La deuda de las inmobiliarias, uno de los grandes quebraderos de cabeza de las entidades financieras, comienza a pasar factura a los bancos, y no sólo en forma de morosidad. Precisamente para evitar que los príéstamos puedan ser catalogados como impagados, las renegociaciones se han convertido en la estrella del sector. La última, en fase de estudio por parte del sindicato bancario interesado, es el de Colonial, con una deuda de 7.200 millones de euros y sin posibilidad cercana de pagarla. Calyon, Eurohypo, Goldman Sachs, Royal Bank of Scotland, ING, Caja Madrid, BBVA, Post Bank, Kutxa y Banco de Valencia, los diez componentes del sindicato de prestamistas, tienen sobre su mesa la oferta de quedarse con la inmobiliaria a un precio que supera en doce veces el que tiene ahora mismo en Bolsa y que es muy cercano al que en su día pagaron Popular y 'la Caixa' para saldar sus críéditos con Luis del Portillo, anterior presidente de Colonial.
La oferta completa de la inmobiliaria supone que las entidades financieras pondrán sobre la mesa 1.600 millones de euros de la deuda que les debe la inmobiliaria, que se suman a los 1.250 millones que ya pusieron hace un año en bonos convertibles. Ambas cantidades se cambiarán por acciones. Si se aplica el precio actual de bolsa, supondría que el capital social de Colonial pasaría a estar representado por 20.745 millones de títulos a razón de 15 cíéntimos de valor nominal de cada uno.
Esto supondría que la compañía pasaría a costar 3.100 millones de euros, doce veces los 260 millones que vale ahora en el mercado y que equivale a valorar las acciones actuales en circulación a 1,8 euros. Este precio es más o menos el que tuvieron que soportar el pasado año La Caixa y Popular cuando canjearon los 161 y 365 millones en príéstamos que habían concedido a Luis Portillo por el 5,4% y 9,1% respectivamente del capital de la inmobiliaria. Poco despuíés de este canje, ambos bancos se separaron del sindicato de forma voluntaria.
A pesar de esta separación, Popular y La Caixa sí que entraron en la operación de colocación de bonos convertibles que Colonial puso en marcha hace un año. En total los bancos y cajas se hicieron con 1.275 millones de euros en bonos con el siguiente reparto: Calyon, Eurohypo, Goldman Sachs, y Royal Bank of Scotland compraron 250 millones de euros cada uno; La Caixa se hizo con 185 millones y Popular adquirió otros 90 millones más. Los bonos dan un interíés del euribor a doce meses más el 4% adicional anual, pero no se cobra en dinero, sino que la cantidad resultante se aplica a revalorizar el nominal de los títulos que, además de poder ser canjeados de forma anticipada, deberán cambiarse obligatoriamente por acciones en 2014 a un precio (si se llega a esa fecha) de 25 cíéntimos por acción.
Si los bancos afectados aceptan la primera parte de la renegociación propuesta, es decir, el canje por acciones de 1.600 millones de deuda, se harán de forma automática (si se aplica el precio actual de mercado) con un 86% de Colonial, con lo cual serán ellos mismos quienes tendrán que pagar los intereses de los bonos. Lo lógico, pues, para evitarse más costes cruzados, es que canjeen tambiíén los bonos convertibles.
Tras esta operación de renegociación y canje, Popular y La Caixa, que son los que han propiciado la oferta actual y la emisión de bonos del año pasado, pasarían a tener el 1,3% y el 0,8% aproximadamente del capital de Colonial. En conjunto, las entidades crediticias acreedoras llegarían, si el canje se hace al precio actual de la acción en bolsa, al 91% del capital de la inmobiliaria, cosa que tienen calculada, ya que la negociación la han llevado el sindicato bancario con Popular y La Caixa como accionistas de referencia actuales de Colonial.
En la actualidad, según las cifras de la compañía a 30 de junio, los activos de la inmobiliaria superan ligeramente los 8.000 millones de euros, lo que supone algo más de 30 veces su valor en bolsa. Estos activos soportarían sin problemas la deuda de 7.200 millones que tiene la sociedad, pero el problema está en que el mercado está parado y su conversión en dinero es prácticamente imposible, con lo que la garantía que suponen sobre la devolución de los príéstamos es muy pequeña.
Con un argumento como el que ahora se ha caído por el parón inmobiliario, Luis Portillo, entonces presidente de Colonial, aseguraba tras la junta de accionistas de 2007 que meter el dinero en la inmobiliaria era una inversión segura. Las empresas del sector comenzaban a caer en bolsa y Portillo argumentaba que los activos eran suficientes para soportar las deudas, y en especial las generadas entonces por la adquisición de Riofisa. Eran tiempos en los que las inmobiliarias huían hacia delante creciendo con compras. Colonial cotizaba entonces a 4,20 euros y la inversión segura ha pasado en dos años a 15 cíéntimos por acción. Quien comprara en aquel momento habría divido por 28 el valor de su inversión inicial. Un fiel reflejo de lo que ha pasado en este período con el sector inmobiliario.
