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Foro de Bolsa => Foro de Bolsa => Mensaje iniciado por: Rubican en Febrero 17, 2009, 07:11:46 pm
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MERCADO INMOBILIARIO ENCONTRARí SUELO EN 2SEM 2009
Wachovia Economic Group
Martes, 17 de Febrero del 2009
Despuíés de tres años de ventas en la construcción, esperamos que la actividad inmobiliaria encuentre finalmente el suelo en el 2009. El mero hecho de encontrar un final de las caídas, no marca el final de los problemas en la industria inmobiliaria.
El nivel absoluto de ventas se espera que sigan siendo muy bajos, y la disminución de los precios y el aumento de los impagos hipotecarios se trasladarán hasta el 2010.
El suelo en ventas y en construcción marcará el comienzo del fin del estallido inmobiliario, y contribuirá en gran medida para ofrecer visibilidad en el resto de problemas del sector.
Hemos señalado en repetidas ocasiones que el actual ciclo de la vivienda no tiene precedentes, en tiempo, profundidad y amplitud. Pasadas situaciones de depresión en el sector, tendían a seguir a los ciclos económicos generales. La actual situación ha precedido al ciclo económico en dos años, y en gran medida, ha sido precursor de la recesión económica.
Otra característica única de este ciclo es la increíble participación de los especuladores La especulación en el sector ha tomado diversas formas. Una de las más simples es la compra de nuevas viviendas en construcción, para una vez que el precio subiera, venderlas antes de que la construcción hubiera finalizado.
Otra forma de especulación ha sido la proliferación de diversos productos hipotecarios no tradicionales, que eran vendidos en mercados secundarios, como productos de inversión.
Esa enorme participación de los especuladores en el mercado inmobiliario hizo más frágil la situación de íéste, y más susceptible a cambios bruscos de precios, ante un escenario de debilidad económica.
En el corto plazo, nosotros vemos que los próximos meses seguirán mostrando bajada de precios en el sector, y las ventas seguirán díébiles en la primera mitad del 2009, reflejando la dramática debilidad del mercado laboral. De cualquier forma, esperamos que el suelo en las ventas de viviendas nuevas y de segunda mano ocurrirá en esta primera mitad del año, asistiendo a una recuperación en precios en la segunda mitad del 2009.
Los datos inmobiliarios que graficamos a continuación, muestran claramente que han llegado a niveles (tanto para inmuebles nueves como de segunda mano), en los que se debería formar un suelo.
Gráficos: http://www.capitalbolsa.com/mostrar_imagen.php?imagen=/img_news/2009/02/IMG_20090216141428.GIF
http://www.capitalbolsa.com/mostrar_imagen.php?imagen=/img_news/2009/02/IMG_20090216141448.GIF
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VIVIENDAS EEUU
Sin signos de encontrar fondo
Las casas iniciadas descendieron un 16,8% hasta 466.000 frente a 530.00 que esperaba el consenso de mercado. El dato de diciembre se revisa ligeramente al alza hasta las 560.000. Las viviendas unifamiliares iniciadas descendieron un 12,2% hasta 347.000.
Los permisos de construcción descendieron un 4,8% en enero hasta 521.000 frente a 528.000 esperado. Los permisos de viviendas unifamiliares bajaron un 8,0% hasta un nivel ríécord de 335.000. Las viviendas todavía en construcción descendieron un 2,8% en su tasa general y un 4% en la partida de unifamiliares hasta niveles no vistos desde 1982.
En definitiva, mal dato proveniente del mercado inmobiliario estadounidense aunque esperado. La batería de datos negativos continúa con un mercado que asimila el escenario de profunda recesión en los Estados Unidos. El impacto en la renta variable es neutral/negativo, ya que los inversores se encuentran descontando mucho más decepcionantes datos, que sorpresas positivas.
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íNDICE PRECIOS INMOBILIARIOS CAERíN UN 30% ADICIONAL
Como hemos señalado repetidamente, la actual crisis financiera/económica se inició por el crash inmobiliario y terminará cuando finalice el deterioro en el sector de la vivienda.
El economista de la Universidad de Yale, Robert J. Shiller, creó un índice de precios inmobiliarios desde 1890 (ajustado a inflación), con un precio base de 100.000$. En el pico de 2006 este indicador alcanzó los 221.900$.
Para el 2009 esperamos un valor medio de este índice en 150.000$, frente al valor medio de 180.100$ de 2008.
Los precios están ahora siguen un 20% sobrevalorados, pero teniendo en cuenta que a periodos de sobrevaloración siguen periodos de infravaloración, esperaríamos ver caídas adicionales a las actuales del 30%.
