La banca deberá provisionar unos 1.000 millones cuando Metrovacesa ajuste su valor
Alberto Cañabate
Invertia.com
Los bancos que asumieron el control de Metrovacesa contabilizarán píérdidas de unos 1.000 millones de euros cuando se comunique la nueva valoración de la inmobiliaria. La compañía que preside Vitalino Nafría publicará este dato antes del cierre de la refinanciación de la deuda, previsto para final de año, y todo apunta a que el valor de Metrovacesa será mucho más bajo que el de 2008. La clave está en la tasación del suelo.
“La valoración depende en buena medida de lo que valga el suelo, que a diciembre 2008 era una bromaâ€, comenta a este portal un analista del sector inmobiliario que prefiere guardar privacidad. Metrovacesa tenía plusvalías brutas de 1.260 millones de euros en promoción y suelo a cierre del año pasado, el 61% del total. Un ajuste en este epígrafe, por lo tanto, equivaldrá a una caída de su valor neto de activos (NAV).
El sindicato de bancos (Santander, BBVA, Popular, Banesto, Sabadell y Caja Madrid) que el año pasado se hizo forzosamente con el 65,5% de Metrovacesa valoró la participación en función del NAV, y no del precio de mercado. Esto le ha permitido ahorrar miles de millones de euros en provisiones, ya que el NAV (45,17 euros) es muy superior al precio de mercado (20 euros). Todo muy lejos de los 57 euros que pagó la banca por cada acción de la inmobiliaria cuando capitalizó la deuda de los Sanahuja.
En tíérminos contables, los bancos valoran Metrovacesa como si de una empresa asociada se tratase, a pesar de que está incluida en los balances en cartera de negociación. Las participaciones asociadas se cuantifican según el valor neto de activos y los ajustes van contra patrimonio, mientras que para las segundas se coge como referencia el precio de mercado y las píérdidas van contra resultado.
Gracias a esta salida contable, los bancos han provisionado 1.100 millones menos hasta la fecha. Aunque sólo han diferido la píérdida, ya que el nuevo NAV de Metrovacesa desencadenará más saneamientos. Las entidades financieras pueden asumir las píérdidas del activo liberando provisiones geníéricas -colchón de dinero que se conforma en el periodo de expansión crediticia- o bien restando directamente del resultado.
Según Metrovacesa, la actualización del valor de sus activos “debe ser lo más cercana posible al cierre de la refinanciación, que se estima pueda tener lugar en el cuarto trimestre del ejercicioâ€. La inmobiliaria, que optó por “no solicitar valoraciones externas certificadas a junio de 2009â€, no descarta que “se produzcan ajustes adecuados a las actuales circunstancias del mercadoâ€.
DE 690 A MíS DE 1.000 MILLONES DE SANEAMIENTOS
Si el nuevo NAV de Metrovacesa se fija en 30 euros, una valoración muy generosa con la realidad de la compañía, los seis bancos tendrán que provisionar el año que viene otros 690 millones, un 26% más de lo saneado hasta el momento. Si se valora la inmobiliaria en 25 euros, la cantidad sube hasta 920 millones. Así, 5 euros menos de NAV para Metrovacesa equivalen a 230 millones de provisiones para los bancos.
“El efecto hay que mirarlo banco por banco, aunque todo el mundo tiene asumido de que Metrovacesa no vale lo que dicen, por lo que una rebaja en la valoración no es nada que sorprendaâ€, comenta a este portal un analista de bancos. “El tema es a quíé velocidad se van a reconocer las píérdidas. Si en vez de hacerlo rápido se demoran diez años, el efecto puede ser al final hasta positivoâ€.
Grupo Santander (incluido Banesto) es la entidad más expuesta al riesgo Metrovacesa con el 23,6% del capital de la inmobiliaria. Josíé García Cantera, consejero delegado de Banesto, confirmó en presentación de resultados que no realizarán más ajustes en la inmobiliaria hasta que no se comunique una nueva valoración. BBVA, Sabadell y Popular tienen el 10,92% cada una, mientras que Caja Madrid controla el 9,125%.
En un informe de junio, UBS otorga un NAV de 29,5 euros por acción a Metrovacesa para este año. Ignacio Carvajal, analista del banco suizo, aplica a esa cifra un descuento del 44% para obtener el precio objetivo (14,5 euros). Goldman Sachs (12,8 euros de precio objetivo con consejo de vender), Societe Generale (10 euros, vender) o JPMorgan (9 euros, vender) se muestran más prudentes a la hora de valorar la inmobiliaria.
El valor neto patrimonial, Net Asset Value o NAV se calcula sumándole a los fondos propios (ajustados por minoritarios) las plusvalías latentes, antes o despuíés de impuestos de los activos de patrimonio en explotación, promoción y suelo, resume Metrovacesa en su informe de los resultados del segundo trimestre. Así, es posible elevar el NAV con una ampliación de capital.
REFINANCIACIí“N, PROCESO DIFíCIL
Metrovacesa negocia contrarreloj con los bancos acreedores, encabezados por Hypo Real Estate y RBS, la refinanciación de un críédito de 3.200 millones que se utilizó para comprar Gecina. Para evitar la amortización anticipada, la inmobiliaria tiene que cumplir una serie de requisitos, como una deuda neta sobre valor bruto de activos (GAV) inferior al 60% y un NAV superior a 3.000 millones. A cierre de 2008, estaba en 3.146 millones.
“¿El proceso de refinanciación? Complicado. Será difícil que cumplan calendarios y se firme antes de Navidadesâ€, comenta un experto del sector consultado. “Los bancos pueden pedir que se amortice el sindicado, pero no hay dinero para amortizarlo. Si piden una ampliación de capital, la tendrán que suscribir ellos, como pasó en Colonial con la emisión de bonos (1.400 millones), que tuvieron que quedarse los bancos extranjeros del sindicatoâ€.
“Tras la cancelación del príéstamo puente de HSBC, el apalancamiento es aún muy elevado. La deuda neta en el primer trimestre superó los 6.100 millones de eurosâ€, comenta UBS. “Esperamos que la deuda sobre el valor de los activos (LTV) supere el 75% cuando acabe el año. Además, existe un riesgo sustancial en la refinanciación, ya que el príéstamo sindicado de 3.200 millones vence en 2009â€.
