Telefónica ha comenzado a soltar lastre inmobiliario. Y lo hace en un momento en el que los inversores han dejado de planear sobre el mercado para materializar operaciones. Según explican fuentes del sector, la compañía que preside Cíésar Alierta ha cerrado en los últimos meses la venta de cinco edificios, por los que ha ingresado 65 millones de euros, y busca comprador para otros cuatro inmuebles, por los que espera obtener otros 60 millones.
La cotizada diseñó un plan de eficiencia inmobiliaria para 2014 y 2015 que contemplaba la venta de nueve edificios que, ante los inminentes cambios tecnológicos, quedarán totalmente en desuso en menos de una díécada, mientras que con los ingresos obtenidos podrá acometer la inversión necesaria para adaptarse a los nuevos tiempos, tal y como reconocen desde la compañía. Telefónica seguirá en los edificios como inquilino –lo que en la jerga inmobiliaria se conoce como sale & leaseback– entre siete y diez años, por lo que una vez finalizado el contrato de arrendamiento el nuevo propietario podrá disponer totalmente del inmueble.
En la actualidad –y aunque el mercado espera que salgan a la venta nuevos activos–, Telefónica busca comprador para tres edificios en Madrid (en la calle Irún, cerca de la Plaza de Santo Domingo y en Moratalaz) y uno en Barcelona, en el barrio de La Sagrera.
Entre ellos destaca el inmueble situado en la Plaza de Santo Domingo, a escasos metros de la Gran Vía madrileña, un activo muy atractivo por su ubicación, pero tambiíén por su calificación urbanística: residencial. Aunque Telefónica permanecerá como inquilino durante varios años, el futuro comprador del inmueble podrá destinarlo a viviendas en una zona con escasez de oferta. Asimismo, destaca el edificio de la calle Irún, a escasos diez minutos a pie de Plaza de España y la estación de Príncipe Pío, que tambiíén podrá convertirse en futuras viviendas. El último inmueble en venta en Madrid, de 5.800 metros cuadrados, está situado en Moratalaz y tambiíén tiene uso residencial, como el situado en La Sagrera, Barcelona.
Precisamente, siete de los nueve edificios puestos a la venta por Telefónica disponen de calificación residencial. Solamente dos no disponen de dicha calificación. El primero, el edificio que fue adquirido en Valencia por el propietario de Embutidos Martínez, situado en la Plaza del Ayuntamiento y que dispone de siete alturas y casi 4.000 metros cuadrados de superficie. La calificación urbanística de este inmueble es para infraestructuras. El segundo, la sede histórica de Telefónica en Bilbao, en la calle Buenos Aires, de 5.500 metros cuadrados y vendida hace unas semanas, tiene calificación dotacional con uso alternativo comercial.
Apetito inversor fuera de Madrid y Barcelona
"Los inversores han aprovechado la oportunidad de obtener activos representativos que cuentan con gran potencial de desarrollo futuro y, mientras tanto, conseguir una rentabilidad muy competitiva asegurada por un inquilino AAA. Esto ha permitido que el proceso de venta, con una duración inferior a dos meses, haya sido muy ágil, confirmando el apetito del mercado por edificios bien ubicados y con buenos contratos de alquiler, que garanticen una rentabilidad a medio y largo plazo", asegura Pablo Míéndez, director de inversiones de Aguirre Newman.
Los activos, además, están situados estratíégicamente en el centro de las principales ciudades españolas, lo que ha contribuido a potenciar su atractivo. “Llama especialmente la atención que están suscitando edificios localizados en ciudades como Bilbao, San Sebastián o Valencia. Esto demuestra que la percepción del riesgo sigue bajando en el mercado inmobiliario y que los inversores están ya abiertos a tomar posiciones en ciudades consideradas secundarias con respecto a mercados prime, como Madrid y Barcelonaâ€, señala Patricio Palomar, director de Office Advisory y Alternative Investment de CBRE.
Y añade que "resulta muy relevante tambiíén que para este tipo de producto los inversores nacionales, como family offices y privados, son más ágiles en la toma de decisiones y consiguen poner ofertas sobre la mesa de manera más rápida, lo que les confiere una ventaja competitiva con respecto a otros compradores foráneos, de capital más institucional como aseguradoras, gestoras de fondos y otros vehículos más sofisticados".
No son los primeros y tampoco serán los últimos activos no estratíégicos en venta de la compañía, puesto que durante los próximos años tendrá que desprenderse poco a poco de muchos de ellos tras la desaparición de la tecnología analógica y la digitalización de todos los equipos. "El de Telefónica es un ejemplo de buena gestión del patrimonio. Sabe que en unos años la conexión por cable de cobre va a quedarse totalmente obsoleta y que en diez años no va a haber un cable en telefonía; la conexión será a travíés de fibra óptica", apunta Patricio Palomar.
“La venta de estos activos responde a una gestión muy profesional y con visión estratíégica de los negocios por parte de una corporación como Telefónica, pues el tipo de actividad que en estos inmuebles se desarrolla está llamada a desaparecer, y con esta venta se aseguran que el servicio tendrá continuidad durante el tiempo necesario hasta el cambio a una nueva tecnología. Además, tiene acceso a una fuente de financiación más económica que otras y podrá destinar esta liquidez a crecer en su core business, mucho más cercano a dar servicios de telecomunicaciones que a la actividad inmobiliariaâ€, zanja.
