Las grandes empresas promotoras inician 2011 con nuevos objetivos tras centrarse los últimos años en solucionar sus problemas financieros. La incertidumbre que se cierne sobre la economía y el ‘stock’ que queda son los retos pendientes.
El sector inmobiliario comienza a ver la salida del túnel. Así definía Metrovacesa su situación tras anunciar el acuerdo con el 90% de sus acreedores para refinanciar la deuda. Tras años de negociación con sus entidades financieras, las inmobiliarias encaran una nueva etapa.
Despuíés de centrarse las compañías en resolver los problemas financieros, ahora le toca el turno a su operatividad. El nuevo periodo nada tiene que ver con la esperada reactivación del sector. Las señales son aún díébiles y con tímidos resortes, como la subida de la venta de vivienda nueva un 1,8% en 2010 poniendo fin a un largo período de caída de las compraventas.
La situación no es la misma para todas. Aquellas que acumulan un stock importante en su área residencial y, sobre todo, de suelo, deberán acometer mayor esfuerzo. Los más de 700.000 pisos aún sin vender y el millón de metros cuadrados de oficinas aún disponibles, dificulta la reactivación del mercado.
Entre las posibilidades de negocio, surgen las alianzas banco-promotor. Tras protagonizar enfrentamientos y tachar de competencia desleal la venta de casas por parte de entidades financieras, ahora empiezan a cerrar acuerdos. La fórmula permite a los bancos y cajas sacar del balance los suelos adjudicados y a los promotores, viables financieramente, seguir trabajando.
Martinsa Fadesa
La compañía presidida por Fernando Martín ha logrado superar el concurso de acreedores, que solicitó voluntariamente en julio de 2008. Tras tres años de arduas negociaciones con la banca acreedora, la inmobiliaria ha logrado un acuerdo que le permite salir de la intervención judicial.
La propuesta, presentada por cuatro de los principales acreedores del grupo
(Caja Madrid, Caixa Galicia, La Caixa y Banco Popular) plantea una quita sustancial y una carencia de ocho años (prorrogables dos más). De no lograr cumplir con el calendario de pagos, la banca podrá canjear deuda por capital de la compañía. En 2010, Martinsa perdió 827,18 millones de euros.
Metrovacesa
La compañía, controlada por ocho entidades financieras, logró la semana pasada el apoyo del 90% de su banca acreedora, tal como adelantó EXPANSIí“N el pasado jueves. La inmobiliaria, cuyas negociaciones han durado más de dos años, ha logrado refinanciar 5.725 millones de euros.
El acuerdo contempla un aplazamiento de cinco años del críédito principal, de 3.210 millones de euros, sin quita de la deuda para los acreedores. Entre los responsables del pasivo, se encuentran más de 40 entidades financieras, entre ellas, varios accionistas de la compañía. En estos dos años, Metrovacesa ha reducido su estructura corporativa y vendido gran parte de su cartera de activos y su división de aparcamientos.
Colonial
Con una deuda de más de 7.000 millones de euros y un nuevo equipo directivo, la inmobiliaria catalana asegura haber superado la fase de reestructuración financiera para dedicarse a la actividad patrimonialista propia del negocio. Colonial acordó el año pasado con sus bancos acreedores canjear deuda por capital, un proceso que se realizó a travíés de una ampliación de capital.
Cerrado el saneamiento financiero, Colonial pactó con Realia un canje entre sus divisiones francesas. Así, SFL, de Colonial, se hizo con el 30% de Sicc, de París, propiedad de Realia. Es, precisamente, la fortaleza del mercado patrimonialista (de oficinas) en, sobre todo, París, el mejor apoyo para Colonial, que espera que estos ingresos recurrentes le permita volver a beneficios en los próximos trimestres. En 2010, perdió 739 millones.
