Dónde se encuentran las gangas inmobiliarias
Publicado en Expansión por A. Redondo / J. Zuloaga
"Síé temeroso cuando otros avariciosos y síé avaricioso cuando otros sean temerosos". Es un consejo del afamado gurú financiero Warren Buffett. Una recomendación que muchos expertos comparten al referirse al mercado inmobiliario.
Los tiempos de la burbuja inmobiliaria han quedado atrás. La crisis económica ha provocado un ajuste en los precios de los inmuebles desde el inicio de la crisis ante la caída de las rentas y las dificultades para conseguir financiación (en Madrid, los precios de las viviendas han caído un 10% desde su máximo histórico de 2007, según los expertos). Este redimensionamiento del mercado ha sido especialmente pronunciado en 2009. Pese a que los expertos consideran que podrían producirse nuevas depreciaciones, aconsejan poner de nuevo la vista en el mercado inmobiliario.
Los expertos señalan que la desbandada de inversores ha favorecido las oportunidades en el mercado. Pero estas gangas no están al alcance de todos los inversores. Los segmentos para minoristas (como el residencial o el industrial) aún están inmersos en un proceso de ajuste y tardarán más en estabilizarse. La inversión indirecta, a travíés de fondos inmobiliarios o cotizadas (otra vía de acceso a este mercado para los minoristas) tampoco atraviesa su mejor momento (ver informaciones adjuntas). La única oportunidad que ven para los inversores no cualificados está en la compra de garajes.
Se trata de un activo que ofrece rentabilidades más reducidas que las viviendas o las naves (ronda el 5% anual por plaza de aparcamiento, según los gestores), pero que implica poco gasto de mantenimiento y es difícil que caiga su valor. Los expertos recomiendan comprar en ciudades de tamaño mediano o grande, bien en zonas muy cíéntricas (cerca de edificios de oficinas para los trabajadores) o en barrios dormitorios (para los habitantes).
Para los grandes patrimonios e inversores institucionales, por el contrario, las firmas sí identifican oportunidades. Y es que la caída de los precios facilita la compra y el aumento de la cartera inmobiliaria a precios atractivos, lo que permitirá lograr una mayor rentabilidad una vez que se reactive este mercado (según algunas firmas, a finales de este año). En este caso, los gestores aconsejan la inversión directa en inmuebles.
Pero que haya oportunidades no significa que vayan a ser fáciles de encontrar. Los profesionales indican que el inversor debe ser muy selectivo y tener presente que el mercado inmobiliario, en todas sus variantes, está en un proceso de reconversión. Destacan que los inmuebles no van a revalorizarse ni tanto ni tan rápido como antes (en la última díécada, las viviendas presentaban retornos del 15% anuales). Recomiendan apostar a largo plazo.
La desbandada de inversores deja oportunidades en el segmento comercial y hotelero
�En 2010 vamos a ver más operaciones inmobiliarias�, señala Luis Martín, presidente de BNP Paribas Real Estate España. De los cinco segmentos en que se divide la inversión directa en inmuebles, hay tres que gustan especialmente a este experto para el inversor institucional: las oficinas, los hoteles y los locales comerciales minoristas.
Las oficinas son uno de los productos con mejores perspectivas. La esperada reactivación económica hace prever que las empresas necesiten espacios más amplios y más cíéntricos. Los gestores explican que en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia hay buenas oportunidades en zonas cíéntricas, lo que hace prever un repunte de las operaciones de compra.
Este segmento se comporta de manera cíclica, según las firmas, y ahora está en un momento de transición, lo que hace más atractiva la inversión.
A buen precio
En los últimos años, y ante la fuerte escalada de precios, muchas empresas optaron por trasladarse sus oficinas a las afueras de las ciudades. La llegada de la crisis y la fuerte caída de los precios ha dejado a muy buen precio muchos inmuebles de oficinas en los centros urbanos. Con la recuperación, se espera que muchas compañías regresen a estas zonas. Por ello, los profesionales recomiendan adelantarse y comprar ahora, antes de que comience el siguiente ciclo y repunten los precios.
