Os paso este texto publicado en
www.jarillabolsa.es que es muy interesante
saludos!
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Consejos para la subida del Euribor
Por Jarilla el 14 de Junio 2008 11:22 PM | 0 TrackBacks
La escalada del euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable, no cesa y pone cada vez en más aprietos a muchas familias españolas que ven como la cuota mensual de sus príéstamos no para de subir en cada revisión semestral o anual.
La advertencia del BCE acerca de que es muy probable que vuelva a endurecer su política monetaria el próximo julio agrava aún más la situación. De momento, este indicador se disparó la semana pasada por encima del 5,4%, con lo que el euríbor hipotecario -que incluye el diferencial medio que suelen aplicar las entidades, estimado en el 0,75%- podría superar con holgura el 6% este mes de junio. En mayo, rozó la barrera del 5,75%.
Un nuevo quebradero de cabeza para los particulares, pero tambiíén para la banca que ha visto como su principal fuente de negocio, los críéditos para la financiación de vivienda, se ha secado casi por completo, al calor de la crisis desatada por los productos subprime en EE UU y del pinchazo del mercado inmobiliario en España.
La mejor receta para intentar sortear la subida es intentar negociar con el banco más flexibilidad en las condiciones de pago, algo a lo que están abiertas la mayoría de las entidades españolas.
Pero al margen de cada circunstancia particular, el coste de estas subidas no será igual para todos los bolsillos. Aquellos que contrataran su hipoteca entre 2003 y 2005, justo cuando los tipos de interíés de la zona del euro estaban en mínimos históricos del 2%, serán los que tendrán que realizar los mayores esfuerzos para hacer frente a su deuda. En el primer caso, la cuota mensual para un críédito medio se ha encarecido en estos cinco años en 120 euros al mes, es decir, 1.440 euros al año. Pero, sobre todo, serán las familias pertenecientes al segundo grupo las que más se tengan que abrochar el cinturón, ya que su factura mensual hipotecaria ha aumentado a lo largo de estos tres años en 181 euros al mes. En total, 2.169 euros al año.
Fue en estos años cuando las entidades españolas, cegadas por el boom inmobiliario y el fuerte crecimiento económico, suavizaron los criterios de concesión de los príéstamos, con la ampliación de los plazos hasta los 50 años e importes de hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda. Por ello, estas hipotecas, que suponen entre el 60% y el 70% del saldo vivo son ahora las que más riesgo corren de entrar en mora.
Otros titulares de príéstamos afrontan, sin embargo, este bache con más holgura como son los suscritos entre 1999 y 2001, debido a que los tipos de partida eran incluso más elevados que los actuales. Para estos clientes su esfuerzo financiero prácticamente no ha aumentado respecto al origen, aunque sí tendrán que asumir que se han acabado las alegrías que proporcionó durante años una política monetaria muy laxa. En las hipotecas de 1999, la cuota anual se ha incrementado en 427 euros anuales y las de 2001 se mantienen en los mismos niveles de cuando se contrataron.
No se trata de una situación estructural sino pasajera. Esperamos que suba los tipos un cuarto de punto en julio, hasta el 4,25%, para comenzar a bajar a principios del próximo año hasta alcanzar el punto de equilibrio del 3,5%. Unas estimaciones que pronto reflejará el euríbor, aunque en los últimos meses ha abierto una brecha con los tipos oficiales (de 1,4 puntos, frente a los 0,5 puntos que son habituales) debido a las fuertes tensiones de liquidez.
El desajuste del euríbor se solucionará cuando confluyan tres factores: descienda la prima por riesgo de críédito en el interbancario, se reduzca la prima por liquidez y o bien el BCE eleve los tipos o disminuyan las expectativas de subida.
Esto no parece posible a corto plazo, por lo que habrá que esperar al final del verano para poder ver a este indicador por debajo del 5%. Pensamos que el BCE no va a subir tipos, aunque para ello será necesario que el petróleo caiga o que tengamos nuevas evidencias de desaceleración. Si no se producen, no se puede descartar la elevación de 0,25 puntos. En caso de producirse, pensamos que no habría margen para más.
Los particulares no son los únicos perjudicados por el repunte del euríbor. Para bancos y cajas, esta situación ha provocado un colapso de su negocio. La crisis de liquidez y las dificultades para obtener financiación en el interbancario, donde el euríbor a tres meses se ha disparado por encima del 4,96%, les ha obligado a pagar rentabilidades superiores al 5% en depósitos a un año para conseguir captar fondos. A ello se suma que no pueden repercutir estos costes en la misma medida en los críéditos, al haberse paralizado la demanda en hipotecas y desacelerado la de los críéditos personales.
