La banca española se enfrenta a partir del próximo año a una nueva embestida de la crisis inmobiliaria. Entre 2008 y 2009, las entidades absorbieron los inmuebles de las promotoras insolventes a travíés de los procesos de dación en pago, en una dinámica que ya las ha convertido en las primeras gestoras de activos del mercado.
A partir de 2010, se verán obligadas a lidiar con los embargos de viviendas, vía ejecución hipotecaria, a los particulares en mora.
Se calcula que la banca tendrá que absorber a partir de 2010 un aluvión de entre 100.000 y 150.000 viviendas inmersas en expedientes de ejecución hipotecaria. Estos expedientes tienen su origen en las demandas por impago que entraron en tromba en los tribunales a partir del estallido de la crisis, fundamentalmente desde mediados de 2008 (ver cuadro).
Estos casos siguen un determinado trámite procesal en los juzgados, que se prolonga entre unos meses y algo más de un año. Durante los últimos 18 meses, estos expedientes han planeado, como buitres en el cielo, sobre las cabezas de las entidades financieras, pero la abultada carga de trabajo de los juzgados hipotecarios ralentizó la tramitación procesal de estos casos, aplazando la ejecución de las viviendas impagadas.
A partir del 2010, estas ejecuciones empezarán a representar el «mayor problema de los bancos», según Ernesto Tarazona, director de Corporate Recovery de Knight Frank, una consultora especializada en asesorar a la banca en materia de gestión de activos inmobiliarios.
Venta a valor liquidativo
El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha cifrado en 114.958 los expedientes de ejecución hipotecaria previstos para este año, frente a los 58.688 de 2008. Para 2010, las ejecuciones hipotecarias estimadas por el órgano ascienden a más de 180.000.
Normalmente, estos casos terminan con la adjudicación en subasta del activo a un comprador, un proceso que puede conllevar determinadas minusvalías para el vendedor, si el precio de venta no alcanza el importe de la hipoteca impagada.
Pero la crisis ha creado un problema añadido que agrava, aún más, el panorama de la banca: las empresas especializadas en adquisiciones en subastas, los llamados coloquialmente subasteros, han desaparecido del mercado.
«Las empresas que se personaban en las subastas han dejado de acudir por falta de financiación», señalan fuentes del juzgado de primera instancia número 32 de Madrid (el único, junto al 31, especializado en ejecuciones hipotecarias en la capital española). Los expedientes de desahucio en este juzgado han aumentado un 300% en 2009.
Al quedarse desiertas las subastas por falta de comprador (una situación similar a la del mercado libre), son las inmobiliarias de los propios bancos ejecutantes las que comparecen en la subasta para quedarse con la vivienda a precio liquidativo, es decir, al 50% del valor de tasación.
Las consecuencias de esta dinámica pueden ser muy serias para la banca y para el sector inmobiliario en general. En primer lugar, las entidades financieras se enfrentan (ya están trabajando en ello, de hecho) a una nueva adjudicación en masa de cientos de miles de viviendas. Estos activos supondrán un mayor esfuerzo en tíérminos de provisiones. Aunque, tras ejecutar la vivienda, una entidad pueda liberar parte o la totalidad de la provisión vinculada al críédito impagado, tendrá que realizar una nueva provisión contable por la propia adjudicación del activo, según los expertos. Esta dotación asciende al 20% del valor del activo adjudicado a partir del primer año de su entrada en libros, según la nueva normativa del Banco de España.
Nuevo reto
«Ninguna entidad financiera está preparada para asumir este nuevo parque de viviendas, ni por volumen de provisiones, ni por capacidad de gestión», señala Tarazona.
«Es una cuestión que maneja cada entidad. Sin embargo, la banca tiene gran experiencia en gestión de morosidad y recobro, esta crisis no es la primera que ha de atravesar, señalan fuentes de la Asociación Española de Banca (AEB).
Un segundo factor a tener en cuenta es la distorsión potencial que esta nueva oferta, cuyo volumen puede ascender a entre el 15% o el 20% del stock actual, puede tener en el mercado de la vivienda.
Al quedarse desiertas las subastas, los pisos entran al mercado por su valor liquidativo. El riesgo para los agentes del sector es que este inmenso volumen de viviendas depreciadas rompa los diques de contención levantados para sostener el precio de la vivienda en España, que, según los expertos, debería caer entre un 20% y un 30% adicional.
