¿Es rentable la inversión en inmuebles hoy?

[Oberon]

¿Es rentable la inversión en inmuebles hoy en dí­a?.

Cuando algún cliente me hace esa pregunta, y como tengo la obligación de ser sincero, le digo lo siguiente:

·         Primero: depende. Depende del tipo de inmueble, para quíé lo quiere. Su perspectiva temporal y los retornos como inversión esperados.

·         Segundo: me gustarí­a ser más sincero todaví­a. Lo que me empujarí­a a contestarle con tres monosí­labos seguidos y llenos de enjundí­a jurí­dica: NO LO SE.

El precio de los pisos sigue en descenso y, dependiendo de las zonas, tendrán que bajar más…, o no. Ya les digo, todo depende de las zonas. En Madrid, hay ubicaciones donde no hay oferta y sí­ demanda. El problema con el que nos encontramos en estos casos es ya cansina: los bancos no prestan dinero, y si lo hacen, ponen en medio tales condiciones que es mejor pedir disculpas por las molestias y salir corriendo.

El alquiler de oficinas, al principio de la crisis, no ha funcionado del todo mal, dentro de la masacre inmobiliaria en la que nos estamos moviendo, aunque, al final, ha sucumbido como todos.

Hay quien ha recomendado con fruición la inversión en plazas de garaje, inversión más reducida y niveles de rentabilidad aceptables…, decí­an. Puede que sí­, en algunas zonas. Pero hay que tener en cuenta que es un gasto que puede considerarse superfluo y del que el consumidor tiende a quitarse en momentos de apretura económica.

Si uno quiere comprar una vivienda como inversión para alquilarla, debe hacer las siguientes cuentas:

·         Al precio de la vivienda deberá sumarle los gastos notariales, de registro, impuestos y demás arbitrios.

·         Analizar si es una vivienda de segunda mano, si habrá derramas en las cuotas de la comunidad de propietarios. La cuota de la comunidad la pagará el arrendatario, no así­ las derramas.

·         Coste del I.B.I., aunque tambiíén puede abonarlo el arrendatario, con el riesgo de que íéste “huya” hacia otras ofertas más atractivas económicamente.

·         Análisis certero del arrendatario y de sus posibilidades de pago.

·         El precio del alquiler está bajando en España, ha descendido un 5,86% en el mes de abril. La media de la renta de alquiler está en los 6,92 euros por metro cuadrado y mes.

·         Seguro de la vivienda.

·         Tambiíén puede contratar un seguro ante el impago de las rentas.

·         Una previsión de gastos que pudiera tener para reparaciones a las que tuviera que hacer frente.

Con todo ello, si hacemos el cálculo al revíés, es decir, desde la renta media que les he puesto, los 6,92 euros, para una vivienda de 70 metros cuadrados, el alquiler mensual llega a los 484 euros/mes o lo que es lo mismo, 5.808 euros/año. Si una rentabilidad anual aceptable pudiera estar en el 6%, por encima de los depósitos bancarios, tenemos que lo máximo que tendrí­amos que gastarnos por los anteriores conceptos, incluida vivienda, claro, estarí­a entre los 90.000 y los 100.000 euros, como mucho. Si el negocio inmobiliario que se quiere iniciar ofrece rentabilidades por debajo de ese 5-6%, o tiene uno mucha paciencia para esperar años (bastantes) y recuperar la inversión con la venta del inmueble, o, en mi opinión, se lo deberí­a pensar dos veces, puede que encuentre iguales o mejores rentabilidades en otros mercados.

Nos vemos, nuevamente, dentro de quince dí­as en nuestro foro de bolsa.

Vale.

Oberon.