Al ralentizarse el mercado inmobiliario y realizarse menos transacciones se hacen menos hipotecas. Tambiíén se ha notado un ligero descenso en las solicitudes de príéstamos al consumo. En ambos casos, además, ya se ha comenzado a detectar un repunte de impagados, mayor incluso del previsto hace unos meses, lo que obligará a la banca a seguir aumentando las provisiones. En hipotecas, la morosidad bancaria se ha duplicado, desde el 0,46% hasta el 0,99%.
Como vacuna, muchas entidades han empezado a subir el precio de los príéstamos con dos objetivos: intentar sacar más márgenes, que en los últimos años habían caído a niveles muy bajos, y reflejar las mayores primas de riesgo que ahora presentan las operaciones.
Causas
· Liquidez: Las tensiones de liquidez en el interbancario tras el estallido de la crisis subprime han ampliado el diferencial entre el euríbor y los tipos oficiales. Esta semana ha tocado nuevos máximos históricos en 5,439%.
· Inflación: La subida del petróleo ha disparado la inflación en la zona del euro al 3,6%, frente al objetivo del 2%. Esto ha llevado al BCE a anunciar nuevas subidas del precio oficial.
· Desconfianza: Hasta que la banca no recupere la confianza para prestarse entre sí, el euríbor seguirá en estos niveles.
Obtener financiación para la compra de bienes duraderos, viajes u otras finalidades diferentes a la compra de una vivienda tambiíén es ahora más caro que hace unos meses. En los príéstamos al consumo, las entidades cobraban el pasado mes de abril un interíés medio del 10,48%, frente al 9,54% del mismo mes de hace un año.
Los críéditos personales con una duración inferior a un año han subido el interíés, sin incluir las comisiones, desde el 8,98% hasta el 9,82%. En los plazos entre un año y cinco años, el tipo ha pasado del 8,79% en abril de 2007 a situarse en el 9,02%. A partir de cinco años, el coste por pedir un príéstamo al consumo es ahora del 9,02% frente al 7,96% de hace 12 meses.
Las entidades reconocen que el temor a que la desaceleración económica se agudice en España está empezando a trasladarse al consumo, con un descenso de las solicitudes de este tipo de príéstamos. Tambiíén se percibe en este segmento un aumento de la morosidad. Y el paso siguiente podrían ser las tarjetas de críédito.
Vias para mitigar la subida de tipos
1. Tipo de interíés fijo. Se trata de una modalidad que tiene muy poca aceptación en España (sólo el 7% de los nuevos críéditos que se contratan), pero garantiza la estabilidad en la letra de la hipoteca durante toda la vida del príéstamo. Es una opción atractiva si se considera que los tipos van a mantenerse elevados durante un largo periodo de tiempo, pero no si las previsiones apuntan a que el ciclo durará sólo uno o dos años ya que el príéstamo se suscribe a un plazo de entre 15 y 30 años. En estos momentos, las entidades ofrecen hipotecas a tipo fijo a un interíés que ronda el 6,5%, por encima del euríbor hipotecario. Otro inconveniente es que la duración de estos críéditos suele ser menor, por lo que la cuota mensual se dispara.
2. Negociar con su banco más flexibilidad en el pago de las cuotas. Las entidades son las primeras interesadas en que sus clientes no incurran en mora y, en muchas ocasiones, ofrecen la posibilidad de alargar la vida del príéstamo hasta que la situación económica del usuario mejore.
3. Cambiar su hipoteca. El Gobierno aprobó hace unos meses una ley que facilita el cambio de hipoteca, al reducir los costes de esta operación. Entre ellos, la comisión máxima por amortización o subrogación -ha pasado del 1% a un máximo del 0,5% del capital pendiente- o los de registro y notaría. Con ello, el particular puede aprovechar para buscar una oferta más barata entre la competencia. Las entidades, además, se rifan ahora a los clientes con una situación financiera saneada, es decir, aquellos que están al corriente de sus pagos en los últimos años.
4. Valorar la situación. la escalada registrada por el euríbor se frenará en los próximos meses, aunque no se volverá a disfrutar de los mínimos históricos hace unos años. Por tanto, valorar la situación económica de cada familia para calibrar si van a ser capaces de resistir el actual aumento en la letra de su hipoteca durante uno o dos años. En ese caso, es mejor no tomar decisiones precipitadas, como acudir a las reunificadoras de deuda que permiten bruscas reducciones de las cuotas mensuales pero a cambio de asumir unos costes muy elevados en los críéditos.
