La crisis lleva a los turistas británicos a reducir sus inversiones inmobiliarias
Hace diez años, Chris McCarthy, un ciudadano británico que vive en Marbella, creó Viva Estates, una agencia inmobiliaria dirigida a la venta de propiedades para las hordas de sus compatriotas deseosos de una casa en la Costa del Sol. En su punto más álgido, la empresa tenía 15 oficinas por todo el sur de España y vendía 2.000 viviendas al año. Ahora, se ha reducido a una oficina que vende 200 al año, con suerte. "Es como si hubiera pasado un tsunami", comenta desolado McCarthy.
"El boom inmobiliario se terminó en el año 2004. Luego hubo exceso de oferta, precios excesivos e ilegalidad. Más tarde llegó el colapso del mercado inmobiliario español, la crisis de las hipotecas basura de los Estados Unidos, seguido de la caída de precios de la vivienda en el Reino Unido, el incremento de intereses, la congelación de las hipotecas y el desplome del mercado de valores.
"Ha sido como una ola tras otra golpeándonos", señala McCarthy. España, y especialmente la costa sur, es el destino preferido de compra en el extranjero entre los británicos: el 65% de los inmuebles vendidos cada año en la costa acaba en sus manos.
Con el mercado británico en problemas, la Costa del Sol está notando el golpe. Aunque el valor de los inmuebles en Guildford o Birmingham se ha estabilizado o incluso desciende, la gente se inclina menos a invertir en una vivienda para las vacaciones en el extranjero. Tambiíén en otros lugares populares, como Florida y el Caribe, se está empezando a notar esta ralentización.
Cuadro poco optimista
Incluso en el sur de Francia e Italia se lo están pensando mejor, en parte gracias a la fortaleza del euro, que se ha revalorizado frente a la libra en un 15% desde septiembre. Si a esto se le suma el encarecimiento de las condiciones hipotecarias, el cuadro está muy lejos de parecer optimista.
"Ha habido una reducción en los índices de ventas mayor de lo que uno podía esperar", afirma James Price, jefe de la consultora inmobiliaria Knight Frank. "A la gente le cuesta más comprometerse. Tiene que haber una razón imperiosa para que compre en el extranjero". En su último informe sobre el mercado global, la agencia dice que la crisis de liquidez está teniendo impacto, pero le parece que está afectando a los mercados de manera diferente según la ubicación y el sector.
"Las hipotecas de primera categoría no se ven relativamente afectadas por las condiciones tan restrictivas de los príéstamos", comenta Price, aunque cree que incluso el extremo alto del mercado, en la mayoría de los países, comenzará a reducirse cuando la agitación del mundo financiero afecte seriamente a la confianza. De hecho, no duda en advertir: "Los próximos 12 meses veremos una reducción gradual del incremento de precios en los principales destinos de compra internacionales, especialmente Francia, Italia y el Caribe". ¿Así que, quíé está ocurriendo en los seis destinos más populares entre los británicos?
La Costa del Sol
"La demanda británica se ha reducido drásticamente en España", expone Mark Stucklin, fundador de Spanishpropertyinsight.com, una consultoría online independiente. "El colofón ha sido el tipo de cambio, los precios han caído un 20% en algunas partes de la costa desde el verano pasado".
Viva Estates vende un piso de dos dormitorios en Elvira, cerca de Málaga, por unos 300.000 euros, aunque es posible encontrar otros por menos de 250.000 en la Costa del Sol. En zonas de más cachíé como Mallorca, los precios se han estancado y los vendedores aceptan lo que les ofrecen. "Ahora no es buen momento para vender", opina Stucklin. "No hay compradores ahí fuera". Quienes se vuelvan a Gran Bretaña se pueden consolar con el hecho de que están obteniendo 10 peniques más por cada euro que a principios de año.
La Dordoña
Tras más de una díécada de fuerte crecimiento, los precios de la vivienda en Francia siguen subiendo; un 3,3% durante el primer trimestre de 2008, según la federación de agencias inmobiliarias francesas. En la Dordoña, un lugar antaño muy querido por los compradores británicos, el incremento fue sólo de un 1,9% y el número de viviendas que cambia de manos ha descendido.
VEF, una agencia inmobiliaria de habla inglesa, con 30 oficinas en toda Francia, dice que las ventas se redujeron un 38% en febrero respecto al mismo mes del año anterior. "Hemos tenido menos compradores este año", comenta su directora Trisha Mason.
