Por... JONATHAN LANSNER
Un salto de 1 punto en las tasas hipotecarias reduciría el poder adquisitivo de un buscador de casas típico en un 12%.
“ Bubble Watch ” profundiza en las tendencias que pueden indicar problemas económicos y / o del mercado inmobiliario en el futuro. Esta vez, un análisis más filosófico.
Malas noticias: los precios de las viviendas en California parecen burbujeantes.
Buenas noticias: los valores no tienen que caer de forma dolorosa para corregir el sobreprecio.
Los californianos quedaron con cicatrices comprensibles después de que la Gran Recesión destrozara la psique, las carreras, las chequeras y el patrimonio neto. Pero eso no significa que cada vez que los compradores de vivienda se vuelvan un poco locos, un hábito de California bien documentado, deban seguir caídas bruscas y rápidas de precios.
Los precios de las viviendas sorprendentemente fuertes del año pasado en una economía devastada por la pandemia fueron desconcertantes. Fue un aumento impulsado principalmente por tasas hipotecarias históricamente bajas que ayudó a aumentar el impulso de los cazadores de casas por espacios de vida más grandes debido a los estilos de vida renovados del coronavirus.
"Burbuja" significa que el precio de un activo ha superado su valor subyacente. Nadie me ha explicado claramente cómo las viviendas permanecerán ilesas después de que el virus sea derribado y desaparezca la financiación de ofertas, incluso si la Reserva Federal da muchas advertencias, ya que es prometedor.
Tenga en cuenta que solo un salto de 1 punto porcentual en las tasas hipotecarias desde los mínimos históricos de hoy por debajo del 3% reduciría el poder adquisitivo de un buscador de casas típico en aproximadamente un 12%.
Entonces, pensé que una lección de historia estaba en orden. Llené mi confiable hoja de cálculo con estadísticas de precios de viviendas de California que datan de 1975, utilizando un índice de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de lento movimiento. Lo que descubrí fueron tres "correcciones" distintas, definidas por mí como períodos prolongados entre los máximos históricos de este índice.
Sí, "es diferente esta vez" puede ser cierto. Cada uno de estos períodos dolorosos tiene su propia trama, desde la historia de fondo hasta la duración hasta el final.
Década de 1980: solución rápida
Una batalla inflacionaria generó una corrección de precios leve y breve durante dos años.
Los precios de las viviendas en California habían subido a una tasa del 16% anual durante siete años hasta alcanzar niveles récord en el otoño de 1981. Eran tiempos turbulentos. La inestabilidad global y la escasez de petróleo creadas por un embargo árabe de las importaciones estadounidenses ayudaron a elevar la inflación al 9% ese año, lo que hace que esas ganancias de vivienda, sin mencionar los cheques de pago, valgan mucho menos.
Luego, la Reserva Federal tomó medidas duras para moderar la inflación, enfriando intencionalmente la economía. Sí, parece que los banqueros centrales a menudo tienen un papel en el sector inmobiliario. Las tasas de interés se dispararon y las hipotecas alcanzaron alturas insondables por encima del 18%.
Pero los precios durante esta corrección disminuyó sólo un 11% inferior a la del ciclo - y se alcanzó un nuevo récord en el otoño de 1983 ... ya que las tasas cayeron a, trago , el 13%!
Década de 1990: malestar prolongado
La mala economía se tradujo en un malestar habitacional que duró gran parte de la década.
Cuando la Fed dejó de atar la economía de la década de 1980, los negocios y la vivienda de California se dispararon, aunque las hipotecas nunca llegaron a estar muy por debajo del 9%. La industria de ahorros y préstamos favorable a la vivienda prestó activamente en un último intento por rescatarse. Los precios se apreciaron a una tasa anual del 10% durante 7 años hasta un máximo histórico en el verano de 1990.
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Luego, California luchó por sacudirse una recesión nacional menor. Los S & Ls desaparecieron y el final de la Guerra Fría diezmó las industrias aeroespaciales del estado. Las tasas hipotecarias cayeron por debajo del 7%.
Pero la corrección de la vivienda de la década de 1990 a menudo se olvida debido a su dolor inusual.
Una economía lenta y serpenteante significaba que el próximo récord de viviendas en California no se vería hasta el otoño de 1998; sí, más de ocho años entre picos. Pero durante esta lentitud prolongada, el índice de precios cayó solo un 13% hasta su mínimo.
