiento Irea. “Las adquisiciones [de inmuebles por parte de la banca] no han hecho más que empezarâ€, apunta otro experto.
Por otra parte, las provisiones constituidas tampoco son equiparables. Actualmente, la banca está dotando en torno al 10% del valor de los activos adjudicados. Hace quince años, el colchón fue superior. A finales de 1994, por ejemplo, Santander se había adjudicado inmuebles por un importe bruto de 88.936 millones de pesetas. Por íéstos provisionó 20.696 millones, el 23,2%. Las dotaciones de Caja Madrid se elevaron a 23.900 millones de pesetas, en torno al 40% del valor de la cartera.
“Es posible que las entidades estíén adjudicándose los activos a precios ya rebajadosâ€, indican en una firma. Esto reduce la diferencia entre el precio que el banco ha “pagado†por el inmueble y su valor de mercado, lo que rebaja el importe a provisionar. Echavarren apunta otro aspecto. El sector financiero tiene hoy un colchón de provisiones (las dotaciones geníéricas constituidas en los años de bonanza) con el que no contó en la anterior recesión, que cogió a la banca totalmente desprevenida.
El sector, más realista
El actual contexto, con todo, tambiíén presenta características que juegan a favor de las entidades. En la recesión previa, la mayor parte de los inmuebles adquiridos fueron viviendas de particulares adjudicadas por vía judicial, lo que dilató el proceso. Ahora, el grueso de los inmuebles llega tras alcanzarse acuerdos de pago con las promotoras, lo que agiliza la adquisición y venta de las viviendas. Echavarren tambiíén resalta que las entidades tienen hoy una visión más realista que hace tres lustros, cuando se negaban a vender los inmuebles por debajo del precio de tasación y eran reacias a financiar la compra por parte de terceros de los activos adjudicados. A su vez, los menores tipos de interíés (entonces estaban en el 8% frente al 1% actual) y la mayor capacidad de endeudamiento de las familias favorecerán la aparición de compradores de los pisos.
Pero la suerte del sector financiero no depende tanto de las viviendas como de la ingente cartera de suelo que está adquiriendo. El suelo es hoy un activo ilíquido y su potencial comprador es uno: el sector promotor, que aún adeuda a la banca 300.000 millones. “Tarde o temprano, las entidades tendrán que volver a prestar a las inmobiliarias para que les puedan revender el suelo, aunque sea con píérdidas. Si no, el suelo acabará arrastrando a la bancaâ€, concluye Echavarren.
¿A cuánto asciende realmente la cartera de las entidades?
El importe real (no el declarado) de la cartera inmobiliaria de las entidades sigue siendo una incógnita, un año despuíés de iniciarse el proceso de adjudicación de activos por parte del sector. Algunos bancos y cajas de ahorros no hacen públicos datos al respecto; otros no los actualizan trimestralmente; y la mayoría sólo está facilitando en las presentaciones de resultados los importe de los inmuebles canjeados de manera voluntaria a cambio de saldar deuda pendiente.
Es decir, muchas entidades no están declarando las viviendas ni el suelo que se están adjudicando por vía judicial, pese a lo relevante de estos importes. Las memorias registradas en la CNMV revelan que, si se añaden los activos adjudicados judicialmente, la cartera inmobiliaria de algunas entidades llega a ser hasta un 27% superior a lo declarado.
La consecuencia directa de no saber cuántos activos se han canjeado es que tampoco puede concretarse el saldo de la deuda pendiente, especialmente, la del sector promotor. En función de los importes declarados, el volumen de estos príéstamos debería situarse entre 300.000 y 315.000 millones.
“Pero en los próximos dos años va a ser imposible devolver esta deudaâ€, indica un experto. La caída de la actividad en el sector, la propia reducción de la estructura de las inmobiliarias (tras ceder parte de sus activos a la banca) y la agresiva competencia de las entidades en la venta de inmuebles forzarán una refinanciación masiva de esta deuda. “La banca no puede asumir una morosidad de 300.000 millonesâ€, dicen en una firma.
