En España hay 50.800 contribuyentes con cuentas ahorro vivienda abiertas y con rentas superiores a 24.100 euros, umbral a partir del cual el Gobierno eliminará a partir del próximo año la deducción por vivienda. Por tanto, tienen menos de tres meses para comprar una casa si quieren gozar de la rebaja fiscal por vivienda en ejercicios posteriores a 2010.
Tic, tac, tic, tac. La cuenta atrás para comprar una casa ha empezado. Una encuesta de FRS Inmark indica que 143.971 contribuyentes tienen abierta una cuenta vivienda, informa Eduardo G. Ercoreca. De íéstos, un 35,4% (50.800 declarantes) presentan bases imponibles superiores a 24.100 euros -según se desprende de los últimos datos de demografía fiscal publicados por Hacienda- y, por tanto, tienen tres meses para comprar un piso si no quieren perder la deducción por vivienda en el IRPF a partir del próximo año.
Los Presupuestos para 2011 contemplan eliminar las reducción fiscal por la compra de casa para rentas superiores a 24.107 euros. Ello perjudica especialmente a aquellos que abrieron una cuenta vivienda a partir de 2008 bajo la previsión de adquirir una casa cuatro años más tarde. Este producto bancario permite realizar aportaciones a una cuenta diseñada exclusivamente para comprar una casa en el futuro y aplicar la deducción por vivienda. Sin embargo, el tiempo entre la apertura de una cuenta vivienda y la compra no puede sobrepasar los cuatro años, en caso contrario, se deberá devolver las deducciones.
Así, un contribuyente con una cuenta vivienda que expira despuíés de 2010 y con una renta superior a 24.100 euros se encuentra ante una complicada disyuntiva. Si compra su casa antes de acabar el año tendrá derecho a la deducción hasta que finalice de pagar su vivienda y, por tanto, no se verá penalizado por la eliminación del beneficio fiscal. En el caso de que la adquiera a partir de enero de 2011, ya no tendrá derecho a ninguna deducción. El coste fiscal entre una u otra opción puede llegar a 33.900 euros para una hipoteca a 25 años.
Y, si finalmente, ante el nuevo panorama fiscal, decide no adquirir ninguna casa, deberá devolver las deducciones que se haya aplicado. Por ejemplo, si un particular abrió una cuenta vivienda en 2008 y opta por no ejecutarla se verá obligado a reembolsar a Hacienda las reducciones fiscales de los ejercicios 2008, 2009 y 2010 que podrían alcanzar los 4.068 euros. En este sentido, no resulta descabellado que los contribuyentes afectados acudan a un juez alegando inseguridad jurídica, en la medida que abrieron una cuenta vivienda bajo un escenario fiscal que el Gobierno ha variado.
"Es un claro de ejemplo de vulneración de derechos adquiridos, ya que el contribuyente que abrió una cuenta vivienda en 2008 lo hizo con la perspectiva de seguirse deduciendo hasta, como máximo, 2012", apuntan fuentes jurídicas. En cualquier caso, Luis del Amo, director del Registro de Economistas Asesores Fiscales, opina que difícilmente los afectados podrán recurrir con íéxito a la obligación de devolver las deducciones obtenidas antes de 2010.
Efectos prácticos del fin de la deducción
Supuesto 1. Un contribuyente con una cuenta vivienda abierta en 2008 y una base imponible superior a 24.100 euros opta por comprarse su casa en 2011. ¿Tiene derecho a la deducción por adquisición de vivienda?
En parte, sí. Este contribuyente tendrá derecho a reducirse un 15% de las aportaciones realizadas a la cuenta vivienda durante los ejercicios 2008, 2009 y 2010. Si en cada uno de esos años ha ingresado en esa cuenta 9.040 euros, podrá deducirse 1.356 euros por ejercicio fiscal.
Sin embargo, al comprar la vivienda con posterioridad a 2011, le afectará la nueva normativa fiscal que indica que las rentas superiores a 24.100 euros no pueden acogerse a la deducción por adquisición de vivienda.
En este sentido, y en tíérminos sólo fiscales, al comprador le beneficiaría adelantar un año su decisión de compra y adquirir su casa antes de que finalice 2010. De hacerlo, podría rebajar su factura fiscal durante todo la vida de su hipoteca.
Supuesto 2. Un particular con una base imponible superior a 24.100 euros compra una vivienda sobre plano en octubre de 2010 y adelanta en noviembre un primer pago al promotor. Sin embargo, la escritura y firma de hipoteca está prevista para 2012. ¿Le afecta el cambio normativo?
Fuentes de Hacienda aseguran que no. Una disposición en la Ley de Presupuestos para 2011 establece un ríégimen transitorio para aquellos que "hayan satisfecho cantidades con anterioridad" al año 2011. Es decir, este contribuyente tendrá derecho a la deducción máxima por vivienda independientemente de su renta y hasta que termine de pagar su hipoteca. Ello supone una ayuda importante para facilitar la venta de casas a los promotores con viviendas en construcción. Además, Hacienda aclara que resulta indiferente que el comprador se subrogue al príéstamo del promotor o busque otro críédito y otra entidad financiera. En cualquier casa, la vivienda deberá estar construida en el plazo de cuatro años desde que se realizó el primer pago al constructor.
Supuesto 3. Un contribuyente con una renta de 20.500 euros y una cuenta vivienda abierta en 2009 adquiere un piso en el año 2012. ¿Podrá acogerse a la deducción por vivienda?
Sí, aunque no podrá acceder al máximo de la deducción. En la medida que adquiere la casa despuíés de 2010, este contribuyente deberá aplicar la nueva normativa. El Gobierno prevíé la eliminación total de la deducción para rentas superiores a 24.100 euros. Y la mantiene en su integridad para bases imponibles inferiores a 17.724 euros, que podrán reducirse un 15% de sus pagos hipotecarios con un máximo de 9.040 euros. Y aquellos que se encuentren entre los 17.707 euros y los 24.100 euros -como es el caso del ejemplo- podrán aplicarse parte de la deducción. La ley establece que la base máxima de la reducción (9.040 euros) se irá reduciendo a media que la renta se acerque al umbral de los 24.100 euros. Ello provoca que aquellos que se encuentren más cerca de ese límite les pueda resultar contraproducente un aumento de sueldo.
