La banca afina los cálculos para pertrecharse con los fondos que le permitan hacer frente a las píérdidas de los príéstamos morosos. Buena parte de las estimaciones de bancos y cajas se basa en su propia experiencia histórica, favorable en el caso de los críéditos hipotecarios y en particular, de los príéstamos para adquisición de vivienda concedidos a familias.
Las empresas y los hogares deben 1,8 billones de euros, de los que cerca de un 60% (1,07 billones) tiene como garantía activos inmobiliarios. Casi 608.000 millones son hipotecas de particulares, con una morosidad del 2,96% a cierre de junio.
La tasa de impagos de las familias se ha triplicado en los dos últimos años, en un entorno de aumento del desempleo. Se espera que la calidad de estos príéstamos siga deteriorándose por la persistente debilidad del mercado laboral, pero la experiencia muestra que las píérdidas finales que la banca sufre con esta financiación son escasas.
Píérdidas contenidas
Desde 2001, Santander ha recuperado más del 90% del príéstamo en prácticamente nueve de cada diez hipotecas impagadas. En menos de un 5% de las operaciones, la recuperación ha sido igual o inferior al 10% de la deuda.
BBVA tambiíén ha logrado cobrar en el 90% de los casos entre el 95% y el 100% de la hipoteca dudosa. Los críéditos morosos que han supuesto píérdidas relevantes rondan el 2%.
En tíérminos generales, los expertos creen que estas cifras pueden extrapolarse al conjunto del sector. El perfil de la cartera de particulares es relativamente homogíéneo en la banca, "frente al críédito promotor, donde puede haber mayores diferencias, puesto que hay entidades que han asumido mayores riesgos", señalan en el sector.
La clave de esta recuperación radica en que la severidad es menor en los príéstamos hipotecarios. Esta variable (Loss Given Default o LGD) es el porcentaje del críédito que la banca no logra ingresar despuíés de todo el proceso de recobro.
La LGD depende, principalmente, de las garantías asociadas a la operación: en las hipotecas, los inmuebles que la entidad se adjudica en caso de impago para su posterior venta. En el cálculo de la LGD tambiíén se incorporan gastos de gestión que debe soportar la banca, como los ligados a procesos judiciales, cargas por la transmisión de la titularidad del inmueble o costes de personal.
En este sentido, la severidad de las hipotecas impagadas de hogares no alcanza el 20%. "Está en torno al 15% para la cartera morosa en España", dijo Santander en la reciente presentación de resultados. Los porcentajes son similares en BBVA: la LGD media de las hipotecas dudosas de particulares no llega al 10%, según el informe anual.
Las hipotecas impagadas de familias ascienden a 18.000 millones, el 20% de la mora total del sector (90.000 millones). Si los impagos fueran una foto fija, las píérdidas por estos críéditos rondarían 2.700 millones (el 15% de los 18.000 millones morosos). La banca tiene 52.000 millones en provisiones.
Las perspectivas del críédito hipotecario al sector promotor son, sin embargo, menos favorables. Esta financiación alcanza 325.000 millones y sólo un 15% ó 20% estaría garantizada con vivienda terminada. El resto sería críédito avalado con obras en curso o suelo, con una LGD más alta. En tíérminos globales, la severidad de los príéstamos morosos a promotores se sitúa en torno al 40%-50%.
Vivienda y suelo
"Con carácter general, los pisos adquiridos por las entidades ya incorporan descuentos del 20-30% respecto a los precios de venta originales (los de hace dos años). Si a ello se une que en la compra han tenido que hacer dotaciones por indicación del Banco de España, tienen bastante margen para recuperar la práctica totalidad del príéstamo en el corto plazo", explica Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea.
Pero el escenario es más incierto en las adquisiciones de suelo. "[Las entidades] tambiíén compran a valores de tasación muy rebajados. Pero a diferencia de los pisos, no hay expectativas razonables de que puedan hacer líquidas esas compras al menos en un plazo de dos años, por lo que tendrán que soportar importantes provisiones", indica.
La banca en su conjunto, con todo, tendría capacidad para afrontar esta presión. Según el Banco de España, el margen de explotación que el sector acumulará entre 2009 y 2011 podría absorber un escenario en el que la mora inmobiliaria alcanzara el 40% y la LGD, el 100%. Es decir, un entorno en el que los impagos se cuadruplicaran (ahora no llegan al 10%) y en el que las entidades recuperaran cero euros con la venta futura de los activos adquiridos.
