El pasado 19 de febrero Juan Josíé Brugera y Pere Viñolas, presidente y consejero delegado de Colonial, ofrecieron en Madrid una rueda de prensa convocada ese mismo día. Los dos ejecutivos aparecieron ante los medios con rostros cansados pero satisfechos. Tras meses de interminables reuniones con entidades financieras, la inmobiliaria había logrado firmar, esa misma noche, un acuerdo para refinanciar cerca de 5.000 millones de euros de deuda.
De no haberlo logrado posiblemente Colonial hubiese entrado en concurso de acreedores, de unas proporciones mayores a las de Martinsa Fadesa, en concurso desde julio de 2008. "Hubo un periodo que parecía evidente el concurso de Colonial", recuerda ahora Pere Viñolas.
Siete meses despuíés de aquel acuerdo, el consejero delegado de Colonial da por completa la refinanciación de la compañía. "El normal funcionamiento del mercado debería ser suficiente para que Colonial cumpla con sus compromisos con la banca y mantenga su actividad", sostiene.
Convencer a varios bancos de financiar una deuda cercana al billón de las antiguas pesetas de una inmobiliaria española, a los dos años de explotar la burbuja, tiene su míérito. The Wall Street Journal se hizo eco en sus páginas del acuerdo de Colonial. "Gran apuesta en el sector inmobiliario español" tituló el diario estadounidense. La firma con la banca podía ser, indicaba el diario, "la primera señal de que el sector inmobiliario español está al final del túnel".
"¿Cuándo la banca está dispuesta a intercambiar deuda por acciones de una compañía?", se pregunta Viñolas. "Sólo cuando está convencida de que el valor de esas acciones será mayor en el futuro que la deuda que está asumiendo", asegura.
En la actualidad, la propiedad de la inmobiliaria, con un valor por acción inferior a 0,1 euros por título, se reparte entre Commerzbank (20,1%); The Royal Bank of Scotland (19,9%); Críédit Agricole (19,6%) y el fondo domiciliado en Luxemburgo Coral Partners, con el 14,7%, despuíés de haber adquirido deuda de Goldman Sachs, que todavía retiene el 4,9% del capital. La Caixa, con el 5,7%, y Banco Popular, con el 4,9%, completan el accionariado de la inmobiliaria, según los registros de la CNMV.
El valor de los activos
En el caso de Colonial, la banca acreedora estuvo dispuesta a refinanciar "por el valor de sus activos", afirma Viñolas. La compañía tiene como principales activos edificios de oficinas situados en las mejores zonas de Madrid, Barcelona y París. "En realidad el negocio de una patrimonial como Colonial es bastante aburrido", comenta el ejecutivo que insiste en que la compañía cumplirá sus objetivos con la banca acreedora, a la que todavía debe 4.000 millones, ingresando puntualmente todos los meses los alquileres de sus inmuebles.
El acuerdo, a grandes rasgos, se estructura en tres partes, con dos ampliaciones de capital, la creación de un vehículo de suelo y promoción y la emisión de warrants. Pere Viñolas afirma que esos pasos ya están dados. No obstante, el acuerdo de refinanciación no es un seguro de vida ilimitado.
La compañía tiene que cumplir ciertos ratios financieros. A partir del 31 de diciembre, la relación entre la deuda de Colonial y el valor de sus activos no puede ser superior al 85%. Mientras ese porcentaje no sea inferior al 50% la compañía no podrá pagar dividendos o cualquier otro honorario a los accionistas. No podrá disponer de sus activos ni incurrir en endeudamiento financiero adicional. Y tendrá que velar por no perder la mayoría del capital que ostenta en el capital de la inmobiliaria francesa SFL (53,4%), que supone la mitad del negocio de Colonial.
Mantenerse en Bolsa y lograr nuevas alianzas
A pesar de que en la actualidad el valor por acción de Colonial es inferior a 0,1 euros por título, y de que el capital flotante de la compañía en Bolsa es menor al 10%, Pere Viñolas asegura que la compañía tiene como objetivo mantenerse en Bolsa. "Para nosotros es importante estar en Bolsa y poder atraer la atención de los inversores en un momento dado", explica.
En los últimos meses, tanto Viñolas como otros directivos de la empresa, desde el presidente, Juan Josíé Brugera, hasta otros directivos, han comentado la posibilidad de alcanzar acuerdos con otras compañías del sector. Viñolas dice que ahora mismo no es el principal objetivo de la inmobiliaria, aunque señala que la empresa está abierta a acuerdos con otras empresas. En todo caso el consejero delegado de Colonial recuerda que son los accionistas, los bancos acreedores, los que tienen el poder de decisión en este sentido.
La cifra
4.274 millones de euros es la deuda de Colonial a 30 de junio de 2010. En 2008 la deuda de la inmobiliaria era cercana a los 9.000 millones.