Gráfico: http://www.capitalbolsa.com/mostrar_imagen.php?imagen=/img_news/2009/02/IMG_20090220141302.PNG
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PRECIO INMOBILIARIOS EEUU
El índice de precios inmobiliarios sube un 0,1% en diciembre frente al -1,7% esperado y el -1,8% de noviembre.
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VENTAS NUEVAS VIVIENDAS EEUU
Nuevo mínimo de la serie (inicio en 1963)
Las ventas de nueva construcción descendieron un 10,2 por ciento en enero a un nuevo ríécord de 309.000. Las ventas interanuales caen un 48,2 por ciento. El precio medio de venta descendió un ríécord del 9,9 por ciento mensual. Los inventarios de viviendas a la venta descendieron un 3,1 por ciento hasta los 342.000 o 13,3 meses de oferta a este ritmo de ventas.
El dato es negativo pero no tanto como el mercado estaba temiendo despuíés del mal dato de ventas de viviendas de segunda mano que se publicaron ayer. El dato positivo, como ya comentamos ayer con el dato de ventas de 2ª mano, son la caída de inventarios y en menor medida el recorte del precio medio, algo normal ante la creciente tasa de desahucios y que puede hacer más accesible la vivienda a los nuevos compradores reactivando así el mercado. El dato, aunque objetivamente malo, lo podemos calificar de neutral para la renta variable en el corto plazo.
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¿CUíNTO CUESTA UNA VIVIENDA EN DETROIT?
En diciembre, el precio medio de venta fue 7.500 dólares
Si la situación en los Estados Unidos es terrible, en Detroit es aún peor. Y es que la crisis económica del país, y especialmente la de los fabricantes de automóviles, ha pasado factura a la Ciudad del Motor.
Según publica el diario Chicago Tribune y de acuerdo a datos de Realcomp, el precio medio de venta de una vivienda en diciembre descendió hasta los 7.500 dólares (menos de lo que costaría el más barato de los coches nuevos).
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PENDING HOME SALES EEUU
Todavía sin señales de estabilización inmobiliaria
El número de nuevos contratos de ventas de inmuebles descendieron un 7,7% en enero, por debajo de la caída del 3,3% esperado por el consenso de mercado. En tasa interanual el índice cae un 6,4%.
El jefe economista de la NAR dice que se espera que la debilidad en las ventas se mantenga en el corto plazo, pero los compradores deberían responder positivamente a la mejora de las condiciones de asequibilidad y el críédito de primer pago de 8.000 dólares proveniente del paquete de estímulo del gobierno Obama.
El dato es objetivamente malo y cae en las cuatro grandes regiones de los Estados Unidos, menos el oeste donde suben un 2,4%. Todavía no existen indicios de haber encontrado un suelo en el mercado inmobiliario estadounidense. El impacto en el mercado de renta variable es neutral/negativo, aunque los inversores se encuentran más pendientes del testimonio de Bernanke y esperan más medidas de estímulo provenientes del Tesoro.
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DESAHUCIOS EN EEUU
Los deshaucios en EEUU en febrero subieron a 121.756 frente los 72.694 registrados en enero.
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SUELO EN EL MERCADO INMOBILIARIO EN 4TR 2010
Según Gary Shilling & Co., el suelo de los precios inmobiliarios en EEUU se alcanzará en el cuarto trimestre del 2010, con una bajada adicional del 15% respecto a los precios actuales.
Gráfico: http://www.capitalbolsa.com/mostrar_imagen.php?imagen=/img_news/2009/03/IMG_20090317154909.JPG
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VENTAS VIVIENDAS SEGUNDA MANO EEUU
Las ventas de viviendas de segunda mano ascendieron un 5,1% en febrero hasta las 4,72 millones de euros. En tasa interanual bajan un 4,6%. El precio mediodescendió un 15,5% en tíérminos interanuales hasta los 165.400 dólares.
Los inventarios ascendieron un 5,2% hasta las 3,8 millones de euros, aunque el nivel de stocks se mantienen en los 9,7 meses a este ritmo de ventas.
El dato es positivo para la renta variable en el corto plazo, ya que se encuentra por encima de las estimaciones y confirma los últimos datos del mercado inmobiliario que apuntan a una estabilización desde estos niveles tan deprimidos.
