Para empezar, a grandes rasgos, subrogarte a la hipoteca del propietario significa que te quedas su hipoteca, con las mismas condiciones pactadas en su momento, con el importe que le quedara pendiente, y pagando la misma cuota. La novación significa, en cambio, crear una hipoteca nueva, sobre una vivienda ya hipotecada o sobre una promoción nueva, con unas condiciones diferentes que pactes tú con la entidad bancaria de tu elección, y con el importe que pidas de la nueva hipoteca se liquida la antigua.
¿Quíé condiciones tienes que mirar con lupa antes de subrogarte a la hipoteca del propietario?
En primer lugar, las comisiones. Dependiendo de las condiciones del príéstamo hipotecario, es posible que la subrogación (y tambiíén la novación) conlleve una penalización sobre el importe del capital pendiente. Tenlo en cuenta porque eso significa añadir más gastos a la transacción a los que ya tenías previstos (actos jurídicos documentados, registro notarial, etc.). Comprueba en las condiciones del príéstamo quíé tiene menor comisión: la subrogación o la novación.
En segundo lugar, el plazo de amortización contratado y pendiente. En román paladino, los años de hipotecas que te quedan por delante. Por ejemplo, si se trata de una hipoteca a 25 años, contratada hace 5, significa que te queda por delante un plazo de amortización de 20 años. Dependiendo del importe de las cuotas, es probable que te interese alargar el plazo de amortización del críédito para que las cuotas sean inferiores (ten en cuenta que el saldo total que acabarás pagando será mayor cuanto más alargues el plazo, pues los intereses se incrementan una barbaridad; haz cálculos antes de firmar para comprobar quíé plazo es el que más te conviene). Si quieres alargar el periodo de devolución del príéstamo para que las cuotas mensuales sean más pequeñas, NO te conviene subrogar la hipoteca del propietario, sino contratar una nueva.
En tercer lugar, el diferencial con respecto el euríbor. Pillar una hipoteca a interíés fijo, tal y como está el patio últimamente, es prácticamente imposible, y además carísimo, aunque todo es mirárselo. No obstante, lo más probable es que la hipoteca a la que optes a subrogarte sea a interíés variable, con el índice de referencia euríbor (o quizá IRPH, aunque de estas se firman menos) más un diferencial x. Antes de subrogarte, comprueba si puedes encontrar una entidad que te ofrezca un diferencia más bajo con respecto al índice de referencia (euríbor o IRPH): notarás menos las variaciones y las cuotas serán siempre más baratas cuanto más pequeño sea el diferencial (el “margen†que el banco o la caja le añade al euríbor). Es habitual que veas las ofertas hipotecarias en forma de “euríbor +0.25″ o “euríbor +0.15″ o derivados. Mira el diferencial con respecto al índice de referencia de la hipoteca a la que te planteas subrogarte, y busca si puedes encontrar una oferta más barata.
Y en cuarto lugar, las condiciones generales. Si se trata de un príéstamo hipotecario contratado hace tiempo, es posible que encuentres mejores condiciones, quizá sin penalización por amortización anticipada total o parcial (comisiones que te cobran por adelantar dinero para reducir el importe de las cuotas o acortar el plazo de príéstamo), o te permita disponer en el futuro del capital ya amortizado, o cualquier otro tipo de ventaja adicional sobre las condiciones generales de un príéstamo antiguo que las entidades financieras te puedan ofrecer hoy.
En definitiva, si “comprar por hipoteca†significa la obligación de subrogarte a la hipoteca del constructor o del propietario, hay que mirar bien la letra pequeña, porque el chollo no es tan bueno como parece.
