El coste del alquiler de oficinas pone a prueba la eficiencia de la banca
por M. Martínez en Expansión
Las operaciones de sale & lease back en la banca comienzan a poner a prueba la eficiencia del sector. La estrategia de vender la red de oficinas, conservando una opción de recompra de los edificios a largo plazo ha sido recurrente entre las entidades en los dos últimos años.
La banca, con inmuebles de uso propio por unos 20.000 millones de euros, ha dejado, en muchos casos, de ser propietaria de sus sucursales, sedes corporativas y edificios singulares para transformarse en inquilina.
Esta operativa ha generado ganancias extraordinarias de más de 3.100 millones desde 2008, importe que se ha destinado a reforzar el capital o las provisiones. Pero simultáneamente y como contrapartida, el alza de los pagos por alquileres está incrementado los gastos de administración de las entidades, una ríémora para la mejora de la eficiencia, objetivo prioritario en todos los escenarios económicos y aún más en íépocas de flaqueza. La mejora de esta ratio –gastos sobre ingresos, que es mejor cuanto más baja– se ha estancado o incluso empeorado en algunas entidades en el primer semestre.
Alzas de dos dígitos
Los gastos generales, sin incluir los de personal, de Santander, BBVA, Popular, Sabadell, Pastor y Caixa Galicia, grupos pioneros en esta práctica, se han incrementado, en tíérminos conjuntos, un 33% en los dos últimos años. En el primer semestre de 2008, antes de que se formalizaran las principales operaciones de sale & lease-back, esta partida de gastos se elevaba a unos 4.100 millones. En la actualidad, supera los 5.500 millones de euros.
En tíérminos individuales, el aumento se mueve en una horquilla situada entre el 9% y el 50%, si bien las adquisiciones realizadas, especialmente por parte de los dos grandes bancos, han incrementado el tamaño y la dimensión de la estructura de algunas entidades.
El incremento de los costes generales contrasta, además, con el esfuerzo generalizado que la banca está haciendo para adaptar sus plantillas al actual entorno de merma del negocio. Un empeño que está reduciendo los gastos de personal, con caídas medias en el sector de aproximadamente el 2%.
En este escenario, las entidades subrayan que la bondad o no de esta estrategia no puede juzgarse únicamente con cifras aisladas. Su conveniencia, resaltan, depende de la situación de cada banco o caja.
“El sale & lease-back no tiene mucho sentido. Traería poco capital. La solvencia no cambiaría mucho e implicaría un incremento de los costes por alquiler. Si lo uno podría compensar lo otro, habría que verlo. Sólo el tiempo lo diráâ€, indican en una entidad. “Introduce inflexibilidad en la red. Si íésta se redujera, no te puedes ir. A nosotros nos ha parecido que no estábamos tan desesperadosâ€, señalan las mismas fuentes.
En otros ámbitos hay, sin embargo, menos escepticismo. “No es la operación de tus sueños, pero es capitalâ€, dicen en un banco. “Lo puedes obtener con un coste de en torno al 5,5% o 6%. Para emitir preferentes hay que pagar entre un 8% y un 9%. Al final, lo que vale es el coste real de tu capitalâ€, inciden en la entidad.
Trayectoria
Santander fue el primer grupo en iniciar las desinversiones de inmuebles, que arrancó en 2007 y que han reportado a la entidad ganancias extraordinarias de más de 1.600 millones desde entonces. BBVA, que tambiíén cerró entre 2007 y 2009 distintas ventas de activos, ha obtenido por esta vía plusvalías de más de 1.100 millones de euros.
Las operaciones de sale & lease-back optimizan el balance. Los inmuebles de uso propio consumen capital –a efectos del cálculo de las ratio de solvencia, tienen una ponderación de riesgo del 100%–. Los fondos obtenidos con su venta permiten reforzar la solvencia o la hucha de las dotaciones.
Objetivo prioritario para las entidades y el supervisor
La mejora de la eficiencia, que mide cuánto gasta un grupo por cada 100 euros que ingresa, se ha convertido en una obsesión para las entidades desde el inicio de la crisis. Tambiíén del supervisor, que desde hace meses impulsa al sector a revisar la dimensión de su red de sucursales y las plantillas, en un contexto de menor crecimiento. La banca cuenta con 44.500 oficinas y da empleo a 263.000 trabajadores.
La optimización de la relación entre gastos e ingresos es, precisamente, una de las metas a medio plazo del actual proceso de reestructuración. Saldrán nuevos grupos que recortarán la red de oficinas entre el 10% y el 30%; y entre un 11% y el 30% de la plantilla. El objetivo de mejora de la eficiencia no es, en cualquier caso, sencillo, por el bajón de actividad y la fuerte reducción de ingresos, con recortes de en torno al 20%.
Aunque la eficiencia es, históricamente, una de las ventajas competitivas de la banca española frente a otros sistemas financieros. Esta ratio se situó a cierre de 2009 en el 43,2%, frente al 46,2% de 2008. Antes de la crisis, la banca española aventajaba en 10 puntos porcentuales a sectores financieros como el francíés o el alemán.