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EL INICIO DE VIVIENDAS PODRíA ESTAR CERCA DEL SUELO
Aunque los precios no alcanzarían suelo en dos o tres años
Lunes, 23 de Marzo del 2009
Según CalculatedRisk el inicio de vivienda nueva en EEUU (referente del sector a nivel mundial), estaría cerca de tocar suelo, aunque los precios podrían necesitar dos o tres años más para estabilizarse y volver al alza.
El siguiente gráfico que publicamos, muestra los tíérminos que comunmente se utilizan para fijar suelos en el sector inmobiliario: Inicio viviendas, ventas viviendas nuevas e inversión residencial como porcentaje del PIB.
Gráfico: http://www.capitalbolsa.com/mostrar_imagen.php?imagen=/img_news/2009/03/IMG_20090322185904.GIF
Como vemos en el gráfico los tres indicadores alcanzan picos y suelos a la vez.
El siguiente gráfico muestra la inversión residencial como porcentaje del PIB, con el índice de precios inmobiliarios Case Shiller National.
Gráfico: http://www.capitalbolsa.com/mostrar_imagen.php?imagen=/img_news/2009/03/IMG_20090322190527.GIF
Vemos como el declive en el sector inmobiliario de principios de la díécada de los 90, tuvo un suelo en la Inversión Residencial en el primer trimestre de 1991, pero los precios inmobiliarios en tíérminos reales no tocaron suelo hasta el cuarto trimestre de 1996.
Creemos que nos encontramos en un escenario macro con ciertas semejanzas, por lo que es probable que aunque nos encontremos cerca del suelo en Inversión Residencial, los precios seguirán cayendo o planos durante dos o tres años más.
Completando el análisis anterior publicamos la previsión del analista John Mauldin, en el que señala que el exceso de inventarios inmobiliarios no se corregirá hasta 2012, y provocará una caída de precios adicional del 20%.
Gráfico: http://www.capitalbolsa.com/mostrar_imagen.php?imagen=/img_news/2009/03/IMG_20090322192107.GIF
Recordamos que según la mayoría de análistas macroeconómicos de prestigio, la economía no se recuparará hasta que no se estabilice el sector financiero, lo que principalmente vendrá de la estabilización del sector inmobiliario.
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VENTAS VIVIENDAS NUEVAS EEUU
Análisis e impacto en los mercados
Las ventas de viviendas nuevas ascendieron un 4,7% en contra de lo esperado hasta las 337.000 unidades vs 301.000 esperado. Las ventas de nuevas viviendas de enero se revisan al alza hasta 322.000 desde 309.000 provisional. En tasa interanual todavía las ventas se sitúan un 41% por debajo. Los inventarios de viviendas alcanzan los 12,2 meses a este ritmo de ventas, bajando desde los 12,9 meses de enero. Los precios medios de vivienda han caído un 18,1 por ciento en un año hasta 200.900 dólares.
Dato positivo para la renta variable y negativo para el dólar, que se une a los datos favorables que hemos conocidos en las dos últimas sesiones y que señala una estabilización en el deterioro económico estadounidense.
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HIPOTECAS SEMANALES EEUU
Se disparan por las refinanciaciones
Las solicitudes de hipotecas semanales se dispararon en la última semana gracias a las refinanciaciones. El índice general elaborado por la Asociación de Bancos Hipotecarios, sube un 32,2% hasta los 1.159,4 puntos.
El componente refinaciaciones se incrementó un 41,5 por ciento gracias a la caída de tipos hipotearios a niveles no vistos en seis díécadas, impulsados por el anuncio del Tesoro de recompras de bonos de largo plazo. El componente de compras sube un 4,2% hasta 267,8 puntos.
La media de cuatro semanas sube un 13,9 por ciento. La media dentro de las refinanciaciones sube un 18,7 por ciento y un 1,7 por ciento la de compras.
El tipo medio del hipotecario a 30 años descendió hasta el 4,63 por ciento desde el 4,89 por ciento anterior. El 15 años baja al 4,48 por ciento desde el 4,52 por ciento anterior.
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SOLICITUDES HIPOTECAS SEMANALES EEUU
Suben un 4,7% en la última semana.
Miíércoles, 8 de Abril del 2009
El índice de solicitudes de hipotecas elaborado por la Asociación de Bancos Hipotecarios, ascendió un 4,7% en la última semana hasta los 1.250,6 puntos. El índice de Refinanciaciones repuntó un 3,2% a 6.813,5 puntos y el de compras un 11,1% a 297,7 puntos. Aunque el dato no mueve mercados generalmente, lo podemos considerar ligeramente positivo para la renta variable ya que coincide con los últimos datos conocidos, en el sentido de una mayor actividad en el mercado inmobiliario debido a las ayudas estatales, una rebaja de los tipos a largo plazo y una caída del precio de la vivienda.
