LA REALIDAD QUE HAY DETRíS DEL CRASH INMOBILIARIO
Miíércoles, 11 de Febrero del 2009
Algunos analistas sectoriales están señalando que hay evidencias de que el mercado inmobiliario está en las fases iniciales de formación de suelo.
El índice de ventas inmobiliarias pendientes (ventas firmadas pero no pagadas) para diciembre ascendió un 6,3% a 87,7 desde 82,5 en noviembre. Esa cifra fue un 2,1% más alta que en diciembre del 2007 (85,9). Son tres las causas principales de ese incremento de ventas pendientes: Precios inmobiliarios más bajos, menores casas nuevas en construcción y menores tipos hipotecarios.
Aunque estos tres factores han mejorado de forma importante desde el estallido de la burbuja en 2006, no hay señales que nos indiquen que la caída de los precios inmobiliarios se va a detener en el corto plazo.
En el máximo de la burbuja, el ratio precio medio vivienda/ingresos era de 5:1. Actualmente ese ratio se encuentra en 3.6:1, lo cual está por encima de su media histórica en 3.2:1.
Según el prestigioso economista Vince Farrele de Soleil Securities, el diferencial entre las tasas fijas hipotecarias a 30 años y los bonos del Tesoro a 10 años es de aproximadamente 235 puntos básicos. La media histórica de ese spread es de 170 puntos básicos, por lo que aunque los tipos han caído (nivel histórico de ese spread 500 p.b.), aún se sitúan por encima de la media.
Las nuevas viviendas en construcción se sitúan actualmente en 550.000 unidades al año, con un descenso del 15% en enero y un 45% desde las cifras de hace un año. El pico se obtuvo con 2 millones nuevas de construcción al año en Agosto 2005. Estos descensos es otra señal positiva del mercado inmobiliario.
Con todas estas buenas noticias, ¿por quíé las proyecciones de los precios inmobiliarios siguen siendo bajistas?. La respuesta es LOS INVENTARIOS. Los datos reflejan que actualmente existe un número ríécord de 19 millones de viviendas en EEUU vacías (con más propensión a salir al mercado para su venta). De esas viviendas, 2,23 millones de unidades ya están en el mercado para su venta (otro dato histórico). El porcentaje de viviendas vacías frente a la totalidad de viviendas, ascendió en el cuarto trimestre del 2008 al 2,9%, la cifra más alta desde que se iniciaron estos datos en 1956. En el final del 2008 la oferta de viviendas nuevas se situaba en 12,9 meses de ritmo de ventas de viviendas.
Estos datos sugieren que aunque existen indicios positivos en el mercado inmobiliario, la oferta de viviendas vacías y de nuevos hogares sigue estando en niveles máximos.
Aún una noticia positiva como el descenso de oferta en las viviendas de segunda mano a 9,3 meses desde 11,2 meses en noviembre, tiene la interpretación que esa cifra es el doble de lo necesario para estabilizar los precios.
La clave de la estabilización de los precios inmobiliarios a nivel global, y con ellos la estabilización del sistema financiero y económico mundial, se encuentran en la reducción de inventarios.
