Echemos una mirada al sector inmobiliario español. Y lo vamos a hacer analizando las noticias habidas durante estos últimos días, para, al final, intentar establecer unas conclusiones que puedan darnos pautas de comportamiento ante posibles inversiones…, si las hubiere (esto es para los optimistas).
Comenzamos esta semana con un dato que, sin querer ser exagerado, yo lo tacharía de dramático. Son los números de Martinsa-Fadesa. Está en la fase final de su proceso concursal y las valoraciones que arroja son las de una compañía que valía por activos más de 7.000 millones de euros; finalmente, y atendida su deuda, tiene un valor neto de 359 millones de euros, a fecha de hoy. Siempre podemos pensar que podría haber sido peor, claro.
Hace dos meses, me “construí†un índice ponderado del sector inmobiliario español que cuenta con las compañías inmobiliarias del mercado continuo (Colonial, Quabit, Renta Corporación, Metrovacesa, Realia, Reyal, Urbas y Nyesa). Desde estos dos meses hasta hoy, las píérdidas del índice alcanzan el 13%, y sin visos de parar las caídas. Los “clásicos†dicen que el mercado bursátil no tiene por quíé reflejar la situación de la economía real, pero en esta ocasión, los dos van de la mano. Les voy a dar dos ejemplos muy concretos:
1. Datos de ventas de Renta Corporación del primer semestre de este año: 26 millones de euros con resultado final de 7,8 millones de píérdidas.
2. Capitalización bursátil de Urbas, a valor de hoy: 12 millones de euros. El capital social de la compañía está formado por más de 363 millones de acciones con un valor nominal de 0,25€.
UBS hizo hace dos días un análisis de las empresas del sector, las más relevantes, y sus recomendaciones sobre ellas no dejan lugar a dudas:
· Metrovacesa: Valor objetivo a 7,4€ desde 8,5€, con recomendación de vender.
· Realia: A 1,3€ desde 1,5€, con recomendación de vender.
· Reyal: A 1,2€, desde 1,5€ con idíéntica recomendación de venta.
· Colonial: A 0,08€, desde 0,12€, con recomendación de vender.
Estos datos se compaginan, perfectamente, con los últimos análisis sobre los CDS de las compañías inmobiliarias del resto de Europa. Los seguros de impagos de críéditos de las inmobiliarias no españolas han bajado desde máximos, por la menor percepción de impago del sector. Para las españolas, el criterio sigue siendo el mismo: infraponderar.
¿Pero cuándo comenzaremos a recuperarnos en el sector en España?. Cuando se cree empleo, así de sencillo. Angel Serrano, Director General de Aguirre Newman dice, al respecto, que la venta de viviendas se recuperará cuando el paro baje del 20% actual al 12%. Sin embargo, y por desgracia, esta bajada en la tasa de desempleo está lejos todavía. Y si no, piensen cómo sentará a las listas del INEM la finalización del segundo plan de inversión municipal al que se sumará el recorte de las inversiones del Ministerio de Fomento. La respuesta es clara.
Los últimos datos de venta de viviendas de mayo de 2.010 no son malos del todo, la verdad. Se han cerrado 37.787 operaciones, un 6,1% mejor que en mayo de 2.009, 4.000 operaciones más. Es un 7,9% mejor que en abril de 2.010. Aunque, si ampliamos el zoom, los datos no son tan optimistas, porque reflejan que son 11.860 viviendas menos que el mismo mes de 2.008 y 38.096 viviendas menos que en 2.007. Como ven, hay para todos los gustos. En este sentido, el Instituto de Practica Empresarial, ha realizado un estudio en el que prevíé que la actividad se recupere en el 2.011, con la estabilización de precios y el aumento de viviendas, lo que evidenciará un claro cambio de tendencia. Claro…, lo que tiene que darse es, sencillamente, que se vendan más viviendas, o lo que es lo mismo, que haya más compradores, y esto, en mi humilde opinión, no creo que se díé con las cifras de desempleo que tenemos, insisto.
Por lo tanto, y despuíés de estos datos, lo que nos queda por pensar es que hay que seguir teniendo mucha cautela para tratar con el sector. Los valores de las compañías siguen descendiendo, descontando puntuales rebotes fruto de calentones puntuales, esto con respecto al mercado inmobiliario bursátil . Y si queremos hacernos con bienes inmuebles, el quid de la cuestión está en la oferta que hagamos, no en el precio de venta. Por eso insisto en la importancia del proceso de negociación que haya, con el banco y con el propietario que vende.
Seguiremos atentos, como siempre.
Saludos y hasta dentro de quince días.
Vale.
Oberon.