Pero la desaceleración se concentra en medio del mercado, los extremos están funcionando bien. "En el inferior, la gente está limitando la escala de sus expectativas y compra viviendas que necesitan obras de reparación", argumenta Mason. "En lo alto está la gente con dinero que entiende los mercados y sabe cuándo, quíé y cómo comprar". Espera que las cosas mejoren en los próximos meses, que es cuando tradicionalmente compran los franceses. El mercado está, de media, en mejor estado de salud que el español, sin enormes problemas por el exceso de oferta, aunque la vivienda es más cara. Aquí, la fortaleza del euro tambiíén es crucial.
La Toscana
El mercado de La Toscana se está manteniendo bastante bien, a pesar de lo sombrío del panorama inmobiliario y el lamentable estado de la economía italiana, de largo una de las de peor rendimiento de Europa. "Se viene a comprar un estilo de vida y la gente lo ve a largo plazo, así que no se interesan por las preocupaciones económicas inmediatas", destaca Rupert Fawcett, jefe de una oficina italiana de Knight Frank, con más de 100 viviendas en la Toscana.
"No hemos visto una caída del número de británicos; todavía siguen siendo la mayoría de los compradores". No obstante, los vendedores están reduciendo los precios entre un 2% y un 3% para compensar la fortaleza del euro.
Knight Frank tiene a la venta por un millón y medio de euros una gran casa de campo enclavada en unas cinco hectáreas, que necesita una restauración completa. Aquellos que buscan invertir bien su dinero deberán poner sus vistas en el sur de La Toscana, por la apertura de un nuevo aeropuerto en Viterbo. Y quienes quieran vender deberían hacerlo ahora, mientras el mercado está todavía relativamente fuerte, sugiere Fawcett. Al norte aún se pueden encontrar viviendas por menos de un millón de euros.
El Algarve
"La crisis de liquidez ha afectado al mercado y ha habido una notable caída desde septiembre", comenta Serge Cowan, director de Unique Living, que vende en toda Europa, incluida la meca del golf portuguesa, el Algarve. "Hemos tenido que trabajar un poco más duro". El número de solicitudes es bastante estable, pero los compradores británicos se toman más tiempo antes de lanzarse.
El mercado está respaldado, de momento, por compradores de Holanda, Escandinavia y Rusia, especialmente para inmuebles superiores a 2,5 millones de euros, que escasean. Cowan, que vende una casa de dos dormitorios en Vale do Lobo por 400.000 euros, ve espacio para el crecimiento en áreas tradicionalmente menos populares como el este del Algarve y al norte de Lisboa. Los propietarios que quieran vender no deberían aceptar ofertas ridículas. Los alquileres en el triángulo dorado, alrededor del Vale de Lobo y Quinta do Lago, todavía son buenos.
El Caribe
"La gente está siendo más cauta sobre las islas pequeñas menos conocidas y vuelven a Barbados, donde existe un mercado de reventa con la oferta y la demanda razonablemente equilibradas", explica Julian Cunningham, un ejecutivo del departamento internacional de Knight Frank. La debilidad del dólar hace que comprar en el Caribe resulte una idea atractiva.
Cunningham comenta que los compradores buscan cada vez más en complejos residenciales de renombre y de nueva construcción sobre plano que reventas. "Como el mercado ha sido algo engañoso, la gente busca la seguridad de las firmas conocidas", continúa. "Quieren poder ver la estrategia de salida". Los vendedores que se puedan permitir mantenerse deberían poner sus viviendas en el mercado de alquiler, que está en auge. "La gente quiere ir de vacaciones a las zonas del dólar", comenta Cunningham.
Florida
Como el resto de Estados Unidos, Florida se ha visto golpeada duramente por las hipotecas basura, con el mercado inmobiliario en la mayor parte de su estado en crisis. Pero en algunas áreas ha habido notables excepciones. "En Palm Beach no ha descendido ni un ápice", observa David Vaughan, jefe de los centros vacacionales de Savills.
Chesterton International está vendiendo pisos de tres dormitorios en Palm Beach por 485.000 euros. En otros sitios los precios han bajado. Donde ha habido un exceso de construcción - en parte del área alrededor de Orlando, por ejemplo- los precios han bajado hasta el 50% desde el verano pasado.
Los especuladores que esperaban comprar en plano y vender para sacar beneficio se han visto castigados. Con la libra fuerte frente al dólar estadounidense, y los promotores y especuladores desesperados por vender, los compradores están en una buena posición. Así que toca estudiar y regatear duro. Y si se tiene intención de alquilar una vivienda, hay que centrarse en las ubicaciones con más nombre y aquellas que sean más populares entre los turistas extranjeros.