Reyal Urbis
La inmobilaria de Rafael Santamaría ha protagonizado una compleja negociación con su banca acreedora. Tras reconocer, en mayo de 2009, que no podía cumplir el plan de negocio acordado a finales de 2008 en el marco de un acuerdo de refinanciación. la inmobiliaria inició un nuevo acuerdo.
En este proceso, la compañía se enfrentó a la banca ante su negativa de vender activos como el centro comercial ABC Serrano, en Madrid, o la cadena Rafael Hoteles. Finalmente, logró el acuerdo y conservarlos, a cambio de ceder proyectos como el parque empresarial Avenida de Amíérica 115, y parte de la gestión del complejo Castellana 200, ambos en Madrid.
Realia
La inmobiliaria, participada por la constructora FCC y la entidad Caja Madrid (ahora Bankia), es la única de las grandes inmobiliarias cotizadas que ha logrado cerrar el ejercicio 2010 en cifras positivas y obtuvo un beneficio neto de 1,11 millones de euros.
La compañía, que mantiene unas cifras de facturación similares: 258,27 millones de euros de este ejercicio frente a los 298,54 millones del año anterior. La compañía presidida por Ignacio Bayón fue de las primeras inmobiliarias que decidieron reiniciar promociones de obra nueva. En concreto, Realia ha iniciado proyectos en Valencia, Fuenlabrada, Sevilla, Valladolid, con 400 unidades.
Quabit y su matriz Rayet
Surgida a raíz de la integración de las inmobiliarias de Rayet, Landscape y Astroc, Quabit (antes denominada Afirma) ha encarado dos procesos de refinanciación en apenas año y medio. La inmobiliaria cerró un acuerdo en 2009 para refinanciar una deuda de 1.481 millones de euros, que le permite no pagar ni principal ni intereses de su deudas hasta 2012, momento en el que comenzaría a amortizar el 10% del capital y de los intereses.
Los pactos con la banca acreedora no han acabado aquí y la matriz, Rayet, tambiíén acumula otras dos refinanciaciones. La última ha permitido a la compañía reducir su deuda en 200 millones de los 436 millones de euros de pasivo que acumula. Para ello, Rayet se comprometía a desprenderse de varios activos inmobiliarios, tal com adelantó EXPANSIí“N el pasado 29 de enero.
Además, la banca se adjudicaría 200 millones de euros en inmuebles y suelos. Entre los activos vendidos, destaca el hotel de la cadena Selenza en Madrid, adquirido por el empresario catalán Pau Guardans. Por su parte, Quabit centra su actividad en la puesta en marcha de iniciativas originales que les permita reducir su ‘stock’ residencial, a travíés de descuentos y facilidades de financiación a sus clientes.
Nozar
Nozar, la inmobiliaria de la familia Nozaleda, podría ser la próxima Martinsa Fadesa. Si su competidora logró superar la mayor suspensión de pagos en España, Nozar pelea por la viabilidad. Así lo puso de manifiesto la administración concursal en su informe presentado el pasado diciembre, que cifraba el pasivo en 1.563 millones (frente a los 700 millones que alegó Nozar al solicitar el concurso voluntario), con unos activos de 943 millones.
Dos son los requisitos para acelerar la salida del túnel de Nozar: la reducción al máximo de la duración de la fase común (que finaliza tras la presentación de las alegaciones al informe) y el interíés de los acreedores para alcanzar un acuerdo con la mayor brevedad posible.
Esta posibilidad está ligada a un importante sacrificio: una quita muy significativa (cercana al 50%, máximo legal permitido) y, teniendo en cuenta la situación del sector, con un plazo superior a los cinco años. Un escenario que la administración concursal planteó en su informe. En noviembre de 2008, el proveedor Avalatransa instó el concurso necesario de acreedores para Nozar y su filial Lena Construcciones por una deuda de 312.622 euros, que le fue primero denegado. Posteriormente, Nozar solicitó el concurso voluntario, pero primó la petición de Avalatransa.
