El ladrillo español recordará 2011 por dos motivos: la caída de las transacciones de vivienda a sus mínimos históricos y la demora en las refinanciaciones de deuda. En este punto se encuentran Quabit y Reyal Urbis. La primera firmó un principio de acuerdo con sus acreedores en junio, mientras que las conversaciones de la segunda aún están en fase preliminar. Metrovacesa dio un paso más al reestructurar su deuda tras dos años de negociaciones.
El excesivo apalancamiento se ha convertido en el talón de Aquiles de las inmobiliarias españolas. En un momento de parálisis del negocio y de restricción total del críédito, las conversaciones con la banca acreedora para refinanciar los críéditos concedidos en la íépoca de bonanzas se tornan peliagudas.
Este es el ejemplo de Quabit y Reyal Urbis. Las dos compañías, ambas con tres refinanciaciones de deuda a sus espaldas, comunicaron en junio al mercado sus respectivos acuerdos con sus acreedores. Sin embargo, en la recta final de año aún no han cerrados estos pactos.
En este sentido, Quabit lleva ventaja a Reyal. La inmobiliaria que preside Fíélix Abanades logró el mes pasado que las entidades que representan cerca del 90% de su deuda confirmase formalmente su intención de renovar el príéstamo. Cuando la compañía anunció el principio de acuerdo, solo los seis principales bancos acreedores que representaban el 68% del total de su pasivo habían dado su OK a la operación. Además, se esperaba dar carpetazo al asunto en julio o agosto.
En noviembre, tal y como adelantó INVERTIA las conversaciones con los prestamistas de Quabit seguían sin llegar a buen tíérmino. “Las conversaciones van bien pero más lentas de lo previsto porque la novedad que implica el tema de la bilateralización de la financiación sindicadaâ€, comentaban fuentes de la compañía.
La bilateralización de las garantías del príéstamo sindicado de 800 millones era uno de los puntos fuertes del pacto inicial, por el cual cada entidad acreedora tiene asignados en garantía activos concretos de la empresa, en vez de un porcentaje de la cartera. “Tenemos plena confianza en que se culminará el acuerdo, lo que preparará la estructura financiera de la empresa para acometer nuevos retosâ€, reconocía el máximo responsable al dar detalles en la junta sobre este punto.
Asimismo, el preacuerdo recogía otros compromisos por parte de Quabit como la reducción de su endeudamiento a travíés de la compraventa de activos (principalmente suelo) por un importe aún por determinar. “El acuerdo es bueno para Quabit puesto que con ello se garantiza la continuidad de su negocioâ€, aseguraba Banesto Bolsa en un informe. No obstante, la casa de análisis sigue negativa en el valor por varias razones: su elevado apalancamiento; su alta exposición al negocio de promoción y suelo “donde visibilidad es prácticamente inexistenteâ€; porque la reducción de la deuda vendrá previsiblemente acompañada por la salida de las existencias de mayor calidad; por el riesgo de ampliación de capital y de desinversiones de sus accionistas.
Por su parte, la empresa que preside Rafael Santamaría decidió volver a sentarse a hablar con sus acreedores un año despuíés de firmar su segunda refinanciación. Con el contrato que sellaron por aquel entonces, Reyal logró reducir su pasivo desde los 4.600 millones hasta los 3.750 millones, a la vez que extendía el vencimiento hasta 2016. El sindicato compró suelo y viviendas, mientras que la compañía se comprometió a congelar su actividad de promoción y cedió a la banca parte de su proyecto Castellana 200.
Ahora el continuado deterioro del negocio inmobiliario, le ha obligado a replantear aquel acuerdo con el objetivo de dotar a la compañía de los "suficientes mecanismos financieros†que le permitan adaptarse “a la difícil situación por la que atraviesa el sectorâ€. Sin embargo, Reyal ha confesado en su último informe anual que el diálogo con las entidades está aún en fase preliminar y que solo se ha nombrado un comitíé bancario que baraja distintas opciones de refinanciación sin que, por el momento, “se haya concretado actuación o planteamiento de reestructuración alguno†y “sin que se pueda determinar un plazo para el cierre del procesoâ€.
“Creemos que ante las perspectivas de agotamiento de la economía española y del mercado inmobiliario, el modelo de negocio de Reyal será cada vez más difícil de ejecutar. El negocio residencial supone el 90% del GAV (valor brutos activos), uno de los más altos del sectorâ€, asevera UBS en una nota.
METROVACESA REESTRUCTURí“
Metrovacesa dio un paso más que sus compañeras de fatigas en marzo al anunciar la reestructuración de su deuda, una operación con la que se lleva especulando desde hace dos años cuando la banca entró en el accionariado. Tambiíén Renta Corporación logró en primavera el compromiso para que sus bancos acreedores comprasen activos con el fin de cancelar sus posiciones.