La media móvil de cuatro semanas sube un 13,3% en el índice general y un 4,2% en el de compras y un 16% en el de refinanciación.
El tipo de referencia hipotecario a 30 años bajó al 4,61% desde el 4,73% y el 15 años al 4,45% desde el 4,49% anterior.
MBA Market Rates 4/3 3/27
30-Year Fixed Rate 4.73 4.61
15-Year Fixed Rate 4.49 4.45
1 - Year ARM 6.23 6.20
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SECTOR INMOBILIARIO EEUU
Buen momento para ganar mucho dinero, Donald Trump
Donald Trump, magnate estadounidense con inversiones en el sector inmobiliario y casinos, ha comentado en una entrevista en la CNBC que el sector inmobiliario es una gran inversión justo ahora.
Añade que hay una gran cantidad de oportunidades que nunca volverás a ver y que es un buen momento para hacer mucho dinero. Sin embargo, apunta que el problema es que los bancos no prestan dinero para invertir.
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SOLICITUDES HIPOTECAS SEMANALES EEUU
Bajan un 11 por ciento
Miíércoles, 15 de Abril del 2009
En la última semana las solicitudes bajan un 11%. El índice elaborado por la Asociación de Bancos Hipotecarios se sitúa en 1.113,2 puntos. El índice de refinanciaciones cae un 10,9% hasta 6071,7 puntos y el de compras un 11,3% a 264,1 puntos.
La Asociación de Bancos Hipotecarios no prevíé un ajuste por las vacaciones de Semana Santa por lo que es probable que esto haya contribuido al descenso.
El tipo hipotecario promedio a 30 años baja al 4,70% desde el 4,73% y el 15 años al 4,46% desde el 4,49% anterior.
MBA Market Rates 4/10 4/3
30-Year Fixed Rate 4.70 4.73
15-Year Fixed Rate 4.46 4.49
1 - Year ARM 6.21 6.23
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VENTAS VIVIENDAS SEGUNDA MANO EEUU
Detalle e impacto en los mercados
Las ventas de viviendas de segunda mano descendieron un 3% en marzo hasta una tasa anual de 4,57 millones de unidades desde 4,72 millones de unidades de febrero (revisado al alza desde 4,71 millones).
Los inventarios de viviendas a la venta caen un 1,6% hasta 3,74 millones de unidades o 9,8 meses a este ritmo de ventas (desde 9,7 meses de febrero).
Las ventas de viviendas unifamiliares bajan un 2,8% en marzo y un 5,7% en tasa interanual.
El precio medio de venta descendió un 12,4% en tasa anual hasta 175.200 dólares pero sube un 4,2% respecto a febrero.
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VENTAS VIVIENDAS NUEVAS EEUU
Detalle e impacto en los mercados
En marzo 356.000 vs 330.000 esperado.
Las ventas de viviendas nuevas en los Estados Unidos descendieron un 0,6% en marzo frente al mes de febrero ya que se han revisado fuertemente al alza estas últimas hasta las 356.000 desde 337.000 dato provisional.
A destacar la caída de las ventas del 32% en el noreste y la subida del 15% en el oeste.
Los inventarios caen a 311.000 en marzo, su nivel más bajo desde enero 2002 y significa 10,7 mes de oferta a este ritmo de ventas (11,2 meses en febrero).
El dato es muy positivo para la renta variable en el corto plazo y se encuentra en consonancia con los datos provenientes del mercado inmobiliario de las últimas semanas, que apuntan a una recuperación desde niveles muy deprimidos.
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TASAS HIPOTECARIAS EEUU SUBEN A MíXIMO 25 SEMANAS
Mala noticia para el sector inmobiliario en EEUU
Jueves, 4 de Junio del 2009 - 17:28
Según sondeo divulgado por Freddie Mac, las tasas de interíés en las hipotecas a 30 años a tasa fija en EEUU aumentaron un 0,38% porcentuales en la última semana, alcanzando su nivel más alto desde la semana concluyó el 11 de diciembre del 2008.
Las tasas de interíés en las hipotecas a 30 años promediaron 5,29% en la semana que concluye el 4 de junio, un aumento desde 4,91% de la semana previa.
Noticia negativa para el sector inmobiliario en EEUU, que refleja un tensionamiento de tipos, y que condicionará negativamente la eliminación de stocks inmobiliarios que se empezaba a ver en las últimas semanas.