Por… William Poole
La Asociación Federal Nacional de Hipotecas —conocida como Fannie Mae— y la Corporación Federal de Príéstamos Hipotecarios para Vivienda —Freddie Mac— fueron mal estructuradas desde hace 40 años, cuando fueron establecidas como empresas patrocinadas por el estado. Estas dos empresas, tíécnicamente privadas y diseñadas para fomentar la emisión de hipotecas para vivienda, disfrutaban de un respaldo federal implícito en caso de que tuvieran problemas financieros y la regulación para prevenir tales problemas era díébil. En otras palabras, el gobierno federal garantizaba las obligaciones de las dos empresas pero nunca cobró algo por hacerlo.
Fannie y Freddie tenían permiso para imprimir dinero. Podían prestar a una tasa de interíés solo un poco por encima de aquella de la Tesorería y luego acumulaban grandes portafolios de hipotecas y valores respaldados con hipotecas ganando interíés con la tasa del mercado. Quíé maravilla: preste a una tasa baja, invierta con una tasa más alta, retenga un poco de capital y deje que el gobierno federal asuma el riesgo. Los inversionistas gozaban de altos retornos y la administración de salarios altos. De coincidencia, los políticos tambiíén obtuvieron un flujo constante de contribuciones a sus campañas por parte de los ejecutivos de ambas empresas.
Las políticas riesgosas de Fannie y Freddie condujeron a que casi colapsaran; en septiembre de 2008 fueron colocadas bajo guardianía del gobierno federal. Fannie y Freddie le han costado a los contribuyentes $150.000 millones hasta ahora.
¿Puede el mercado hipotecario pararse por sí solo, sin respaldo de empresas patrocinadas por el gobierno federal? La experiencia nos dice que la respuesta es un firme ‘si’. Cuando Fannie y Freddie redujeron sus operaciones luego de la revelación de irregularidades contables en 2003, no hubo efecto sobre las tasas de las hipotecas. Hemos visto cómo el mercado de hipotecas grandes, para príéstamos demasiado grandes como para ser comprados por Fannie y Freddie, desde hace mucho ha operado de manera eficiente, con tasas solo ligeramente por encima de aquellas para príéstamos más pequeños. Y muchos otros mercados de activos, como aquel para valores respaldados con príéstamos para autos, han funcionado bien sin que haya intermediarios federales.
Fannie y Freddie no pueden ser cerradas inmediatamente; son demasiado grandes. Un plan de transición sensato sería que dejen de comprar nuevas hipotecas y sus portafolios se irían reduciendo conforme las hipotecas que poseen vayan siendo pagadas. Dentro de 10 años, los portafolios se reducirían a un tamaño insignificante.
Su negocio de creación de valores, el cual comprende la compra de hipotecas y la emisión de valores respaldados por estas, tambiíén debería ser eliminado gradualmente. Una estrategia práctica sería fijar un calendario de pagos que crezcan paulatinamente, incentivando de esta manera el ingreso de las empresas privadas al negocio de la creación de valores.
En 10 o 15 años las empresas desaparecerían, cerrando un capítulo en la historia financiera de EE.UU. que disfrutó de un considerable íéxito pero que tuvo un terrible final y un considerable costo para el contribuyente.
Suerte en su vida y en sus inversiones...
