La nueva crisis que viene de Estados Unidos: los inmuebles comerciales
Si no quieres caldo, toma dos tazas. Por si los bancos de inversión y los brokers de Wall Street no hubieran tenido suficiente con su exposición a las hipotecas -a travíés de los activos en que las entidades los titulizaron-, ahora van a sufrir más todavía por culpa de las oficinas, hoteles y otros activos inmobiliarios comerciales. Y las píérdidas pueden durar más que las de la crisis subprime.
A medida que la economía se frena y los costes financieros suben por la escasez de críédito, el valor de las propiedades comerciales baja. Goldman Sachs prevíé una caída de entre el 21% y el 26% en los próximos dos años. Algo que implica la ruina para las entidades financieras con exposición a príéstamos para adquirir estas propiedades o los que posean los activos (bonos) en que se han titulizado estos críéditos... exactamente igual que en el caso de las hipotecas.
Duración de la crisis
Los analistas de esta firma esperan amortizaciones de 7.200 millones de dólares en este tipo de activos por parte de Bear Stearns, Citigroup, JP Morgan, Lehman Brothers, Merrill Lynch y Morgan Stanley en el primer trimestre. Estas entidades tienen una exposición conjunta estimada de 141.000 millones al negocio inmobiliario comercial.
Respecto a la duración de esta nueva crisis, Goldman Sachs estima que puede llegar a dos años, "significativamente más que la crisis subprime". La razón es que sólo el 28% de los príéstamos en el sector comercial se han titulizado en activos desde 1995, mientras que el 80% de los críéditos subprime fueron vendidos en paquetes por los bancos. Este mayor nivel permite que los activos subprime se puedan contabilizar inmediatamente a precios de mercado ('mark to market'), lo cual se traduce en las amortizaciones y las consiguientes píérdidas que acaparan los titulares en los últimos meses. Algo que no ocurre con los príéstamos comerciales.
Los excesos no han sido tan grandes, pero...
Wall Street está preparada para esta caída, y los bancos ya están contabilizando su exposición en forma de príéstamos, compromisos de financiación, las propiedades que poseen directamente o los activos donde se han titulizado estos críéditos que ahora, como ocurre en general con los activos de críédito, nadie quiere comprar. La profundidad de la crisis dependerá de lo grave que sea la recesión de la economía.
La única esperanza para esta crisis es que los excesos cometidos en el mercado comercial no han llegado a los extremos del residencial. No se ha construido un exceso exagerado de centros comerciales, parques de oficinas y demás propiedades comerciales, aunque tambiíén hay sobreoferta y los niveles de ocupación están bajando rápidamente en mercados como Orange County, en California, o Las Vegas, duramente castigados por el mercado residencial.
Sector comercial
En cuanto a las titulizaciones, los bonos respaldados con críéditos al sector comercial sólo han caído un 5% desde finales de 2007, frente al 50% o más que han perdido los CDOs, los bonos respaldados con hipotecas residenciales. Pero en el primer trimestre se espera que las amortizaciones por culpa del desplome del sector comercial igualen las de los CDOs y demás activos de críédito.
Igualmente, las tasas de morosidad en este negocio son de un reducido 0,4%. Pero lo más probable es que empiecen a subir por la relajación de las exigencias y de los controles de riesgo, similar a la ocurrida en las hipotecas. Más de 50.000 millones de príéstamos a cinco años, compuestos sólo de intereses y concedidos con ratios 'loan to value' (porcentaje del precio del activo financiado con el príéstamo) muy elevados pueden ser impagados si no se refinancian este año, según la consultora Jones Lang LaSalle.
Riesgo creciente
En los buenos tiempos, comprar bonos respaldados con críéditos al sector comercial era un gran negocio para Wall Street, lo que triplicó el volumen de estas operaciones hasta 294.800 millones de dólares el año pasado. Esta subida alimentó la escalada del precio de los inmuebles. Pero ahora la demanda de estos bonos se ha hundido porque los inversores exigen mayores rentabilidades para asumir el riesgo creciente. Las operaciones se han frenado y los bancos de inversión se han quedado sin ese flujo de comisiones.
Y el cierre virtual de este mercado genera otro problema: los títulos invencidos. En este escenario, es muy difícil estimar su valor, así que los bancos se tienen que fiar de un índice de estos bonos llamado CMBX. Esto significa que los movimientos del índice obligan a los bancos a reducir el valor de sus bonos, aunque las propiedades sigan generando dinero de los alquileres.
Y los bancos que financiaron a los inversores que se metieron en grandes adquisiciones en este sector -como la de los Hoteles Hilton por parte de Blackstone- tienen problemas para cobrar estos críéditos. Algo que en España nos sabemos al dedillo.
