El ladrillo ahoga: la banca tiene cuatro veces más suelo que las inmobiliarias
por Alberto Cañabate en Invertia
La banca es la principal inmobiliaria del país. No sólo posee una imponente cartera de pisos en la que caben todos los habitantes de una ciudad como Sevilla, si no que además tiene en balance una cartera de suelo que cuadruplica la de las mayores inmobiliarias y que tiene una extensión superior a Bilbao. El precio de este activo ha caído más de un 40% desde máximos, mientras que la compraventa se ha reducido en un 80%.
Las entidades tienen 22.700 millones en suelo El suelo era el bien más preciado por empresarios y municipios de la España del desenfreno inmobiliario y de la burbuja que no podía estallar. Ahora, es el principal lastre de unas entidades financieras que han tenido que quedárselo a cambio de decenas de miles de millones de euros de deudas impagadas. Impagadas por aquellos promotores a los que concedieron príéstamos con exultante alegría sin mesurar el riesgo.
Unos meses más de crisis permitiría a la banca completar una cartera de suelo suficiente para levantar otra isla de Menorca, aunque mientras tanto ya podría poner los cimientos para construir por segunda vez Bilbao, alrededores incluidos. Bancos y cajas podrían ir incluso más allá y fundar un nuevo país del tamaño de San Marino, o plantar cara al Vaticano poniendo en pie una ciudad con un área doce veces más extensa.
Las entidades financieras han tenido que desnudarse ante el mercado a instancias del Banco de España y el Ministerio de Economía. Esta radiografía a sus balances, realizada con la pretensión de aumentar la transparencia para que el mercado preste el dinero que les hace falta con el que aumentar los niveles de solvencia, ha puesto sobre el tapete una realidad que ya se intuía: de los activos inmobiliarios adjudicados, la mayoría son suelo.
Los cinco bancos y las 15 cajas que han presentado sus datos a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) tienen suelo valorado en 22.700 millones de euros. Esta cifra es el valor neto contable de los activos tras descontarle las coberturas que cubren su depreciación. Según información recabada por este portal, estos saneamientos ascienden a 10.380 millones, un 32% respecto al precio al que se adjudicaron el suelo.
Para saber los metros cuadrados que representan esos 22.700 millones de euros, se toma como referencia el precio medio del metro cuadrado en España en ciudades de más de 50.000 habitantes. Según datos del antiguo Ministerio de Vivienda, la cifra es de 416 euros, por lo que con una sencilla operación aritmíética se puede intuir que la cartera de suelo de la banca es de 54,5 millones de metros cuadrados.
Una cantidad monumental si se compara con la reserva de suelo de las cinco primeras inmobiliarias del país, cuya actividad en los últimos meses se ha centrado casi en exclusiva a reducir deuda a cambio del traspaso de activos a los bancos. Según datos recabados de las diferentes sociedades, tienen una cartera de 15,77 millones de metros cuadrados de suelo, 3,5 veces menos que sus competidores los bancos.
Martinsa Fadesa, que protagonizó la mayor quiebra en España y que espera salir poco salió del concurso, cuenta con unas reservas de 4,07 millones de metros, frente a los 3,5 millones de Realia, participada por FCC y Caja Madrid, los 3,3 millones de Quabit, cuyo principal accionista (Rayet) eludió por los pelos el concurso de acreedores, los 3,2 millones de Metrovacesa y los 1,7 millones de Colonial, ambas en manos de la banca.
EL SUELO, UN ACTIVO ILíQUIDO
Se estima que en España existen entre 700.000 y 1,5 millones de viviendas que no se absorberá como mínimo hasta 2015, según la consultora de gestión inmobiliaria RR de Acuña & Asociados. El ritmo de demanda actual se sitúa en el entorno de las 250.000 casas al año. De ese stock, unas 200.000 están en manos de entidades financieras, 680.000 en los balances de las inmobiliarias y el resto son de segunda mano.
