Cuatro firmas copan el mercado de subastas, con inmuebles rebajados entre un 20% y un 40% MARíA MARTINEZ
Invertia.com
El despegue definitivo de las subastas inmobiliarias en España está en manos de cuatro entidades: CB Richard Ellis, Tulipp, Atisreal y Reser. Mediante pujas tradicionales o a la baja, estas firmas están inundando el mercado con irresistibles ofertas con las que intentan dar salida al stock de inmuebles en venta. Los “chollosâ€, financiados hasta el cien por cien, alcanzan en algunos casos descuentos sobre el precio de salida de hasta el 40%.
Las subastas inmobiliarias están viviendo un momento dulce. La crisis ha reducido a la mínima expresión la demanda y los promotores han tenido que recurrir a esta fórmula y a Internet para poder dar salida a su stock de viviendas en venta. Un sistema, sin embargo, que no es nuevo y con el que se puede conseguir casa en condiciones muy ventajosas.
El mercado español de las pujas inmobiliarias privadas está copado por cuatro empresas. Una de ellas es CB Richard Ellis, que con una media de seis subastas anuales, es una de las más activas del sector. A punto de poner en marcha una nueva operación, a finales de septiembre sacó al mercado, junto con Banesto, 190 viviendas en todo el país con descuentos de entre el 13% y el 32% en el precio de salida y con posibilidad de financiación del cien por cien hasta 40 años. La subasta de inmuebles, que finaliza el 6 del presente mes, es la cuarta online que lleva a cabo la firma inmobiliaria y se encuentra alojada en el portal
www.tusubastacbre.com.
La consultora inmobiliaria Atisreal, perteneciente al banco francíés BNP Paribas, es otra de las firmas que se dedican a realizar subastas tanto presenciales como por Internet de todo tipo de inmuebles. Entre las últimas, se encuentra una en Cataluña que acaba de finalizar y cuyos precios de salida presentaban descuentos de hasta el 40%. Además de viviendas, la puja incluía tambiíén diez locales comerciales, dos plazas de garaje, un solar con edificación y una nave industrial.
Caja Madrid, aunque no se prodiga en realizar subastas online, sí se ha acogido a la modalidad de pujas privadas para sacar al mercado sus inmuebles. En estos días, su compañía de subastas Reser ha puesto en marcha dos subastas inmobiliarias por las que comercializará inmuebles ubicados en distintas regiones, que presentarán un descuento del 40% sobre el precio de salida, que asciende a 43 millones de euros para el conjunto de los activos.
Mención especial merece Tulipp Salones y Subastas, la única especializada en pujas a la baja, tambiíén conocidas como inversa u holandesa, muy utilizadas en el comercio de bienes perecederos. Esta “casa de subastas†opera online y por sus servicios cobra una cuota de alta de 30 euros por cada inmueble y una comisión al vendedor del 2% sobre el precio final de la venta en concepto de gastos de intermediación. Por otra parte, en las subastas al alza, lo normal es cobrar una comisión de entre el 3% y el 5%, que es asumida por el vendedor y que tambiíén está supeditada al íéxito de la operación.
El íéxito que está teniendo este negocio entre los particulares ha hecho que otras inmobiliarias más pequeñas se suban al carro de las subastas y prueben suerte con las pujas inversas. Una de las últimas en hacerlo ha sido Moreiras, una firma de Orense que a principios de este mes adjudicó siete propiedades, con una reducción de precios de entre 3.000 y 20.000 euros sobre el importe de salida.
Fí“RMULA INNOVADORA
La difícil situación económica y financiera, junto a los altos precios de la vivienda, han dejado en dique seco las transacciones inmobiliarias. La falta de operaciones en el mercado, además, ha provocado que los canales de comercialización tradicionales se hayan quedado obsoletos, dando paso a otros sistemas de venta más innovadores, como las subastas inmobiliarias en Internet.
“Observamos que la oferta procura acercarse a la demanda a travíés de nuevos y atractivos canales de comercialización, como las subastas inmobiliarias por Internet. Esta es una de las principales tendencias que está adquiriendo el sector en busca de la fijación del precio de mercado (aquel que está dispuesto a vender la oferta y a comprar la demanda)â€, señala Yolanda Lozano, directora nacional de Residencial de CB Richard Ellis.
Esta fórmula de comercialización, que permite adquirir casas con descuentos de hasta el 40% sobre el precio teórico de mercado, no es nueva en España; sin embargo, aún no ha conseguido alcanzar el mismo nivel de desarrollo de otros países. Por ejemplo, en Reino Unido, líder mundial de las subastas inmobiliarias, el 2,3% de todas las transacciones residenciales se efectúan con este míétodo.
“Si estimamos que en España se pasaran a hacer un total de 500.000 transacciones anuales –en lugar de las 900.000 que se venían realizando en pleno boom inmobiliario- y el mercado de las subastas tuviera el mismo peso específico que en Reino Unido, el sector podría llevar a cabo unas 12.000 compraventas al añoâ€, asegura el director general de Tulipp Salones y Subastas, Jorge Zanoletty.
