El mercado inmobiliario español vuelve a dar señales de vida: hay oportunidades y apetito inversor. Y, en este contexto, las Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) están empezando a ganar peso, ya se perfilan como las protagonistas en las salidas a bolsa de este año y van a cambiar el perfil del sector.¿Son una buena inversión.
Las Socimis tienen varias particularidades que van a influir en la configuración de la actividad inmobiliaria en España. Estas sociedades son la versión española de la figura internacional del REIT (Real Estate Investment Trust) y, a grandes rasgos, deben invertir al menos el 80% de sus activos en inmuebles urbanos para el alquiler y tienen la obligación de repartir dividendos de al menos el 90% de las rentas derivadas del arrendamiento y el 50% del beneficio que obtengan de transmisiones de inmuebles y de participaciones aptas.
Detrás de este vehículo hay una estrategia clara: aprovechar el ciclo inmobiliario y comprar ahora barato, sacar rentabilidad con el alquiler durante unos años y vender más caro dentro de unos años cuando el mercado se haya recuperado.
Además, se benefician de importantes ventajas fiscales como la exención del Impuesto de Sociedades, así como en los dividendos. El sector inmobiliario vuelve a animar la bolsa española De momento, desde noviembre pasado ya han saltado al parquíé siguiendo este modelo Entrecampos con una capitalización de 126 millones de euros y Promorent con 7,2 millones a travíés del MAB (Mercado Alternativo Bursátil), así como Lar España con 408 millones en el Mercado Continuo. Y, además, Hispania tambiíén ha empezado a cotizar como una sociedad inmobiliaria, con una capitalización de 567 millones, sin acogerse a las condiciones de una Socimi para tener más flexibilidad, pero dejando la puerta abierta a esta fórmula.
Fernando Gumuzio, consejero de Hispania y socio fundador de Azora, explica que "Hispania nace con vocación de Socimi. La decisión de constituirnos en un inicio como sociedad cotizada responde a una mayor flexibilidad a la hora de invertir. De esta forma, se maximizan las opciones de inversión ya que hay posibilidad de coinvertir, invertir vía compra de críédito o en activos directamente".
Estas cuatro compañías han sido las primeras en mover ficha, pero los expertos prevíén que este año lo harán muchas más. Hay quien apunta que 2014 podría acabar con unas 20 Socimis en el mercado. En estos momentos, según fuentes de BME (Bolsas y Mercados Españoles) ya hay cuatro sociedades con el proceso bastante avanzado y que podrían debutar en bolsa muy pronto. Varios nombres han salido ya a la palestra: por un lado, Merlin Properties con la gestión del millar de oficinas de BBVA y una capitalización de entre 1.000-1.500 millones; y por otro, Pearl Group, Sun Group y Drago Real Estate que sacarían a cotizar las 1.500 oficinas de Santander y cuyo valor podría rondar los 2.000 millones. ¿Quíé jugadores apostarán por este modelo? La extensión de la fórmula de las Socimis están cambiando las reglas del juego en el sector. Este modelo no atrae a los fondos oportunistas (los primeros que se interesaron por el mercado español) que quieren comprar barato para vender rápido, sino que tiene como destinatario a un perfil de inversores más conservador.
"Este no es el negocio de un hedge fund de compra a precio de derribo, vende y se va. Si no que estos nuevos actores tienen vocación de permanencia y buscan una rentabilidad con alquiler del 6%-6,5%", explica Josíé García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra.
En este contexto, Montalvo opina que uno de los perfiles que puede estar más interesado en las Socimis son las empresas que han comprado la gestión de las inmobiliarias bancarias. "Es la única opción sino quieren vender muy barato", explica. Este experto tampoco descarta que se produzcan spin off de inmobiliarias como podría ser Colonial, que den salida a parte de su cartera a travíés de una Socimi. Y, además, es una fórmula apta para los patrimonios familiares que se pueden beneficiar de los incentivos fiscales que ofrece.
