¿HA ALCANZADO SUELO EL MERCADO DE LA VIVIENDA?
Juan Carlos C. Montero, director de análisis de Capital Bolsa
Jueves, 30 de Julio del 2009
Hemos señalado en muchas ocasiones, la importancia del sector inmobiliario en el origen de la actual crisis financiera y económica, y en el fin de la misma. íšltimamente los datos sobre el sector están mejorando, y muchos analistas, inversores, y empresas del sector, se realizan la misma pregunta:
¿Ha alcanzado el mercado de la vivienda el suelo?
Según los datos que tenemos actualmente, podríamos afirmar que sí en ventas, y no en precios. El nivel de recuperación de cualquier forma será muy suave, y no se acelerará hasta el 2011. Los precios, por el contrario, deberán esperar hasta el próximo año para alcanzar ese suelo.
Venta de vivienda nueva ha alcanzado suelo
En primer lugar, echemos un vistazo a la industria de construcción de casas, que hasta hace un par de años, representaba alrededor del 10 al 15% de todas las ventas de casas.
Gráfico:
http://www.capitalbolsa.com/mostrar_imagen.php?imagen=/img_news/2009/07/IMG_20090730134253.PNGPosteriormente, la cuota se hundió hasta aproximadamente la mitad de ese porcentaje, una vez que el sector explotó, y muchas empresas constructoras tuvieron que cerrar.
En el último año la situación empeoró notablemente. La tasa anual en enero de este año alcanzó las 329.000 unidades, que fue la menor en tíérminos nominales desde 1981, y mucho peor si consideramos el incremento de población.
A partir de ese nivel, las ventas han empezado a recuperarse, y los inventarios a reducirse, sitúandose actualmente en las cercanías de 9 meses demanda.
Es probable que las ventas de viviendas nuevas hayan alcanzado suelo en ese enero de 2009, pero eso no quiere decir que los precios de venta lo hayan hecho tambiíén. Se necesitaría que los inventarios se redujeran a un nivel entre 6-7 meses demanda, para que se dieran las condiciones de formación de suelo en precios. Esto probablemente se alcanzará a mediados del 2010.
Venta de segunda mano ha alcanzado suelo
La venta de vivienda de segunda mano ha sufrido una corrección menor que la vivienda nueva, con una caída cercana al 40% desde máximos, frente a una caída superior al 75% en el caso de la vivienda nueva.
Gráfico:
http://www.capitalbolsa.com/mostrar_imagen.php?imagen=/img_news/2009/07/IMG_20090730135301.PNGLas ventas probablemente alcanzaron suelo en enero 2009, aunque sus inventarios no se han corregido al mismo ritmo que la obra nueva, y se sitúan por encima de 9 meses demanda.
Como señalábamos anteriormente, los inventarios deben reducirse para que veamos una recuperación en precio, pero en el caso de la vivienda de segunda mano, los datos indican que un nivel de recuperación en precio es de 7 veces demanda. Este nivel probablemente se alcance en la segunda mitad del 2010, y posteriormente al suelo del precio de la obra nueva.
Conclusión: El sector está saliendo poco a poco de la crisis, y aunque creemos que ha alcanzado suelo en ventas, el precio tiene aún recorrido a la baja que podría estar entre el 10-15% de los precios actuales, alcanzando estos niveles mínimos a mediados del 2010 en obra nueva, y posteriormente en viviendas de segunda mano.
La recuperación en precios del sector es imprescindible para dar sostenibilidad a la recuperación económica, y para que el sector financiero relaje sus condiciones de críédito.
En base a este escenario, es posible que veamos una aceleración del crecimiento económico, en la segunda mitad del próximo año.
