El Gobierno aprobará el viernes el marco para crear un banco malo. Los expertos inmobiliarios advierten, sin embargo, que tasar y traspasar los activos tóxicos de la banca a la nueva sociedad tardó dos años en Irlanda y podría llevar más de 12 meses en España. Las entidades, a su vez, esperan ver aceptadas sus propias tasaciones, lo que agilizaría el proceso.
El Gobierno de Mariano Rajoy, apremiado por Bruselas, busca dar una solución urgente y definitiva a la crisis del sector financiero español y al exceso de ladrillo que pesa en sus balances. Para ello, el Consejo de Ministros prevíé regular este viernes, mediante un decreto ley, la creación de una sociedad de gestión de activos, controlada por el FROB, que absorba la tóxica carga inmobiliaria que lastra a las entidades con problemas. El llamado banco malo, un modelo ya probado en otros países, deberá estar "en pleno funcionamiento" para noviembre, según el guion impuesto por Bruselas. Su puesta en marcha efectiva, sin embargo, podría tardar más de 12 meses, según los expertos consultados, quienes explican que en el caso irlandíés tomó dos años.
Para mediados de septiembre, una vez concluidos los test de estríés a los que se está sometiendo a cada entidad financiera española, el FROB deberá identificar quíé entidades necesitan ayudas -además de las ya intervenidas- y en quíé cuantía. A partir de ahí, expone Javier Kindelan, presidente de valoraciones de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis, la idea es que cada entidad deposite en el banco malo sus activos tóxicos como contrapartida a la inyección de dinero público que reciban de los 100.000 millones que ha puesto a su disposición Bruselas. "Para hacer efectiva esa transferencia, se deben hacer valoraciones reales de cada activo" que cambie de manos, adelanta Kindelan, lo que supondrá miles de tasaciones en cada entidad financiera y meses de trabajo. "En Irlanda se tardaron dos años y aquí podríamos ver un plazo parecido", aseveran desde CB Richard Ellis, donde colaboraron en el proceso irlandíés.
Desde el Ministerio de Economía rehúsan dar una estimación del tiempo que puede tomar el proceso, aunque asumen que en el caso español ya se ha adelantado buena parte del trabajo gracias a la auditoría a la que ha sido sometida la banca. Kindelan, sin embargo, considera que estos exámenes no son labor suficiente para catalogar el valor real de los activos que pasen al banco malo. "Es impensable que algo de tanta importancia en nuestra economía se haga de forma tan somera", sostiene.
"Habrá que hacer una tasación individual de cada activo. Es normativa del Banco de España", confirma Ernesto Tarazona, director de residencial y suelo de la consultora inmobiliaria Knight Frank. "El proceso no debería ser tan largo. No debería pasar de 10 meses. Pero depende de la infraestructura que se tenga", aduce, destacando que "un gran problema es el factor documental". Por su experiencia, relata Tarazona, "solo en el 30% de los casos" las entidades tienen toda la documentación necesaria de los inmuebles que absorben. "Los procesos de adjudicación son complejos y en muchos casos toda la documentación se queda en manos de las inmobiliarias", apunta, "los bancos no supusieron pedirla en su momento".
En la mayoría de las ocasiones, por tanto, el traspaso del activo requiere acudir al registro público para documentar debidamente la propiedad. Un proceso que conlleva lidiar con la administración local. "La gestión urbanística en España es complicada. Si te falta una licencia no es que vayas a un ayuntamiento y salgas con ella", resume Tarazona. Y hablamos de miles de inmuebles. Por todo ello, "el proceso se puede ir a un año o más", resume el experto de Knight Frank. Desde el sector financiero, a su vez, confían en que, para "agilizar" el proceso, se díé por buena la valoración que cada entidad tiene hecha ya de sus activos, si bien los expertos consideran esta vía poco rigurosa y menos convincente de cara a los mercados.
Por otra parte, una demora como la señalada podría retrasar tambiíén el fin último del banco malo: dar salida a los activos inmobiliarios que vayan entrando en íél. Así, mientras el nuevo gigante inmobiliario del país consigue ponerse en marcha y empezar a andar, las ventas que surjan serán para las entidades sanas, como Santander o BBVA, que "llevan un programa activo de ventas" y firman de 10.000 a 15.000 operaciones al mes, estiman desde CB Richard Ellis.
¿Quíé valen los activos?
A valor razonable: Bruselas dictaminó que los activos que las entidades pasen al banco malo se tomen por su "valor económico real (a largo plazo)", es decir, el que podrían tener una vez los precios se recuperen. Irlanda, que lo hizo así en el inicio, se vio obligada a ajustarlos a precios de mercado para dar salida a su stock.
A valor de mercado: desde Knight Frank consideran que si bien se puede trabajar con el valor razonable para los solares, para los que no hay demanda ni operaciones de referencia, las viviendas terminadas, que ya podrían tener salida, deberían ponerse a precio de mercado desde el primer momento.