Pero este vehículo está abierto para todo tipo de inversores: grandes, pequeños, internacionales y nacionales, etc. De hecho, para los inversores extranjeros es una vía de acceso al mercado con la que están muy familiarizados por su parecido con los Reits. Así actúan estas sociedades Gonzalo Bernardos, vicerrector de economía y director del máster de asesoría y consultoría inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, explica que las Socimis van tratar de comprar a precios bajos, sacar una rentabilidad con el 80% de activos en alquiler y, además, rotar el 20% restante para lograr una plusvalía extra. "Antes de la burbuja los fondos entraban en el suelo y lo vendían con rentabilidades del 30%, ahora con las Socimis los rendimientos no pueden ser muy elevados de alrededor del 5%", asegura este experto.
Bernardos cree que hay dos variantes a la hora de crear una Socimi. Por un lado, una sociedad que tiene viviendas y busca que a otros que pongan capital. En este caso, el que entra ya sabe en quíé invierte. Por otro lado, hay sociedades que primero reclutan capital para despuíés comprar. Esta última es "una opción con más riesgo", según su opinión. Las limitaciones que se encuentran los agentes inmobiliarios García Montalvo explica que la principal restricción que se encuentran los agentes del mercado inmobiliario en las Socimis es que tienen la obligación de que el 80% de los activos sean urbanos y se destinen al alquiler. Además, no hay que olvidar que quien crea una Socimi no entra en el mercado con vocación especulativa sino de permanencia, ya que otro de los requisitos es que se exige una permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento de 3 años para inmuebles adquiridos y de 7 años para los inmuebles promovidos por la sociedad.
Además, los expertos coinciden que, a pesar de las ventajas fiscales que ofrecen las Socimis, este negocio patrimonialista es complejo en España por varios motivos y exige mucha experiencia. Por un lado, el parquíé de viviendas español está muy atomizado y esto dificulta la gestión del alquiler, ya que no es lo mismo administrar un edificio al completo que 60 pisos dispersos por una ciudad, por ejemplo. Además, por otro lado, en España la ley protege mucho al arrendatario. Una apuesta atractiva para pequeños inversores pero con riesgo A juicio de Bernardos, "el mercado no reflejará casi nunca el valor de las Socimi. Deberían ser un valor tranquilo porque tienen activos en alquiler pero el mercado sobrevalora o infravalora. Opino que las primeras Socimis van a subir mucho y serán un buen negocio, las últimas ya veremos. Aun así, son una inversión con riesgo".
Borja Goday, director de Corporate Finance para el Sector Inmobiliario de KPMG en España, considera que "las Socimis son una buena opción para los pequeños inversores que quieran entrar en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, si uno tiene 50.000 euros, sin necesidad de comprar una vivienda, puede apostar por el sector a travíés de las Socimis. En este contexto, es posible que los fondos inmobiliarios pierdan relevancia en España".
Goday lo tiene claro: "Las Socimis están bonificadas fiscalmente, tienen detrás un equipo gestor especializado en el sector, están diseñadas para ofrecer cierta liquidez y reparten dividendos. Con estas características, resultan atractivas para todo tipo de inversor". ¿Impulsarán el mercado de alquiler? En este punto hay disparidad de criterios. Uno de los requisitos de las Socimis es que el 80% de los activos se dediquen al arrendamiento. Por ello, para García Montalvo esta fórmula va ser un elemento más que impulse el mercado del alquiler en España. Este experto recuerda que "a principios de la crisis la composición del mercado inmobiliario era un 12% alquiler y un 88% propiedad, en estos momentos las rentas han subido hasta el 18% y seguirán aumentando hasta el 25% en cuatro o cinco años". Este experto añade que, además, aunque aumente la concesión de críéditos, los controles para concederlos van a ser más fuertes (por ejemplo, no valdrá con un contrato temporal).
Sin embargo, Bernardos opina que el alquiler va a seguir bajando. "En España sobran muchas viviendas de alquiler y, además, hay mucha gente retenida esperando a comprar. Ya se está generalizando la idea de que el precio de la vivienda ha tocado fondo, que la recuperación económica ya está en marcha y que va a haber críédito bancario. En este contexto, va a haber un desplazamiento del alquiler a la compra", explica.
Habrá que ver cómo evolucionan estas sociedades cotizadas en los próximos meses y si realmente suponen la transformación que necesita el sector inmobiliario español. Los expertos recuerdan que así se recuperó el mercado estadounidense, que es el que ha marcado la pauta. Goday de KPMG reclama que "en España el Gobierno debería seguir trabajando para mejorar el modelo todavía más.
