Las grandes inmobiliarias cotizadas tienen sobrevalorados sus activos
Publicado en Expansión por P. Riaño
Las diez primeras compañías del sector tienen reconocido un recorte del 9,5% en el valor de sus suelos, promociones y patrimonio. Este retroceso sería mayor si las auditorías estuviesen actualizadas con las condiciones actuales de mercado.
El sector inmobiliario se resiste a que su bien más preciado, sus activos, pierdan valor. Según los últimos datos aportados por las principales firmas cotizadas, la valoración del suelo, las promociones y el patrimonio ha caído sólo un 9,5%.
Las diez primeras compañías del sector suman 64.080 millones de euros de valor bruto de los activos (GAV), según los datos aportados al cierre del primer semestre. Sin embargo, al entrar en detalle, se descubre que, como le ha sucedido a Martinsa Fadesa (ver EXPANSIí“N de ayer), la valoración de la mayoría de las inmobiliarias corresponde a periodos anteriores, principalmente, al cierre del primer trimestre o, incluso, diciembre de 2007.
Teniendo en cuenta que durante el segundo trimestre la crisis del sector ha sido más intensa, puede suponerse que la caída del valor de los activos ha superado con creces el 9,5%. Fuentes del mercado internacional aseguran que en Estados Unidos, que suele anticiparse a lo que sucede en España y en el resto de Europa, el precio del suelo ha retrocedido un 80% desde 2006 hasta la actualidad. “Este hecho podría repercutir en empresas con un gran peso de promoción y sueloâ€, explican estas fuentes.
La mayoría de compañías realiza una valoración de sus activos cuando cierran su ejercicio fiscal. De hecho, íésta es la única revisión anual a la que están obligadas; por lo que es voluntario hacer revisiones trimestrales. No obstante, según explican fuentes de una de las consultoras especializadas en este tipo de informes, “cuando se produce una transacción es normal que se repita el estudio, porque el mercado podría haber cambiado desde el anteriorâ€. Además, la parte compradora podría solicitar la opinión de una consultora diferente.
Durante el último año, la banca ha comenzado a exigir cada vez más datos acerca de la evolución del negocio de las inmobiliarias, pues la proporción entre el endeudamiento y los activos tiene una incidencia directa en la financiación. De este modo, el sector se ha visto obligado a hacer más frecuentes sus valoraciones.
Metrovacesa, que al cierre del primer semestre acumulaba una deuda financiera neta de 7.141,8 millones de euros (un 2,8% más que a finales de 2007), tiene actualizado el documento a junio de este año. Durante los seis primeros meses del ejercicio actual, la empresa ha registrado una caída del 0,3% en sus activos.
Renta Corporación, que acaba de renegociar las condiciones del críédito sindicado de 500 millones de euros firmado en 2006 –con un plazo adicional (waiver) hasta finales de 2009–, cuenta tambiíén con una valoración a 30 de junio. La empresa acumula activos por 960 millones de euros, un 15% por encima del valor contable.
Elementos de análisis
A la hora de realizar una valoración, consultoras como CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Savills o Knight Frank tienen en cuenta el valor de mercado de los diferentes activos, es decir, un precio definido por la oferta y la demanda. De este modo, no se trata de cifras estables en el tiempo.
Las consultoras habitualmente utilizan el GAV (Gross Asset Value) para valorar los activos inmobiliarios de las empresas cotizadas. Sin embargo, tal y como explican fuentes del sector, “este valor cada vez tiene menos importancia en España en las operaciones corporativas, ya que, debido a la especulación sobre posibles fusiones y adquisiciones, el valor de las inmobiliarias tiene poco que ver con el valor de mercadoâ€. La caída bursátil ha impulsado a la baja, a su vez, los activos.