Para el minorista, los expertos recomiendan adquirir garages en ciudades grandes
En cuanto a las rentabilidades de los alquileres, Martín apunta que se colocará entre el 6 y el 9% anual.
En cuanto a los hoteles, el ejecutivo de BNP Paribas indica que el sector turístico ha sufrido mucho con la crisis y que tanto los niveles de ocupación como los ingresos medios por habitación han tocado fondo. Creen que a poco que la situación mejore en 2010, las rentabilidades para los inversores que entren ahora serán muy interesantes (cercanas al 10% anual).
Turismo
Este segmento tiene además otra ventaja. Manuel Zulueta, managing Director de Atlas Capital Close Brothers, explica que la gestión del personal supone un embrollo para las entidades financieras que se han quedado con hoteles ante la imposibilidad de sus dueños para hacer frente a sus obligaciones de deuda. Por eso bancos y cajas están dispuestos a vender estos inmuebles con importantes descuentos sobre la hipoteca (que pueden llegar incluso al 50%). De hecho, Zulueta señala que muchos inversores internacionales están aprovechando para hacerse con gangas en el sector turístico español.
Los inmuebles comerciales presentan una doble realidad. Por un lado, "tenemos una situación complicada en el sector (comercial), propiciada por un alto nivel de endeudamiento de las familias y una elevada tasa de paro", señala Cristina Píérez de Zabalza, responsable de Retail en Cushman & Wakefield España. Ello se traduce en una situación que resta atractivo a los centros comerciales, según los profesionales.
A la caída de las rentas por alquiler se suman las dificultades para lograr financiación, ya que los bancos sólo apoyan aquellos proyectos que tienen asegurados los rendimientos. Además, Luis Martín indica que en España hay una sobreoferta de centros comerciales (existen 530 en toda la geografía nacional).
Pero esta cruz tambiíén tiene una cara. Existe una oportunidad en los locales comerciales minoristas, y está muy relacionada con la banca.
La rentabilidad de los alquieres de oficinas oscilará entre el 6% y el 9% anual
Fernando Encina, jefe de estudios del portal inmobiliario Idealista, explica que 2010 va a estar marcado por las fusiones de las cajas de ahorro. Esta consolidación provocará una reducción en su red de oficinas, un proceso que tambiíén se está dando en los bancos. Encinar estima que el sector financiero podría cerrar entre 4.000 y 5.000 sucursales. Este experto cree que los dueños, al no poder conseguir rentas tan atractivas como las que les reportan hoy en día los bancos y cajas, estarán dispuestos a vender sus inmuebles con descuento. Es decir, podrán hacerse con buenos locales comerciales a precios atractivos (los expertos creen que se pueden lograr descuentos de doble dígito).
En espera
Hasta aquí, las oportunidades. Y es que el resto de segmentos de negocio inmobiliario todavía están en proceso de ajuste. En el caso de los productos industriales, los consultores indican que el parón de la actividad económica está provocando una caída en las necesidades logísticas y de almacenamiento de las compañías, por lo que aún es pronto para entrar en este segmento.
Pero, si hay un sector inmobiliario castigado por la crisis, es el residencial. Según un reciente informe del portal inmobiliario Idealista, que ha estudiado la evolución anual de precios de las viviendas usadas en 328 municipios españoles, sólo en 8 localidades se han mantenido los precios el alza. En Barcelona, los precios cayeron un 6,1% durante el año pasado. �Desde que alcanzara su máximo en el primer trimestre de 2007 (4.888 euros por metro cuadrado), la caída de precios en la Ciudad Condal ha sido del 16,2%�, indican en Idealista. En Madrid, el año pasado el precio medio de venta cayó un 4,2%, hasta los 3.875 euros por metro cuadrado. Pero todavía se prevíén nuevas rebajas.
