¿Inmobiliarias a precios de derribo? Cuatro años despuíés de que comenzase el declive del ladrillo, el mercado sigue sin ver visibilidad en el negocio. Así, la brecha entre el precio de las acciones y la valoración de los activos continúa ampliándose. Las inmobiliarias cotizan ahora con descuentos del 70% sobre el valor de sus activos (NNAV).
El ajuste en las valoraciones en las inmobiliarias no tiene freno. Las ventas de vivienda están en mínimos históricos; tienen pocos pisos que vender –muchas han abandonado el negocio promotor ya sea de forma forzosa o voluntaria-; han negociado a la baja los contratos de alquiler de su negocio patrimonial…Todo esto hace pensar que la recuperación de las inmobiliarias en Bolsa aún está lejos.
En este contexto, muchas inmobiliarias se mueven en mínimos históricos lo que ha motivado que el precio de las acciones de estas compañías no refleje el valor que las tasadoras dan a sus activos. Así, las inmobiliarias cotizan con descuentos superiores al 70% respecto al valor de los activos que tienen en cartera, tambiíén conocido como NNAV (Net Asset Value).
Sin embargo, esta diferencia sorprende porque los expertos tambiíén han ido recortando el valor de los activos a medida que la situación del mercado inmobiliario empeoraba. En su último informe, Banesto Bolsa optaban por reducir aún más los precios. “Al NNAV calculado le hemos aplicado un descuento del 50%, frente al 25% anterior, que creemos que es el mínimo que debería exigir un inversor a este tipo de compañías por la situación del mercado inmobiliario y bursátil, si bien, creemos que aquellas con mayor exposición al negocio residencial (promoción y suelo) deberían incluso llevar descuentos superioresâ€, indica.
La casa de análisis mantiene sobre las firmas del ladrillo una recomendación de infraponderar, salvo a Realia que le otorga una nota de comprar. No obstante, Banesto Bolsa matiza que su consejo se basa únicamente en valoración porque no ve catalizadores en el corto plazo ni en el valor ni en el sector.
La firma controlada por FCC y Bankia se mueve en Bolsa con un descuento del 74% sobre sus activos. Realia cifra su NNAV en 3,67 euros por acción frente a los 0,955 euros a los que cerraron sus títulos el jueves. A cierre de 2011, los expertos tasaron la cartera de activos inmobiliarios de la empresa en 4.286 millones de euros, un 4,3% menos que en periodo anterior.
Sin embargo, la inmobiliaria que preside Ignacio Bayón los ha ajustado a coste histórico por lo que su valor contable se sitúa en algo más de 3.400 millones. Además, la firma indica que en desde 2007 su cartera de suelo ha sufrido un ajuste en tíérminos comparables del 46,8% hasta los 387 euros/m2. Respecto a la tipología de los activos, el 69% pertenecen a la actividad patrimonial y el 31% a residencial.
Bankinter estima que Realia tendrá que volver a revisar a la baja su NNAV. El bróker calcula un NNAV de 2,9 euros por acción en 2012 en base a una subida de las rentabilidades (+0,5%) y un descenso del 10% en la valoración de promoción. “A este NNAV le aplicamos un descuento del 37% sobre el GAV de promoción 2012 (51% vs 2010). Esto supone considerar un descuento del 38% en el suelo (54% vs 2010) y del 23% (31% vs 2010) en las promocionesâ€, apostilla en una nota.
Colonial es la inmobiliaria que registra una mayor diferencia entre las valoraciones de activos y su cotización. En concreto, el descuento del 83% ya que la inmobiliaria calcula un NNAV de 9,28 euros, mientras que las coloniales costaban 1,56 euros a precios de cierre del jueves. Mientras, Banesto Bolsa fija el NNAV en 6,97 euros por título despuíés de aplicar una rebaja del 1% en los activos de patrimonio en España aunque advierte que podrían producirse nuevas caídas en las valoraciones si los precios de los alquileres de oficinas siguen bajando. Los activos de alquiler de Colonial están tasados en 5.102 millones a junio de 2011, según los resultados de 2011.
La misma situación se repite en Metrovacesa. La compañía controlada por los banca acreedora cotiza en Bolsa a un precio unitario de 0,71 euros, mientras que sus activos están tasados en 2,53 euros por acción (-72%). La cartera de activos de Metrovacesa se depreció un 3,3% en 2011 hasta los 7.592 millones. UBS destaca en un informe que la empresa que dirige Vitalino Nafría se mueve con un descuento del 60% en Bolsa respecto a las valoraciones de activos que hace el bróker helvíético. De cara a los próximos ejercicios, UBS cree que el NNAV aumentará hasta situarse en 2,27 euros por acción en 2013.
El resto de cotizadas del sector no facilitan datos sobre valor neto patrimonial de sus activos. No obstante, en los años de bonanza económica las inmobiliarias se movían en Bolsa con jugosas primas respecto al valor neto de sus activos, lo que hacía pensar que estaban sobrevaloradas. El desplome de Astroc (ahora Quabit) supuso un punto de inflexión en este ratio, ya que desde ese momento las firmas del sector empezaron a cotizar con importantes descuentos sobre el valor de sus activos.
