Es de libro que si Usted se encuentra en un frondoso bosque y quiere verlo en toda su majestuosidad, en lugar de mirar árbol por árbol, tendrá que alejarse de íél. Es la única forma.
Yo estoy inmerso en el frond…, en el bosque inmobiliario. Llevo días intentando alejarme y analizar su situación para compartir mi modesto análisis con ustedes, y ya comienzo levemente a vislumbrar la forma del bosque y por dónde se va talando íéste.
Y es que han pasado cosas muy curiosas. Veran por quíé:
1º.- Todo empezó con una medida que fue modificar en el año 2.007 la ley del suelo en lo que respecta a las tasaciones. Eso hizo que las inmobiliarias vieran depreciados sus activos de forma considerable y alarmante, con el consiguiente fiasco financiero. Vean si no el caso Martinsa-Fadesa. Por aquíél entonces no se entendía muy bien la medida.
2º.- Junio 2.008. El Gobierno dice que cuanto más se caiga y más rápido, antes se saldrá de la crisis.
3º.- La crisis ya no es inmobiliaria. Es un problema financiero global.
4º.- El Gobierno insiste en que está tomando medidas para intentar frenar la caída de las ventas e incentivar las mismas. Anuncios I.C.O. Medidas e ICO, fracasaron. Ya no había que caer más, pero no se puede parar ya. Se publica el RD-Ley 10/2008 de 12 de diciembre que establece un ríégimen especial para las reducciones obligatorias de capital y disoluciones de sociedades anónimas y limitadas como consecuencia de píérdidas. No computarán las perdidas por deterioro. De aplicación tambiíén para el 2.010. Cierto alivio.
5º.- Finales 2.008 y 2.009. Las inmobiliarias comienzan a entrar en un proceso encubierto de liquidación, aquellas que no han entrado previamente en concurso, claro.
6º.- Las que quedan por ahora, despuíés de reestructurar su deuda a dos o tres años, ven en la ampliación de capital su única salida, antes de que finalice el periodo de carencia de la reestructuración.
7º.- Octubre 2.009. El Gobierno anuncia que cuanto antes se recupere el sector inmobiliario, antes saldremos de la crisis. Ya. Se dan cuenta con dos años de retraso…
8º.- 27 de octubre de 2.009. Publicación en el B.O.E. de la nueva ley que regula las SOCIMI, Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. El objeto de la ley es regular el funcionamiento de las nuevas compañías que invierten en inmuebles urbanos para su explotación en arrendamiento. En el Impuesto de Sociedades tributan al 15% y sus dividendos (el 90% de los beneficios obtenidos por los arrendamientos) están exentos de tributación para el accionista persona física. El capital social mínimo de las futuras SOCIMI será de 15 millones de euros.
9º.- Se publica, tambiíén la nueva Ley de medidas de fomento y agilización del alquiler. Entra en vigor el 24 de diciembre de 2009. Mientras en la Unión Europea el 40% del mercado de la vivienda es en alquiler, en España es el 11%. En teoría, nos queda mucho potencial por delante. Se acude a fortalecer la posición del arrendador, entre otras medidas, con la introducción del desahucio express.
10º.- Ultima medida con efecto “quema de navesâ€. Las entidades financieras, que son las mayores inmobiliarias en España, que mantengan en sus balances por dos años los inmuebles, deben dotar sus cuentas con un 30% de su valor. Casualmente, Aguirre Newman publica un informe diciendo que los precios de viviendas puede bajar todavía un 27% más. Serán los de los bancos y cajas, porque los promotores no pueden bajar más, venden por la hipoteca. El comprador de inmuebles comienza a darse cuenta de esto.
11º.- Comienza a instalarse el ambiente de “inmuebles-chollo†en ventas…, pero en los bancos. Las entidades financieras son visitadas por “avezados cazadores de gangasâ€.
12º.- Comienza, pues, a cerrarse la rueda. Los inmuebles-chollo, ejecutados por impagos de los promotores y compradores, se comienzan a colocar. Sólo este año los bancos han vendido casi el doble de viviendas que todas las inmobiliarias cotizadas juntas. Aquellas que no, pasarán a engrosar los activos de las futuras SOCIMI.
De todo esto, los únicos que han ganado, ganan y ganarán, siempre, serán los bancos. Miren, si no, la operación de ida y vuelta de Reyal-Urbis. Reyal compra Urbis a Banesto (operación ida). Banesto se queda con inmuebles por la deuda, con valoraciones muy inferiores al precio de venta, (operación vuelta). ¡Quíé genios!.
¿Saben quíé les digo?, que igual que en la bolsa hay manos fuertes, en el mercado inmobiliario tambiíén las hay y, por una razón o por otra, están empezando a entrar. Desde la distancia, no estaría de más, aquí tambiíén, comenzar a imitarlos. ¿No les parece?.
Esto es lo que hay.
Vale.
