El esperado ajuste de la construcción se convierte en parálisis
Estefanía Fonseca
Invertia.com
El skyline de grúas que se dibujaba en las ciudades españolas apenas hace un par de años ha pasado ahora a verse con cuentagotas. La caída de los visados para la construcción de nuevas viviendas tiene la culpa. España registraba más de 920.000 permisos en 2006, frente a los 59.000 del primer semestre de este año. Pese al notable descenso, las previsiones de los expertos vaticinan un desplome aún mayor: los próximos años se construirán entre 50.000 y 75.000 viviendas.
En la íépoca del boom inmobiliario, en España se llegaron a conceder más de 600.000 visados para la construcción de viviendas nuevas, llegando a la cúspide de los 920.000 permisos en el año 2006. A partir de dicho máximo, el declive no encuentra suelo.
Según los datos del Consejo Superior de Arquitectos de España (CSCAE), los visados para el inicio de este tipo de inmuebles bajaron un 34,8% en 2007, en tasa interanual. Un año despuíés la caída se amplió hasta el 57,8%. Los últimos datos que maneja el organismo se refieren al primer semestre de 2009, cuando los permisos cayeron hasta las 59.604 unidades, un 63% menos respecto al mismo periodo de 2008.
“Además, hay que tener en cuenta que, de las licencias concedidas para el edificación de nuevas viviendas, algunas de las promociones no llegan a finalizar las obras o en el peor de los casos, ni tan siquiera se ejecutanâ€, reconoce Carlos Smedou, consejero delegado de Foro Consultores.
Entre 50.000 y 75.000 inmuebles es la cifra que barajan algunos expertos para estimar el número de viviendas nuevas que se iniciarán en los próximos años. Si se comparase esta previsión con los 920.000 visados concedidos en 2006, el descenso superaría el 90%.
“Entendemos que el ritmo de inicio de viviendas nuevas tendrá una ligera tendencia a la baja durante 2010. De los proyectos que se inician, muchos de ellos se enmarcan dentro de las figuras de cooperativas, vivienda protegida y viviendas en ríégimen de comunidadâ€, reconoce Carlos Ferrer-Bonsoms, director del departamento de suelo, urbanismo y residencial de Jones Lang LaSalle.
Así, la evolución de los visados para la construcción de vivienda protegida guarda una correlación más estable en el tiempo que la de vivienda libre, donde se aprecian más altibajos. Los permisos para la vivienda libre del segundo semestre de 2009 cedieron hasta las 40.000 unidades, un 71% menos respecto a los del mismo periodo del año anterior. Mientras que los de vivienda protegida restaron un 14,4% hasta junio.
Las previsiones oficiales apuntan a que se comenzarán a construir “poco más†de 100.000 viviendas en todo 2009, según baraja la Asociación de Promotores y Construcciones de España (APCE), lo que se traduce en un descenso del 65% respecto a los doce meses anteriores.
En cualquier caso, estas previsiones han superado a las que se realizaron en el pasado. Morgan Stanley auguraba en un informe de 2007 que el número de nuevos pisos iniciados caería hasta los 350.000 inmuebles anuales en el peor de los escenarios posible. Por otro lado, el estudio de Morgan reconocía que en un entorno más positivo la demanda de nuevas viviendas se estabilizaría en las 600.000 unidades y el descenso de la actividad inmobiliaria cedería un 20% hasta 2009.
Precisamente, la demanda es otro de los interrogantes que pesan sobre el ladrillo español. “En una situación normal, tanto económica como demográfica, la demanda de viviendas se situaría en el entorno de las 350.000 unidades al año, incluyendo la vivienda vacacionalâ€, subraya Ferrer-Bonsoms. El experto considera que ese ritmo es “muy adecuado†para la buena marcha del sector.
“Entendemos que la demanda real se va a mantener durante lo que resta de 2009 y en los próximos años, lo que podría motivar, debido a que no se inician proyectos nuevos, que se genere una demanda embolsada; es decir, no satisfecha, que podría crear tensiones dentro de 4 ó 5 años, tiempo en el que se debería absorber el stock existenteâ€, matizan. El ejecutivo de Jones Lang LaSalle cree que lo “idóneo†sería que dentro de dos años comiencen nuevos proyectos.
Desde Foro Consultores coinciden en reseñar los efectos “perversos†que podría acarrear una demanda embolsada. “Si no se ponen proyectos en marcha podría haber escasez en el mercadoâ€, reconocen desde la firma. Sin embargo, Smedou admite que en estos momentos España cuenta con un “potente†stock de viviendas y que las próximas construcciones no despegarán hasta que dichas reservas no se liquiden.
Saber con certeza el número de inmuebles sin vender en España es complicado. Distintos estudios tasan el stock en más de un millón de viviendas, frente a las 600.000 que calcula en Gobierno. El último informe de RR Cuña Asociados destaca que este dato supera los 1,5 millones de pisos usados o en manos de las promotoras, que sumado al suelo disponible para edificar, supone una oferta total de 2,4 millones de viviendas. Mientras que el Servicio de Estudios de BBVA calcula que el stock de viviendas alcanzará el máximo a principios de 2010.
DEL BOOM AL CAOS EN LA VIVIENDA
Año........ VP........Libre.......... TOTAL
2002 ......53.461..587.200......640.661
2003 ......55.039..638.333..... 693.372
2004.......56.379..679.154......735.566
2005.......69.448..743.976......813.424
2006.......68.318..852.169......920.487
2007.......43.059..558.479......601.539
2008......44.366...208.323......252.689
2009*....19.533.....40.071 .......59.604
Fuente: Consejo Superior de Arquitectos de España (CSCAE)
(*) Hasta el segundo trimestre
La semana pasada, la ministra de Vivienda señaló que el sector inmobiliario daba signos de estabilización. Corredor argumentó que el mercado no sólo no estaba paralizado, sino que el equilibrio entre la oferta y de demanda comenzaba a materializarse, con la construcción de unas 500.000 viviendas al año que es lo que “realmente†necesita la economía española.
Una idea que corroboran desde Foro Consultores. “Durante este año los ritmos de venta han aumentado de manera significativa, ya que veníamos de un período de actividad nulaâ€, indica Smedou. “En el momento actual se ven operaciones de compraventa, no sólo por parte de las entidades bancarias que ahora cuentan con un papel importante en la gestión de estos activos, tambiíén desde las promotorasâ€.
A juicio del directivo, el esfuerzo para adquirir una vivienda se ha reducido a la mitad en apenas un año gracias, en buena medida, a la bajada del Euríbor. “En octubre de 2008, los propietarios de una vivienda en Madrid de dos dormitorios pagaban un media de 2.100 euros mensuales de hipoteca. Ahora este importe se sitúa en los 950 eurosâ€, asevera.
Esta mejora de las condiciones comienza a repercutir en el stock de inmuebles. Según datos de la consultora, el número de viviendas sin vender en Madrid a finales de 2007 rondaba las 10.000 propiedades. Para 2009, la firma calcula que esta cantidad baje hasta las 5.000 viviendas.