No obstante, debido a la falta de tradición de subastas en España, este experto cree que el sector sólo puede aspirar al 10% de la proporción inglesa. De acuerdo con este porcentaje, una cifra realista, hoy por hoy, sería llegar a vender mediante subasta entre 1.000 y 1.500 unidades al año. En el primer semestre de 2008, se realizaron en España 300.000 transacciones, cifra que puede ser menor en la segunda parte del año.
Mayor optimismo demuestra Javier Zapatero, secretario de la Asociación Nacional de Expertos en Gestión de Enajenaciones y Subastas (Aneges), al afirmar a la agencia Efe que las pujas no judiciales se han triplicado y ahora de cada cien casas que se venden, veinte se colocan a travíés de subastas. Es cierto que cuando la economía va a la baja, las subastas de inmuebles ganan peso como mecanismo de venta, como lo demuestra que en los dos últimos años su número se haya multiplicado por tres. “Hace dos años prácticamente no había gestión de subasta en Españaâ€, asegura Zapatero.
Las dificultades para poner precio a la vivienda y el incremento de la morosidad son un buen caldo de cultivo para esta tíécnica de venta, a pesar de lo cual no está teniendo el íéxito esperado. Según Zapatero, esto se debe a los problemas de financiación que hay en la actualidad, lo que complica las compras. No obstante, apunta que en los últimos años se ha incrementado el uso de las subastas para vender viviendas tanto por parte de particulares como de promotores y bancos porque las posibilidades de vender algo al mejor postor superan a las de colocar algo a un precio fijo.
La poca proyección que muestran las subastas inmobiliarias en España tambiíén se debe a la mala fama que durante años han cosechado las pujas judiciales debido a los “subasterosâ€, profesionales que se ponen de acuerdo a espaldas del juez, que no se hacen competencia entre sí durante la puja oficial y que se las arreglan generalmente para impedir que alguien, salvo ellos, salga beneficiado. Sin embargo, las subastas privadas no son nada fáciles de ser manipuladas.
PARA TODOS LOS GUSTOS
Las posibilidades de una subasta son varias, dependiendo del producto que se quiera vender. Existen subastas al alza, a la baja, presenciales, por Internet, en sobre cerrado, multicanal…, aunque las más habituales son las dos primeras. En la tradicional, o al alza, el inmueble se adjudica a la oferta de mayor cantidad dineraria; en la subasta a la baja el precio se va reduciendo hasta que se encuentra un comprador interesado en adquirir el inmueble. Con la subasta inversa, la que en España realiza Tulipp, los descuentos sobre los precios iniciales suelen ser importantes, pudiendo alcanzar el 40%, cuando lo normal es el 20%-30%.
Otra de las diferencias esenciales es que en las subastas al alza pueden rehacerse sucesivas pujas, se pide un depósito previo (que consiste en un porcentaje del precio de salida) y los que “cantan†los precios son los particulares. En las inversas, la primera puja que se hace es la que se queda con el inmueble y los precios son señalados por la empresa que lo subasta. Si el primer pujador ofrece un precio inferior al establecido por el vendedor, el inmueble se retira inmediatamente de la puja.
Por otro lado, las subastas privadas han encontrado un inestimable aliado en Internet. A diferencia de las presenciales –destinadas a promotores de obra nueva terminada- las pujas en la red están abiertas a todo tipo de inmuebles, desde viviendas de segunda mano a obras en curso, suelo, locales, oficinas, etc.
El director de Nuevos Canales de CB Richard Ellis, Emilio Miravet, explica que entre las ventajas que aporta Internet frente a las subastas presenciales se encuentra la mayor transparencia de los procesos, la posibilidad de vender con dispersión geográfica y el mayor número de inmuebles que se mueven y durante más tiempo. Sin embargo, el sistema tambiíén presenta alguna desventaja como es la inseguridad que algunos sienten a la hora de realizar transacciones por Internet o la necesidad que tienen los usuarios de contar con una buena conexión a la red.
El despegue se las subastas por Internet pasa, según estos expertos, por ofrecer productos adecuados a buen precio. Asimismo, las rebajas en los precios deben ser apreciables para los posibles compradores. “Todas las semanas se bajan los precios de los inmuebles en la red y se cambian cada seis semanas, al objeto de que el producto no se queme con el tiempoâ€, comenta Zanoletty.
Por su parte, Miravet insiste en que el medio permite coger mucho volumen de producto en un tiempo ríécord y, lo que es más importante, crear un valor real de mercado. Por ello, destaca que las subastas por Internet son especialmente relevantes para las entidades financieras.
Con todo, es posible que si la morosidad sigue aumentando se imponga en el mercado el modelo de subastas judiciales privadas, una fórmula por la que un juzgado puede autorizar que una subasta judicial se realice de forma privada.
