Las entidades aplican criterios más exigentes para conceder los príéstamos debido a las tensiones de liquidez y el repunte de la morosidad provocados por el entorno de desaceleración económica.
Una cosa es la oferta comercial y otra, su disponibilidad real. Desde que estalló la crisis de las hipotecas basura estadounidenses el pasado verano, varios bancos y cajas han lanzado numerosas iniciativas comerciales en el mundo de las hipotecas, desde príéstamos que cobran euribor más 0,17% hasta productos al 0,2%, pasando por ofertas para determinados segmentos como los jóvenes, sin olvidar las que realizan las entidades para captar las hipotecas de la competencia.
Sin embargo, pese a semejante avalancha comercial, con precios aparentemente muy atractivos que exigen a cambio contratar una batería de productos, la realidad tiene otra cara. La banca rechaza más solicitudes de hipotecas que hace un año.
Aunque no hay estadísticas oficiales sobre este aspecto, en algunas entidades se manejan estimaciones de que la banca está denegando seis de cada diez peticiones que recibe. Según estas mismas fuentes, hace un año se rechazaban cuatro solicitudes de cada diez que tenían.
Criterios exigentes
Desde hace meses las entidades están aplicando criterios de riesgos más exigentes, dado el incremento de la morosidad y el contexto de desaceleración de la economía española. De hecho, la morosidad de los críéditos concedidos a particulares y empresas se situó en febrero en el 1,12%, el nivel más alto en cinco años aunque es más bajo que en otros países de la zona euro. En pleno cambio de ciclo económico, las entidades son conscientes de que esta ratio, el peor enemigo de la actividad bancaria, seguirá subiendo durante meses. La propia Asociación Hipotecaria Española (AHE), que está integrada por varios bancos y cajas, pronostica que la morosidad aumentará “durante un año y medio másâ€.
Ante el repunte de los impagos, bancos y cajas se han vuelto mucho más exigentes a la hora de conceder críéditos. “Al incrementarse la morosidad derivado de la situación económica, los criterios de riesgos son más duros y, por tanto, el porcentaje de operaciones rechazadas es superiorâ€, reconocen en un banco.
A esto se suma otro factor directamente ligado con la actual situación. Las tensiones de liquidez que hay en el sistema obligan a las entidades a ser todavía más exigentes a la hora de seleccionar a quíé operaciones destinan sus recursos. Fruto de estas tensiones, el precio al que se prestan dinero las entidades, el euribor, está en varias referencias en su nivel más alto en más de siete años.
Aunque la media del sector se sitúa en seis operaciones rechazadas de cada diez, hay entidades en las que esta medida es incluso superior. Esto se produce porque muchas de ellas tienen ahora ofertas a precios aparentemente muy atractivos, lo que atrae más solicitudes de clientes, y por eso reciben muchas propuestas que no han encontrado críédito en otros bancos o cajas. Por ejemplo, una de las grandes entidades del mercado está rechazando nueve de cada diez solicitudes.
Un banco mediano está denegando 51 de cada 100 peticiones de hipoteca. “Nuestra área de hipotecas percibe que nos llegan más solicitudes porque en el mercado se están descartando más operacionesâ€, explican fuentes de un banco extranjero. En otra entidad constatan que “las cajas, que antes daban muchos príéstamos, están ahora denegando más operacionesâ€.
En este entorno, las estadísticas oficiales constatan que mes a mes se están firmando menos príéstamos. En 2007 se contrataron 361.088 hipotecas menos que en 2006. Ya este año, en febrero, último dato disponible, se firmaron 81.897 príéstamos, casi un 26% menos que doce meses antes.
En esta línea y ante la ralentización en el alza del mercado inmobiliario, el volumen en hipotecas crece a su nivel más bajo desde 1996. Hasta febrero lo hacía un 13,1%, y la AHE ya pronosticó que este año podría crecer entre un 6% y un 9%, el menor ritmo de su historia.
Precios al alza y menos flexibilidad para rebajar la cuota mensual
Mucho ha cambiado la oferta hipotecaria de las entidades desde que se desató la crisis crediticia el pasado verano. Hasta hace algo más de un año la banca estaba inmersa en una vorágine de fuertes crecimientos del negocio hipotecario –aumentaba a tasas superiores a un 21% frente al 13,1% del pasado febrero–. Para responder al alza del euribor y a las fuertes subidas del precio de las viviendas se hicieron habituales en las ofertas de las entidades las fórmulas para rebajar la cuota mensual. Entre otras, había príéstamos que permitían aplazar el pago de una parte del capital inicial hasta el final del príéstamo.
Sólo cobraban intereses durante un tiempo –con lo que la cuota, compuesta de capital e intereses, se reducía–. Podían llegar a financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda. Algunas tenían plazos de amortización superiores a los 40 años. Hoy muchas de estas fórmulas apenas existen en las ofertas de las entidades. Es un claro signo de cómo ha cambiado la estrategia por la crisis. Otra señal está en los propios precios de los productos.
Varias entidades han retirado príéstamos a precios muy atractivos o han encarecido su hipoteca. Por ejemplo, Bankinter retiró en otoño su príéstamo a euribor más 0,18%, y recientemente ING Direct y Sabadell, entre otras, han subido el diferencial que aplican sobre euribor.
Tambiíén están aumentando el tipo fijo que cobran los primeros seis o doce meses de príéstamo. Santander y Openbank, entre otros, han colocado el tipo de salida de algunos príéstamos en un 5,9% y un 5,75%. Estos cambios se producen en plena subida del euribor. La referencia más utilizada para calcular el tipo de interíés de las hipotecas en España alcanzó en abril el 4,82%, el nivel más alto desde diciembre de 2000.