En función de estos datos, se antoja difícil que la banca pueda dar salida en el corto o medio plazo a su mastodóntico inventario de suelo, pese a que aseguran que la mayoría de la composición es urbanizable o en vías de ello, y que sólo una proporción de menos del 5% es rústico. Ahora bien, quizá la única forma que tienen las entidades de dar salida a su suelo es edificándolo y tirando los precios para vender o alquilar.
Los datos oficiales indican que el precio medio del suelo en las ciudades de más de 50.000 habitantes ha retrocedido un 40% desde el segundo trimestre de 2007, fecha en la que marcó los 697,5 euros por metro cuadrado. Cada unidad vale a cierre del tercer trimestre 416 euros, último dato disponible, si bien en el segundo trimestre del año pasado cayó hasta 374 euros. Si bien el descenso en el precio del suelo no empezó a producirse hasta el cuarto trimestre de 2009.
El desplome es mucho mayor que el de la vivienda, que desde máximos ha perdido el 18% en el conjunto del país, según la tasadora Tinsa. La pregunta es si el derrumbe en la valoración del suelo implicará que en el futuro se construyan edificios más baratas, ya que en la íépoca del boom alrededor de la mitad del precio de un piso se atribuía al coste del terreno.
La compraventa de suelo se ha desmoronado más que el precio. Según Vivienda, en 2010 se traspasaron 23,3 millones de metros cuadrados (no se conocen las cifras del cuarto trimestre, por lo que se multiplica por dos las del tercero), lo que representa un descenso del 80% respecto a 2004, año en el que más operaciones se realizaron en el país con 117 millones de metros. Además, el valor de las transacciones ha caído un 84% hasta 3.700 millones. La mayoría, se supone, protagonizadas por la banca.
El dato no es homogíéneo en todo el país, ya que hay autonomías donde la debacle ha sido aún mayor. El precio del suelo en Murcia se ha derrumbado un 83,6% desde máximos, y es una de las pocas regiones donde no se ha recuperado frente al segundo trimestre. En Aragón, otra de las comunidades más afectadas, la caída ha sido del 60% (953 a 379 euros por metro cuadrado).
Como ejemplo, en la Comunidad Valenciana se produjeron cada trimestre de 2004 y 2005 operaciones de compraventa de suelo valoradas en unos 500 millones de euros, cuando ahora apenas llegan a los 80 millones. En Madrid se superaban los 1.000 millones de euros trimestrales en plena burbuja, cuando la media del pasado ejercicio fue de 177 millones.
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Las quince cajas de ahorros, la mayoría de ellas nuevos grupos, cuentan con un stock de suelo valorado de forma neta en 14.048 millones de euros, a lo que hay que añadir unas coberturas de algo más de 6.800 millones. Los cinco bancos, por su parte, acumulan en sus estómagos 8.660 millones, con unas coberturas estimadas de 3.550 millones.
CARTERA DE SUELO DE ENTIDADES FINANCIERAS CAJAS DE AHORRO
ENTIDAD NETO COBERTURA
Banca Cívica 936 535,4
Banco Base 838 532
La Caixa 1.774 591
Caja Madrid 3.016 2.095
BBK 317,9 243,3
Caja3 282 89
CatalunyaCaixa 2.106 1.093
Caja Duero 288 125
Caixa Galicia 1.157,9 389,7
Ibercaja 425 185
Kutxa 262 62,3
Mare Nostrum 1.361 537
Unicaja 512,2 182
Unnim 660 138
Caja Vital 113 25
TOTAL CAJAS 14.048 6.823
BANCOS
ENTIDAD NETO COBERTURA
Santander 3.847 1.416
BBVA 2.300 980
Popular 1.250 530
Sabadell 1.146 587
Bankinter 118,3 43,6
TOTAL BANCOS 8.661 3.557
TOTAL ENTIDADES 22.700 10.380
Datos en millones de euros
