â– Los números rojos se multiplican por más de dos en 2012 por los ajustes de valor
â– Se desprenden de viviendas con descuentos que sobrepasan el 40% sobre libros
Las principales inmobiliarias de los bancos sanos dispararon sus píérdidas en 2012. Los números rojos de estas filiales -pertenecientes al Santander, BBVA, Caixabank, Sabadell, Popular y Bankinter- se multiplicaron por más de dos, hasta superar los 6.200 millones.
Estas cifras tan negativas se deben a varios factores. El más importante fue el volumen de provisiones para ajustar el valor de los pisos y el suelo a las dotaciones exigidas por los decretos de Luis de Guindos, que reclama una cobertura media de, al menos, el 45 por ciento. El colchón para los terrenos alcanza el 80 por ciento; para las viviendas en construcción, el 65 por ciento; y los pisos terminados, el 35 por ciento.
Otra de las causas del agujero que presentan las inmobiliarias de la banca sana el aumento de los activos como consecuencia del incremento de los activos, principalmente por la absorción de entidades en problemas. Así, por ejemplo, destacan las de Caixabank, que tuvo integró el año pasado Banca Cívica; el Popular, que se hizo con el Pastor; y el Sabadell, que se adjudicó la alicantina CAM.
El tercer factor que ha inflado las píérdidas es la venta por debajo de los ajustes de valoración. En el sector se calcula que las entidades aceleraron la desinversión de inmuebles con una política comercial agresiva, que conllevaba precios con descuentos adicionales a las provisiones exigidas.
BBVA, cuya inmobiliaria sufrió las mayores píérdidas -superiores a los 1.700 millones-, vendió con rebajas sobre el valor en libros que alcanzaban de media el 40 por ciento. Se deshizo de una cartera de 12.000 pisos.
Cartera de 26.500 millones
Las nueve principales compañías de gestión de activos tóxicos de las entidades sanas acumulan inmuebles por valor de 26.500 millones tras el ajuste realizado el año pasado. De esta manera, cuentan con más activos de este tipo que el banco malo o Sareb, que acaba de adquirir pisos y suelo a las entidades nacionalizadas y con ayudas por unos 16.000 millones netos de provisiones. No obstante, en este caso, los descuentos aplicados han sido superiores, de entre el 60 y 70 por ciento. Para las viviendas terminadas la rebaja es del 54 por ciento más un extra por determinados riesgos de gestión (entre 5 y 10 puntos adicionales).
La inmobiliaria del Santander, Altamira, que absorbió los activos de Mesena a finales del pasado año, ha sido una de las más activas. En 2012, el grupo cántabro logró reducir el volumen de adjudicados al contener el nivel de entradas por debajo de las salidas por primera vez en la crisis. La entidad consiguió desprenderse de 15.000 inmuebles.
Otra de las más destacadas en la comercialización son las inmobiliarias del Sabadell, que tuvo que incrementar estos activos por la adjudicación de la CAM. Para ello ha tenido que hacer ofertas agresivas. La misma política han seguido el resto del sector, que han aprovechado tambiíén los últimos meses de la deducción fiscal por compra de vivienda.
Con esta estrategia de precios de derribo y, con una financiación mucho más ventajosas que para inmuebles de terceros, la banca sana se desprendió de unos 50.000 inmuebles, el doble que en 2011, a pesar de que el mercado estuvo caracterizado por una nueva reducción del volumen de transacciones. Estas cayeron más de 12 por ciento.
Margen de actuación
Además, para facilitar la salida de estos activos problemáticos en los próximos ejercicios, las entidades solventes han materializado provisiones por encima de la normativa, con el objetivo de poder poner precios más baratos sin tener que asumir píérdidas futuras. Este margen, en el caso del Popular, es cuatro puntos por encima de la normativa.
Además, todos han puesto en marcha áreas de gestión especializada. El grupo que preside íngel Ron ha anunciado recientemente la creación de una Dirección de Negocio Especializada para mejorar la operativa de esta división.
Todos, sin excepción, han reforzado con este mismo objetivo el personal dedicado al sector inmobiliario. La intención de todas las entidades es deshacerse en el menor tiempo posible y con las menores píérdidas de este tipo de activos.
Los directivos bancarios se muestran ligeramente optimistas sobre la evolución futura despuíés del esfuerzo de saneamiento del ejercicio pasado. Ninguno se atreve a aventurar un freno de las entradas de pisos por impagos en los próximos meses, pero apuntan a 2014 como el ejercicio del punto de inflexión.
A partir de entonces, consideran, que las salidas de inmuebles del balance será acelerado. El Santander espera vender todo el stock antes de 2016. Pero dependerá de la recuperación de la economía.