El Servicio de Estudios de BBVA indica que "el sector de la vivienda sigue presentando importantes desequilibrios en cantidades y una importante sobreoferta, lo que continuará ejerciendo presión a la baja sobre los precios".
El ajuste está siendo más lento en España que en otros países. Según UBS, en Gran Bretaña había una burbuja similar a la española y los precios han corregido un 44%. Por ello, los expertos creen que, salvo que se consigan grandes descuentos (del 50% sobre tasación o la hipoteca), aún es pronto para entrar en el sector residencial.
La bolsa mantiene las inmobiliarias en cuarentena
Las ovejas negras. í‰se es el papel que han desempeñado en los dos últimos años las inmobiliarias en bolsa. Son, junto con la banca, el negocio más penalizado desde que estalló la crisis en julio de 2007.
Pese al buen tono que acompañó el año pasado a los mercados y que tambiíén se dejó notar en el sector (que subió un 26,7% en Europa) las empresas españolas terminaron con saldo negativo el 2009. En el índice General, las más penalizadas fueron Metrovacesa, con un descenso de un 58,95% y Reyal Urbis, con un retroceso de un 57,21%.
Además, Montebalito acabó el ejercicio anterior con caídas superiores al 7% y colonial perdió un 3,12%. Tomando como referencia el inicio de la crisis, cuatro cotizadas españolas perdieron más de un 90% hasta final de 2009: Urbas, Nyesa Valores (la antigua Inbesos), Colonial y Afirma, conocida anteriormente como Astroc. Su castigo aún no ha sido levantado y todo parece señalar que seguirán siendo las ovejas negras este ejercicio, a pesar del rally que han registrado esta semana. Los expertos se muestran cautos sobre estas cotizadas.
Apuntan que sus beneficios seguirán resintiíéndose y que al ser uno de los sectores que originaron la crisis, serán de los últimos en salir de ella. Por otro lado, muchas de ellas han suspendido el pago de dividendos, lo que reduce aún más su atractivo.
Desajustes de liquidez en los fondos
Los fondos han sido durante los últimos años una de las vías favoritas de los ahorradores para invertir de manera indirecta en el sector inmobiliario. Las gestoras encontraron en estos productos la manera perfecta para dar acceso a la inversión en inmuebles a un bajo precio. Y cosecharon íéxito. Tanto que estos fondos alcanzaron un patrimonio por encima de los 8.000 millones de euros de más de 150.000 partícipes a mediados de 2008.
Sin embargo, los productos de inversión colectiva inmobiliarios han pasado del cielo al infierno en el último año por problemas de liquidez. Tres de los ocho fondos registrados en España se han visto obligados a suspender los reembolsos durante dos años. El de BBVA dando una última oportunidad para que sus partícipes recuperasen su dinero; y Santander Banif Inmobiliario y Segurfondo Inversión bloqueando a sus ahorradores hasta la liquidación del fondo.
Para los expertos, estos problemas eran algo que tenía que ocurrir y que se encuentran en la propia naturaleza del vehículo de inversión: los inmuebles, un activo de muy baja liquidez, no pueden agruparse en un fondo que da posibilidad de suscribir y reembolsar participaciones mensual y trimestralmente. A pesar de ello, consideran que los fondos inmobiliarios son una buena opción por la descorrelación y diversificación que aportan a la parte de la cartera que no necesita liquidez necesaria.
En estos casos, hay cuatro productos inmobiliarios españoles que todavía operan con normalidad: Caixa Catalunya Propietat, Ahorro Corporación Patrimonio Inmobiliario, Caja Madrid Patrimonio Inmobiliario y el Sabadell BS Inmobiliario. De estos, el CC Propietat es el que mejor se comporta en el año al retroceder un escaso 0,15 por ciento.
Sabadell BS Inmobiliario es el último en haber reforzado su cartera de inversiones, al adquirir el hospital Quirón Vizcaya, que se ha inaugurado recientemente, por un importe de 55 millones de euros.
