BBVA desbloquea su fondo inmobiliario
Miguel Rodríguez en Cinco Días
Casi un año y medio despuíés de que BBVA buscara una solución para los inversores de su fondo inmobiliario que querían reembolsar sus participaciones, la entidad ha optado por dar una segunda oportunidad a los partícipes que aún mantiene el BBVA Propiedad FII. El banco acaba de abrir una nueva ventana de liquidez para los inversores que quieran optar por los reembolsos, la cual estará abierta hasta el 30 de abril.
Como otros fondos de su categoría, que invierten directamente en inmuebles, BBVA Propiedad ha sufrido en carne propia la crisis que comenzó a mediados de 2007 y, especialmente, el estallido de la burbuja inmobiliaria en España. El resentimiento de las rentabilidades y el aumento de las solicitudes de reembolso por parte de los inversores llevó a la entidad a tomar una decisión para dar liquidez a sus partícipes antes de proceder a la venta de los inmuebles en cartera, que se ha demostrado difícil en el entorno actual.
En noviembre de 2008, BBVA compró la práctica totalidad de las participaciones de los inversores del fondo, mediante la apertura de una ventana de liquidez extraordinaria. El banco destinó cerca de 1.600 millones de euros a esta operación y a día de hoy mantiene una participación en el fondo del 96,7%.
Una vez cerrada aquella ventana, la gestora del banco modificó el folleto para cerrar el fondo durante dos años a nuevos reembolsos. Los fondos inmobiliarios suelen tener una liquidez inferior a la de los fondos financieros debido a que la composición de la cartera, inmuebles, es por definición menos líquida que la de las carteras formadas por activos financieros. Antes de la crisis, el BBVA Propiedad tenía una liquidez trimestral.
Según la modificación realizada en el folleto, el fondo debería abrirse a nuevos reembolsos en noviembre de 2010. Sin embargo, el banco ha decidido abrir una ventana extraordinaria hasta el 30 de abril para que los partícipes que lo deseen puedan reembolsar su capital. BBVA Asset Management, la gestora de la entidad presidida por Francisco González, ya ha comenzado a ponerse en contacto con los partícipes para informarles de esta posibilidad.
Según los últimos datos de Inverco, la asociación de instituciones de inversión colectiva, el patrimonio de BBVA Propiedad ascendía a 1.451 millones de euros a cierre de febrero. Esto significa que el 3,3% que no está en manos de BBVA representa en torno a 43,53 millones de euros. Este capital está repartido entre unos 3.000 partícipes, principalmente minoristas.
Para facilitar los reembolsos, la gestora suprimirá la comisión de reembolso, del 2% sobre el importe reembolsado para los partícipes que llevan más de un año en el fondo. Según fuentes del mercado, el valor liquidativo al que se realizarán los reembolsos no se conocerá hasta el final del proceso. El último valor liquidativo publicado, de cierre de febrero, es de 10,78 euros. En septiembre de 2008, antes de la entrada de BBVA, era de 11,13 euros, lo que supone que a precio de hoy el valor de la participación ha descendido un 3,14% en un año y tres meses.
Además de dar una nueva oportunidad a los partícipes de salir, en un entorno económico e inmobiliario que no termina de despegar, BBVA quiere ser más práctico en la gestión de los inmuebles que forman la cartera del fondo. Si la entidad consigue el 100% del patrimonio, no tendría que mantener la figura jurídica de institución de inversión colectiva, que tiene muchas limitaciones y restricciones, por ejemplo en lo referente a los coeficientes de diversificación o de liquidez.
Es decir, que si BBVA Propiedad dejara de ser un fondo de inversión para convertirse en otro tipo de sociedad, BBVA tendría más libertad para gestionar activamente los inmuebles que el fondo tiene en cartera.
Asimismo, fuentes del mercado explican que el hecho de que BBVA sea en estos momentos partícipe mayoritario del fondo puede provocar situaciones de conflicto de interíés que podrían derivar en la división del fondo en dos.
BBVA Propiedad comenzó su andadura en 1995. En los últimos 15 años, el fondo tan sólo ha sufrido píérdidas en tres ejercicios: 1996, 2008 y 2009. Los dos últimos años coinciden con la crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. El mejor ejercicio fue 2000, cuando el fondo logró una rentabilidad del 11,95%, según datos de Bloomberg. La rentabilidad anualizada (TAE) de la cartera desde el lanzamiento del fondo ha sido del 3,74%.
Perspectivas
Los gestores del BBVA Propiedad afirman en el informe semestral de cierre de 2009 presentado a la CNMV que hay varios factores que apoyan la tesis de que aún no se ha tocado fondo en el mercado inmobiliario. Entre ellos, que aún no se ha absorbido la sobreoferta de vivienda nueva, así como que la caída de precios ha sido hasta ahora reducida.
Fondos víctimas del pinchazo
Considerados una inversión conservadora durante años, los fondos inmobiliarios se dedican básicamente a la compra y arrendamiento de inmuebles. Sin embargo, han sufrido la crisis con especial virulencia debido a la parálisis del mercado inmobiliario, la solicitud masiva de reembolsos y la imposibilidad de hacer líquidas las inversiones. Dos fondos de esta modalidad, Habitat Patrimonio y Segurfondo Terciario se encuentran en fase de liquidación.
Banif Inmobiliario, el mayor fondo del sector, congeló los reembolsos en febrero de 2009 para proceder a la venta ordenada de los inmuebles. Este fondo cuenta con un patrimonio de 2.647 millones de euros y algo más de 43.000 partícipes que no han podido rescatar su capital. BBVA Propiedad pudo ofrecer liquidez a sus partícipes gracias a la inyección de dinero realizada por el BBVA.
