Activos inmobiliarios ,¿refugio de inversión en plena crisis del sector?
Obliga la crisis que afecta a la vivienda a renunciar a cualquier inversión inmobiliaria por temor al efecto contagio? La respuesta de los expertos es negativa. El comportamiento de oficinas, naves industriales o centros comerciales se rige por un diferente ciclo que el residencial, mientras que la relación entre la demanda y la oferta disponible está más ajustada a la realidad del mercado. Los datos actuales muestran que las rentabilidades, sin ser elevadas, se mantienen y que la liquidez -posibilidad de alquilar o vender un activo- es aceptable. Además, como señala Etienne Brocas, director general de Banif Inmobiliario, esta área no deja ser un refugio para el dinero. Y más cuando las Bolsas cuentan con sus propias incertidumbres.
No todo son aspectos positivos. Estas alternativas precisan un volumen alto de inversión, aunque pueden ser accesibles a un ahorrador medio, ya sea directamente o con productos estructurados. Requieren, asimismo, un conocimiento detallado del mercado, desde las características específicas de cada producto a las circunstancias de las ciudades en donde estíén ubicados.
Oficinas
Es uno de los segmentos que no presenta signos de decadencia. Según señala Pedro de Churruca, consejero-director de Jones Lang Lasalle, los precios en las grandes ciudades españolas siguen subiendo, aunque sea más despacio. Añade que un factor positivo es que el grado de desocupación es bajo -la media de Madrid está en el 3,59%-, y no se prevíé una salida masiva de nuevos metros cuadrados al mercado. La rentabilidad está en el entorno del 4%.
Pero Etienne Brocas, director general de Banif Inmobiliario, prefiere Francia y Alemania, tambiíén en este área. 'Creo que ahora lo mejor es buscar inversiones seguras: apostar por activos que no han sufrido ni van a sufrir. La demanda está en alza tanto en París como en varias ciudades alemanas, con rentabilidades entre el 5% y el 5,5%, más altas que en España', subraya.
Algunos productos son muy estables, con elevada liquidez y capacidad de revalorización, aunque con rentabilidades no altas
Su asesoramiento va dirigido a clientes de banca privada, que se enfrentan a inversiones muy elevadas, y eso obliga a perfilar con todo detalle los criterios de selección. Pero pueden ser una guía para otras personas: 'Evitamos las zonas donde haya una gran volatilidad -cambios bruscos de precios-, o donde la tasa de desocupación sea alta; escogemos buenos edificios de las mejores zonas de las ciudades', afirma.
Hay más aspectos que el directivo de Banif considera significativos: que los contratos de arrendamiento se firmen para un largo plazo, entre cinco y nueve años, conocer la legislación que afecte al sector donde se vaya a invertir y tener en cuenta la normativa fiscal.
Quien no pueda acceder a las puertas que se abren para las grandes fortunas tiene vías más modestas. Son, por ejemplo, eso que algunos profesionales han bautizado como minioficinas, que requieren cifras de unos 250.000 euros en adelante.
Locales y garajes
Desde el punto de vista de la seguridad el local es el producto estrella, en opinión de Javier García Moreno, director de Aguirre Newman. Pero no valen todos, y lo que aconseja son los locales comerciales de las llamadas zonas prime de las grandes ciudades, que en Madrid sería el eje de Serrano o Preciados, y en Barcelona, el del Paseo de Gracia.
'Son activos líquidos, porque siempre habrá compradores si se opta por vender, y ofrecen una rentabilidad superior a la inflación. La oferta supera la demanda, ya que son muchas la firmas de lujo que buscan estos locales para instalarse', afirma. Pero se trata de cantidades superiores a tres millones, que pueden llegar a los 15 millones de euros.
Bajando de categoría -unos 500.000 euros- tambiíén se encuentran locales que se pueden convertir en una buena renta para un inversor. De Churruca aconseja contratos a largo plazo -no menos de 15 años-, con cláusulas de revisión cada cinco años para ajustar los alquileres no sólo a la subida anual de la inflación, sino asimismo a los precios del mercado.
Para el directivo de Jones Lang Lasalle, los garajes siguen siendo una buena baza. 'No es que estíén baratos, los precios pueden llegar a los 120.000 euros, pero los alquileres están subiendo', concluye.
Otros países
La compra de casas en el extranjero no es nueva para los inversores españoles ya sea en Europa del Este o en Amíérica. Ahora parece más obligado si se prefiere el área residencial. Desde Deutsche Bank Private Wealth Management, se mira hacia EE UU. Señalan que su mercado inmobiliario ha sufrido una corrección entre el 15% y el 20%, pero que si se invierte en unos proyectos bien elegidos y teniendo en cuenta que el dólar se fortalecerá a medio plazo, se puede acertar. Otros expertos se decantan por Alemania, Brasil, Míéxico y Francia.
Los fondos directos, la vía más accesible
Si lo centros comerciales o los edificios de oficinas no están al alcance de la mayor parte de los ciudadanos, los fondos inmobiliarios que invierten directamente en esos activos permiten a los partícipes entrar en ellos. Además no se teme que la crisis les afecte. 'Nosotros no dependemos de la venta de viviendas, mientras que en la actividad de alquiler, por el contrario, crece la demanda y las rentas están tirando para arriba. Mantenemos rentabilidades en los tres primeros meses del año de nuestro fondo Santander Banif Inmobiliario superiores a los del primer trimestre de 2007', señala Pedro Ruiz-Olivares, consejero-delegado de Santander Real State. Añade que en el año la rentabilidad llegará al 6%. La media histórica está en el 7,15%.
Da claves de esta evolución. 'Nuestras promociones cuentan con un buen nivel de ocupación y hay un peso fuerte de viviendas de VPO que dan rentabilidades superiores, en el entorno del 7%'. afirma.
Añade que cuentan con otros activos: logística, centros comerciales, oficinas y residencias de la tercera edad, que diversifican los ingresos. Como otros gestores, Ruiz-Olivares se queja de que el coeficiente que obliga a tener posiciones por encima del 50% en residencial dificulta la gestión.
Estima que estos fondos son para inversores de cualquier perfil, como complemento de una cartera diversificada, en la que su cuota no debería superar el 10% o el 15% pues cuentan con un cierta iliquidez. Ruiz-Olivares manifiesta que no se están produciendo salidas del fondo del Santander superiores a las habituales. Los datos generales muestran que en estos activos las entradas netas están en los 240 millones de euros en el trimestre.
Por otro lado, no cree que tengan que hacer una revisión a la baja del valor de los activos, a no ser que las viviendas bajasen más del 40%, porque las valoraciones que tiene fijadas 'son prudentes', concluye.
