La refinanciación de la deuda de Colonial anunciada el viernes, que evitará la quiebra de la inmobiliaria, tiene algunos elementos sorprendentes en su letra pequeña. Así, además de reducir su volumen de deuda de 7.000 a 2.095 millones, tendrá un plazo de carencia de cinco años para devolver el capital más los intereses, plazo en el que los acreedores de la empresa no verán ni un euro. Igualmente, los 1.015 millones de deuda de la llamada 'Colonial mala' (filial que agrupa el suelo y la actividad promotora) es considerada irrecuperable por los bancos acreedores.
Según fuentes del proceso de refinanciación, el objetivo de la refinanciación es reducir una deuda "totalmente inasumible" por Colonial -los 7.000 millones citados- hasta un nivel que pueda devolver con los ingresos recurrentes que obtiene su negocio a día de hoy (los 2.095 millones). Por tanto, los bancos acreedores asumen que la diferencia es una deuda que no van a poder cobrar; y que la que sí es cobrable no se recuperará hasta pasados los cinco años de carencia mencionados, y eso siempre que para entonces la empresa tenga liquidez suficiente para pagarla.
En caso contrario, habrá que volver a refinanciar cuando concluya ese plazo, aunque será mucho más fácil que ahora porque el volumen de deuda es mucho más pequeño (Colonial llevaba más de un año negociando la refinanciación firmada el viernes). Por otro lado, las citadas fuentes aseguran que el tipo de interíés aplicable a esta deuda no supera el del críédito original.
Respecto a la diferencia con la deuda original, se le da salida de varias formas en el acuerdo. La primera es convertirla en capital en la mega-ampliación que acometerá la inmobiliaria en cuanto sea aprobada por su junta de accionistas. Ahí se convertirán 1.900 millones de euros, en los que se incluyen los críéditos que tienen La Caixa y Popular, principales accionistas de Colonial despuíés de ejecutar los críéditos de su antiguo presidente, Luis Portillo. Este canje se realizará despuíés de una ampliación ordinaria con aportación dineraria que pretende que los accionistas minoritarios no se diluyan en el capital, aunque no se espera que acuda prácticamente nadie a la misma.
La segunda es el canje de 1.350 millones de euros de bonos convertibles en acciones; estos bonos proceden de la primera refinanciación de la compañía en septiembre de 2008, cuando parte de la deuda original se transformó en estos instrumentos, y se canjearán antes de la ampliación de capital.
La deuda de la 'Colonial mala', incobrable
En tercer lugar, quedan otros 1.015 millones de deuda adscritos al negocio de promoción inmobiliaria, los activos más ilíquidos y que más valor han perdido en el crash inmobiliario, sobre todo el suelo. La medida adoptada para resolver este problema ha sido la más traumática: se segregan todos los activos y pasivos de este negocio en una nueva compañía filial al 100% de Colonial -la 'Colonial mala'-, pero sin recurso a la matriz por su deuda; es decir, Colonial no responde de esos 1.015 millones con su negocio ni con sus activos en alquiler (los buenos).
¿Cómo se va a devolver esa deuda, entonces? En teoría, esta filial se va a dedicar a vender estos activos al mejor precio posible -se descarta por completo continuar la actividad de promoción-, y el producto de esas ventas será con lo que se repague la deuda. Pero en la realidad el precio que se pueda obtener por esos inmuebles, si es que logra venderlos, será muy inferior a la deuda con la que se financiaron en su día. Con lo cual los bancos asumirán una píérdida muy elevada, si no total.
"Los bancos han asumido que es una deuda de casi imposible recuperación y que tendrán que provisionarla", admiten las fuentes consultadas. Esta deuda pertenece a los principales bancos del sindicado -Royal Bank of Scotland, Calyon y Eurohypo-, así como a varios bancos y cajas españoles que tienen príéstamos bilaterales fuera del sindicado, aunque por importes muy inferiores.
Según las citadas fuentes, el importe del críédito sindicado se repartirá en un 45% en la nueva deuda de Colonial, en un 30% en el canje de deuda por acciones y en un 25% en la deuda de la 'Colonial mala'. La deuda de esta filial tambiíén tiene un vencimiento de cinco años y los intereses se capitalizan y se pagan al final, en el improbable caso de que se puedan pagar.
