Hace pocos días leí un titular de un periódico económico que decía que las inmobiliarias estaban entrando en procesos de liquidación encubiertos. Y no le faltaba razón. Estas empresas tienen un nivel de endeudamiento atroz que no han podido afrontar con la paralización de la financiación a la compra. Los bancos no prestan a los compradores, los compradores no pueden comprar, las inmobiliarias no pueden pagar a los bancos y los bancos se quedan con los pisos cuya compra no estaban dispuestos a financiar. Hay entidades financieras que tienen, en valor de inmuebles ejecutados, más de mil millones de euros, dinero que prestaron y no tienen, por muchas posibilidades que la contabilidad les díé para arreglar sus resultados; tienen pisos, pero no tienen el dinero. A esto se añadirá el año que viene la nueva normativa del Banco de España, deberán provisionar el 20% del valor del inmueble que estíé durante un año sin vender en propiedad del banco. Esta es la situación a día de hoy y que, en mi opinión, un inversor tranquilo no debería desaprovechar. Las inmobiliarias deben hacer, fundamentalmente, cuatro cosas:
1.- Vender activos como sea a fin de reducir deuda.
2.- La deuda que no sea refinanciada o re-refinanciada, se la quedará el banco. La refinanciada se integrará en el punto 1.
3.- Reducir su tamaño, necesaria y obligatoriamente.
4.- Acomodarse a las nuevas circunstancias con operaciones corporativas o quedándose en sus cuarteles de invierno, casi eterno.
Así las cosas, los compradores con algo de liquidez, son ahora los que están marcando la pauta. Ellos son los que verdaderamente ponen precio a los inmuebles, situándose inteligentemente a milímetros por encima de la ejecución hipotecaria por impago. La promotora piensa que siempre será mejor vender por la hipoteca o poquito más. Por debajo…, para perder, que se la quede el banco.
Las entidades financieras, tambiíén, el año que viene tendrán que deshacerse de los inmuebles ejecutados por impagos o en dación de pago, si no quieren empeorar su situación con provisiones millonarias. Para eso, tienen una clave que ninguno de nosotros tiene: la posibilidad de financiar. Preferirán siempre financiar la compra de sus activos inmobiliarios a tener que dotar provisiones. La capacidad de negociar del comprador, por lo tanto, no se acabará en la inmobiliaria, continuará en el banco. Un inversor hábil podrá hacerse con inmuebles con descuentos más que importantes, y además, con financiación. Sólo hay que tener paciencia, estar atentos y negociar. En este mercado, los contratos de adhesión se acabaron. Ahora se negocia, por las dos partes, sea quien sea la que tengas en frente.
Y para hacerse una idea de cómo está el mercado en estos días, hemos podido leer cosas como que AFIRMA muestra resultados de estos nueve meses, donde dice que ha vendido 90 viviendas; REALIA aumenta sus píérdidas por depreciación de activos (lo que le exigirá un mayor esfuerzo por refinanciar su deuda), COLONIAL perdió 369 millones de euros en lo que va de año y vendió 40 millones de euros en viviendas y la deuda neta de SAN JOSE alcanza los 1.714 millones de euros, frente a un resultado bruto de explotación de apenas 50 millones de euros.
Para otro día dejo a las SOCIMI, que son otra solución más para bancos (fundamentalmente) y para aquellas inmobiliarias que logren salvar de la quema activos con rentabilidad. Y tambiíén, no nos olvidemos, una buena oportunidad de inversión a medio y largo plazo para el pequeño inversor. Pero para eso, el mercado deberá haberse tranquilizado. Para el 2.011, como muy pronto.
Suerte ahí fuera. Nos hará falta.
Vale.
Oberon.
